加入收藏 | 联系我们

返回上一页详细内容

前海地块价值兑现 中集集团价值几何?

2017-10-11 11:46:07 作者: 来源:港股那点事 浏览次数:0 网友评论 0

中华PE:

 10月9日傍晚,中集集团发布公告,集团全资子公司南方中集与深圳规土委、前海管理局,针对中集位于前海的三块宗地的土地整备问题,签署了《土地整备框架协议书》。

  这三块宗地原为中集厂房的工业用地,现根据前海地区的开发规划,需要转用于商业开发。三块宗地面积合计52.4 万平方米,土地工转商的增值收益将按照前海管理局60%、南方中集40%的比例进行分享。该公告表明,前海地块的工转商进程已进入实质性操作阶段。

\

  这个工转商规划其实已经算是个历史问题,2015年广东自贸区深圳前海蛇口片区获批,招商局集团、中集集团、西部物流就被认为是最大的受益者,因为它们是前海区域内的三大“地主”。

  招商局集团、中集集团、西部物流,共占前海片区用地的32%。本来应该风生水起,但15年却正值航运由盛转衰的一年,伴随着大牛市,中集集团从15年3月的低点一路上涨到历史最高的23.18港元,涨幅超过50%。

  但好景不长,15年7月,牛市结束,航运市场急剧恶化,中集集团就开启了下跌行情,加上16年中集安瑞科收购南通太平洋的失败,股价一度跌到只有8.56港元。

  期间前海的规划就此搁置,到17年,航运的好转兑现的业绩促进股价有所反弹,PB回到历史中枢,但这个时候,大概率前海规划的预期对股价的影响已经微乎其微,所以现在的股价大概率是还没充分反映地块的价值。

\

(图为中集集团PB Band)

  早在2014年,中集集团总裁麦伯良在2014年股东大会上曾表示,该公司在前海地块的商业价值在700亿元到800亿元,这意味着将再造1到2个中集,并表示,而且还说公司的底线就是政府和企业各一半,且不会等太久。

  但是,理想很丰满、现实很骨感,事情的发展并没有董事长想得那么快,一半半利益的对分也是太乐观,但无论如何,今时今日,地块终于可以得到盘活,那么,是时候好好看看这家公司了。

   一、地块工转商价值几何?

  目前中集集团拥有近30 平方公里土地储备。其中,深圳前海(52.4 万平米)、深圳太子湾(6.4 万平米)、深圳坪山(82.0 万平米)、上海宝山(17.8 万平米)等核心地块正在推进土地工转商。公司土地工转商项目已进入实质性操作阶段,宝山地块和太子湾地块的搬迁补偿协议已经于16 年12 月和17 年8 月签订,宝山地块和太子湾地块的搬迁补偿协议已经在2016 年12 月和2017 年8 月签订。

  这次完成的是前海地块的框架协议。根据公司前期规划,深圳前海项目:计划建成以海洋产业服务、金融、科技产业等为核心的商业中心区,也就是从过去的工业用地转为商用用地。

  从下图可以深圳市看到商业用途和工业用途的地块平均地价的差距,而这样的差距仍在扩大,现在商业用地大概在43000元/平方米,而工业用地只有个零头,4000元/平方面,工转商就会把中间的价值得到释放,这期间就会有政府和企业之间的博弈,而协议则是博弈的结果。

\

  看看协议的具体内容,最关键的内容是,以2015 年1 月1日为分水岭,分别评估原规划条件下和新规划条件下的土地价值。后者与前者的差值即为土地增值收益。

  土地增值收益在扣除政策性刚性支出后,前海管理局将获得60%的收益,公司将获得40%的收益。这样可以理解为,工业用地升值部分归中集集团,而工转商部分则是中集集团以15年1月为基准的60%的股权的股权为代价来换的工转商的价值差额。

  鉴于商业地皮的升值幅度远远高于工业地皮,以15年的的40%来算对中集集团无疑是有利的。反过来说,前海管理员愿意接受这个条例,除了可能过去的合约安排,更有可能是前海管理局将会自己长期持有60%的收益权,而不是回售给中集集团,ZF还是要面子的。

  根据深圳前海管理局数据,基准日附近前海相关商业用地的土地每平方米约为12 万/平方米(17年9 月约为23 万/平方米),临近的工业用地的土地面积约为0.3 万/平米,而根据官方数据,07 年前海的工业地不超过0.05 万/平方米。

  在扣除5%的相关支出,工业用地升值部分07 年到基准日产生的增值收益为12.45亿人民币左右。在中集集团角度,在工转商,以基准日为估值标准,四六分成后,公司享有的土地价值增值达245.2亿元。

  以近期(17年9月)的价格来算,商用地23万元左右,工业地0.5万左右,费率5%,四六分成,则公司享有的土地增益为448.0亿人民币。若公司今后将继续开发,还将会产生价值增值。根据公告,相关部门已经同意在前海服务区安排约5.7 万平方米供公司先期启动,其中约3.6 万平方米为先期启动项目的一期用地。

\

  那么问题来了,是不是这448亿的增值能直接加到公司的市值当中?

