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房价还要大涨?网红首席抛两大理由 不服来辩!

2018-12-06 09:58:04 作者: 来源: 浏览次数:0 网友评论 0

中华PE:

摘要
【房价还要大涨?网红首席抛两大理由 不服来辩!】近期的数据显示,楼市似乎正在入冬。但知名分析师高善文昨天却给出了不一样的看法:目前不应该担心房价大幅下挫,而要警惕库存紧张导致的房价剧烈上涨可能。(东方财富网)

近期的数据显示,楼市似乎正在入冬。但知名分析师高善文昨天却给出了不一样的看法:目前不应该担心房价大幅下挫,而要警惕库存紧张导致的房价剧烈上涨可能。

去库存完美实现,现在的库存太低

高善文认为,从供给端来看,过去三年左右的时间,我国完美实现了房地产去库存。根据安信证券的测算,目前全国范围内的房地产库存水平是异常低的。

为此,他抛出了三个证据。一是上市公司的存货/总资产下降,处于历史最低水平附近。

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第二个证据是,由于觉得库存过低,开发商开始补库存。主要体现在:从去年以来,开始出现开工面积的增长大于销售面积的增长。从2012年以来,除了2013年有过季度性的脉冲,从全年数据来看,这还是第一次。高善文认为,这表明行业参与者认为存货水平明显偏低,行业进入了存货重建过程。

库存过低的第三个证据是:中国房地产销售历史上出现过非常大的加速和减速,每一次价格上升都伴随着销售的显著放量,但是今年3-6月,商品房销售有轻微加速,全国房价上涨幅度却很大,甚至超过了2016年;8-9月有减速,也很轻微,但价格下降却很多。

高善文认为,这表明房地产价格相对于供应的弹性很大,主要原因是库存太低,供需关系绷得太紧。

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因此,他并不认为房地产价格将出现大幅调整,相反,他担心的是,一旦需求恢复,房价剧烈上涨,会带来巨大的压力。

为此,高善文建议,在库存低的情况下,增加供应是政策要考虑的一个方面;另外一个需要考虑的是:扩大保障性住房的供给。

城市化空间巨大,居民加杠杆仍有空间

那么楼市的需求会不会是个问题?高善文从城市化率和居民杠杆率两个角度进行了讨论。

城市化是中国房地产市场发展的主要动力,高善文认为,中国目前的城市化率还不到60%,和国际相比,还有较大的提升空间,提升到75%以上应该说都是可能的。

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城市化有待提高的另一个指标是非农人口比重,即非第一产业的就业人口/全部劳动力的比较重。我们相对于亚洲近邻以及发达国家都是非常低的,它也显示了大量的人口迁入城市的空间是比较大的。

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至于居民杠杆率是否过高,高善文用几个数据进行了论证。首先是居民杠杆率,BIS的数据显示,中国处于中位数的水平,甚至稍微偏低。类似的还有贷款占收入的比重。

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他提醒,目前的问题不是杠杆率过高,而是杠杆率上升太快,他怀疑这和银行放松房贷条件有关。而这可以通过加强微观监管实现改善。

高善文的结论是,从城市化率和住户部门的杠杆来看,维持居民杠杆率甚至杠杆率上升都是可以忍受的,甚至随着城市化率的深入是不可避免的。

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