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三四线楼市现降温迹象

2018-12-05 10:35:46 作者: 来源:东方财富网 浏览次数:0 网友评论 0

中华PE:

11月前半个月三四线城市成交出现明显下滑现象,同时房价增速也开始回落,这样的变化表明持续了两年之久的上行行情,有可能被摁下了“暂停键”。后市如何运行,极有可能会面临调整压力。

成交出现降温

三四线城市成交速度出现放缓迹象。

整体来看,2018年11月份前半月成交环比增长达到两位数,但三四线城市却不涨反跌,跌幅约两成。数据表明,2018年11月上半月,易居研究院监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长11%,同比增长9%。分城市来看,一线城市环比下降3%,二线城市环比增长27%,三四线城市环比下降20%。

从累计增长情况来看,三四线城市虽然仍保持增长态势,但增速已经回落。数据显示, 2018年1月至11月上半月,40城新建商品住宅成交面积同比增长8%。进一步来看,一线城市累计成交面积同比下降9%,降幅较10月上半月收窄2个百分点;二线城市累计成交面积同比增长4%,增速较10月上半月提高1个百分点;三四线城市累计成交面积同比增长24%,增速较10月上半月回落2个百分点。

而值得关注的是,受监测的三四线城市中,不管是否受调控影响,近期成交量均“齐刷刷”地往下降。数据显示,18个三四线城市新建商品住宅成交面积环比下降20%,同比持平。其中7个本轮调控较严的三四线城市如廊坊、固安、昆山等,目前限购、限贷力度并未放松,新建商品住宅成交面积环比下降15%,同比增长21%;而其余11个本轮未遭遇调控或弱调控三四线城市,新建商品住宅成交面积环比下降26%,同比下降16%。

具体来看,受调控三四线城市成交面积下降,主要是一些代表性城市如无锡的成交趋冷所致。而此前持续火热的未调控或弱调控的三四线城市成交面积环比出现较大幅度下降,包括徐州等前期成交火热的城市出现了较大幅度下滑,这也在一定程度上预示着三四线城市整体成交降温明显。

房价涨速下降

除了成交放缓,三四线城市房价走势也开始出现放缓迹象。

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组和住房大数据联合实验室近日发布的11月《中国住房市场发展月度分析报告》数据显示,2018年10月全国房地产市场整体退热,一二三四线城市均稳中有降。2018年10月142个样本城市房价平均环比下跌0.296%,房价环比上涨的城市为58个,比6月减少61个,占样本数的40.8%。三四线城市小半上涨,市场分化进一步加剧。报告预测,短期内一二线城市房价稳中略降,三四线城市涨速进一步下降,少部分房价虚高严重的二三四线城市可能进入风险释放区域。

最能反映市场实际变化的二手房市场,涨速也出现放缓迹象。国家统计局发布的“2018年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”统计数据显示,35个三线城市新建商品住宅价格上涨1.1%,涨幅比上月扩大0.2个百分点;二手住宅销售价格上涨0.5%,涨幅比上月回落0.3个百分点。

此外,三四线城市土地市场也开始显露疲态。同策研究院近期公布的300个城市土地交易报告数据显示,2018年10月份一线城市土地成交额环比大幅增长143.36%,同比上涨13.11%,但二线和三四线城市土地成交额均出现下滑。

反转还是“稍息”?

那么,这样的变化到底意味着什么呢?

对于这样的变化,虽然现在就下结论三四线城市楼市行情行将结束为时尚早,因此从短期来看,上述变化在很大程度上表明行情进入“稍息”阶段。但不可否认的是,已经持续了快两年的上行趋势,未来将要面临调整压力。

首先是政策出现反转,即政策的利好刺激已经完成历史使命,持续下去的可能性已经不大。从调控的策略来看,未来一二线城市采取保持持续高压态势,并针对市场变化进行微调。而针对三四线城市来说,去库存的历史任务彻底完成,再进行刺激的可能性几乎不存在。不但持续刺激的可能性不大,而且对于一些房价上涨过快的三四线城市,有可能会实施调控,诸如此前被纳入调控范围的廊坊、固安、昆山等等,均是如此。

而从长远来看,人口流动方向决定了三四线城市的发展前景。从目前的人口流动趋势来看,大量的新生劳动力的第一选择基本上仍是一二线城市,而且由于目前的高等学府主要集中在大城市,大部分人都会在大学毕业之后便留在就读城市。与此同时,目前国内热点城市出台一系列吸纳人才的政策,也会对三四线城市的高校毕业生形成巨大的吸附力。而随着人口的流出,三四线城市楼市前景显然不太乐观。

那么,对于刚需来说,又该如何应对?由于三四线城市在最近两年内处于上升通道中,因此房价也有了不同程度的上涨。目前三四线城市成交出现放缓迹象,同时房价上涨速度也开始回落,但市场惯性还会持续一段时间,不会马上转冷,所以如果考虑提前锁定购房成本,目前出手买房也未尝不可。而如果购房条件尚不成熟,比如首付款尚未攒够,也没有必要透支未来而借钱买房,因为三四线城市的房价上涨空间在未来一段时间里已经不大,即便是等待一段时间,也不用担心房价会涨到自己无法承受。

三四线城市楼市是否具有投资价值?答案是否定的。因为三四线城市的市场需求已经趋于饱和,加上未来人口呈净流出态势,所以其发展潜力有限。此外,三四线城市租房市场也相当有限,很难带来持续稳定的长期收益。由此看来,不管是从短期资产增值,还是长期租金收益来看,三四线城市房产都不是很好的选择。因此,虽然目前多数三四线城市尚未限购,但并不值得去投资。

(文章来源:理财周刊)

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