  以现在中集集团547亿的市值,涨幅接近一倍。答案肯定是否定的,不然各大房地产拥有地块的市场价值加起来,市值早就涨上天了。而且由于用途是用于做商业地产,不是卖出去,土地价值不会直接加在资产端。

  实际上,这块地至少在短期内不会被卖出去,这样发横财在政治上成本很大。那么,这块地的价值体现在折旧摊销的成本端,中集集团就多了一个包租公身份,单纯从包租公公司来看,PB大概在0.5倍左右,那么市值大概对半折,那么增加的市值为224亿。

  加上未来的可能的时间、政策等等折价、不算未来建设后的升值,最最保守估计,拍脑袋再打个6折,为156.8亿人民币,对应现在股价的涨幅仍有24.5%。这个估计在其他业务保持稳定的情况下,应该是有足够的安全边际的。

   二、稳定的业绩是前提

  就如同2015年时,如果主营业务垮了,多大的利好都可以被稀释到忽略不计,股市多的是锦上添花而不是雪中送炭。主营不好,水断了,有多大个项目大概率都是为他人做嫁衣。

  那么中集集团经营状况如何,其实看股价也能知道大概,从16年年底到现在接近70%的涨幅,乘的就是业绩好转的风。

  中集集团2017 年中报显示,公司上半年实现收入333.9 亿元,同比增长41.8%,实现归母净利润7.9 亿元,上年同期为亏损3.8 亿元,实现扭亏为盈。除了16年中集安瑞科与南通太平洋的大幅度减值的影响的消除,各主要业务的好转更是中集集团的股价上涨的原因。

  在中集集团的四大业务中:

  集装箱业务方面:伴随全球航运复苏,集装箱行业持续高景气。

  最近的集装箱指数CCFI有所下降,但这种下降是因为船运供给的增加,而不是需求的下降,实际上,国际航运量上的一直有所上升。随着公司水性漆生产线改造完成,产能逐渐释放,集运行业的复苏及水性漆环保自律公约的实施带动了集装箱的量价齐升,2017 年上半年公司普通干货集装箱累计销售53.57 万TEU,同比增加124.80%,全球20英尺干货箱价格从2016年1月最低点1276 美元/TEU提升至2017年3月2250美元/TEU,涨幅76.3%。

  2017 上半年公司集装箱业务实现营收100.49 亿,同比增长105.14%,净利润6.81 亿,去年同期亏损1.40 亿,毛利率相比去年同期提升3.5个百分点。中集集团继续作为全球集装箱制造龙头,有能力实现价格向下传导,中集1-5 月集装箱平均销量为8.3 万箱,6 月生产线环保改造完成,有效产能得到释放,6、7、8 月的集装箱销量为11.9 万、12.4 万、14.3 万箱,可以看到6月份建成的环保线改造完成带来了产能释放,业绩有着向上弹性至少能保持上半年的势头。

\

  道路运输汽车方面:2017年上半年公司完成销量8.15 万台,同比增长39.90%,实现营收97.20 亿元,同比增长38.59%,净利润5.68 亿元,同比增长56.96%。下半年国内治超、环保等政策影响因素仍然存在,这块业务一直是中集集团增长最为稳定的业务。

  物流业务:中集集团物流业务实现销售收入人民币37.51亿元(去年同期:人民币32.19亿元),同比上升16.55%,实现净利润人民币5734万元,同比下降16.21%。主要是因为国内物流行业竞争激烈,供过于求,运价持续低迷,企业效益未见明显好转,这块业务大概率将会转型。

  能源、化工及液态食品装备业务方面:中期实现营业收入人民币50.61亿元,同比上升16.65%,净利润人民币 5.23亿元(去年同期:净亏损人民币10.22亿元),同比扭亏为盈。受益天然气消费强劲复苏,能源装备业务有望大幅好转,LNG运输需求的上升以及中集安瑞科收购南通太平洋带来的协同效应有望会成为新的增长点。

  其他业务就不再赘述。总的来说,中集集团集装箱制造、道路运输车辆及重型卡车业务的收入实现大幅增长,能源、化工及液态食品装备、空港装备、物流服务及金融业务收入保持较平稳增长,房地产业务收入略有下降,海洋工程业务受行业低迷影响收入出现大幅下滑,但对整体没有重大影响。整个中集集团经营状况是健康的而且有持续好转的势头。

  宏观没有大问题,行业有所好转,企业比较稳定将会提供给中集集团稳定的环境,地块盘活将会带来股价上的利好甚至估值的重估。

  另外,公司目前拥有近30平方公里土地储备。其中,深圳前海(52.4 万平米)、深圳太子湾(6.4 万平米)、深圳坪山(82.0 万平米)、上海宝山(17.8 万平米)等核心地块正在推进土地工转商。宝山地块和太子湾地块的搬迁补偿协议已经于2016年12 月和2017 年8 月签订。根据公司前期规划,这几个地块将打造不同的高端商业开发区。

  深圳前海项目:计划建成以海洋产业服务、金融、科技产业等为核心的商业中心区。

  深圳太子湾项目:计划打造全海景超甲级6A 写字楼及顶级海景生态豪宅

  深圳坪山项目:用作生命健康产业园开发,包括办公、住宅、产业等

  上海宝山项目:项目包括住宅、办公楼、酒店等。

  这些项目都将随着其进展最为催化剂影响公司的股价,未来中集集团并不缺乏故事。

   总结

  中集集团明显地处在行业新周期从新向上的阶段,行业内集装箱、运输车辆的寡头地位无法动摇,中集集团过去半年强劲的走势大概率会因为行业的好转而继续,而前海地块工转商将会最为催化剂改变投资者对于中集集团的预期而形成价值重估,至少在股价上会慢慢反应这些迟来的价值。从今天的股价表现来看,中集集团的精彩或许仍将继续。

分享到: 更多

[错误报告] [推荐] [收藏] [打印] [返回顶部]

  • 验证码:

更多论坛推荐