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北上深最大回撤19% 炒房客扛不住了!“买房必赚”时代或已去

2019-01-29 10:49:17 作者: 来源: 浏览次数:0 网友评论 0

中华PE:

摘要
【北上深最大回撤19% 炒房客扛不住了!“买房必赚”时代或已去】买房保值增值的神话或将在2019年被打破。近期一二线业主业主降价卖房的新闻时常见诸于媒体。虽然社科院最新报告显示,未来房价跌幅料有所放缓,但综合专家观点看,随着信贷收紧、房产的变现能力逐渐下降,炒房的黄金时代料将终结,2019年楼市以“稳”为主,并重点构建长效机制。(东方财富网)

买房保值增值的神话或将在2019年被打破。近期一二线业主业主降价卖房的新闻时常见诸于媒体。虽然社科院最新报告显示,未来房价跌幅料有所放缓,但综合专家观点看,随着信贷收紧、房产的变现能力逐渐下降,炒房的黄金时代料将终结,2019年楼市以“稳”为主,并重点构建长效机制。

据21世纪经济报道,近期热点一线城市业主也“扛不住了”,开始降价卖房了。

比如深圳业主张先生在2016年买入龙岗中心城某大盘一套房,但持有的两年间却遭遇了不断贬值。

张先生表示,刚卖出了89平方米的二手房,334万,2016年买价是387万元,降幅高达达13%。

又比如北京,贝壳数据显示,太阳宫附近某小区一套两居房源从1250万元降至1190万元,下降60万元,另一小区一套三居室则下降100万元,而最高跌幅在地铁10号线某小区,单套三居室直降182万元。

而在上海,安居客即时数据显示,世茂滨江花园两片区的挂牌均价为9.03万元/平方米,而目前仍有5套低于7万元/平方米的房源正在挂牌,每套均低于市场价100至200万。

机构:北上深最大回撤19%

而兴业地产的最新研报数据也证实了这点。兴业证券地产阎常铭团队在1月18日的研报中指出,一二线楼市均处于本轮周期的下行通道中,调整节奏有先后,调整幅度有差异,先调整的并未企稳,后调整的预计也将补跌。

兴业证券数据显示,北京上海自2017年一季度房价高点以来,最大回撤-13%,-19%,深圳楼市相对较强,自2018年6月才开始明显调整,最大回撤-6%。

二线城市多数先涨后跌自2018年年中开始调整,落实人才引进的城市短期楼市有反弹,但是较难改变下行大趋势。

张大伟:为何买房不再是稳妥的投资选择

为何买房不再是中国投资市场最稳妥的选择了?对此中原地产首席分析师张大伟表示,房价关键看信贷,在流动性收紧背景下,房地产资产的变现能力偏低,买房尤其是非核心城市已不再是稳妥的投资选择。

张大伟预测,2019年,如果不出现明显的房地产政策变化、信贷政策变化,市场的下调难以避免。

央行最新数据表明,2018年末,人民币房地产贷款余额38.7万亿元,同比增长20%,增速比上年末低0.9个百分点;全年增加6.45万亿元,占同期各项贷款增量的39.9%,比上年水平低1.2个百分点。

从历史数据来看,2016年四季度居民购房杠杆率达到2010年以来最高位,为44.1%。2017年一季度,该指标小幅回落至43.8%,此后6个季度连续下行。

张大伟表示,这意味着,随着信贷政策不断缩紧、流动性因素的影响,居民加杠杆的空间已经极其有限,房产的变现能力转差。

深圳链家研究院院长肖小平则认为,对涨幅的预期是影响市场的关键。在经济下行的预期之中,会让广大购买者有一个观望的姿态,购房更加谨慎。

肖小平表示,市场普遍认为国家调控房地产的预期较大,涨价没有空间,购房者在这种前提下便会放缓决策。

社科院报告:房价跌幅开始放缓

而社会院最新报告显示,去年12月房价下跌速度开始放缓,那么这是房价反弹的征兆吗?

中国社科院财经战略研究院1月28日发布了2019年1月《中国住房市场发展月度分析报告》(以下简称“报告”)。

报告显示,2018年12月全国房价下跌速度趋缓,下跌城市减少,房价总体实现稳中有降。大数据房价指数(BHPI)监测显示,2018年12月,142个样本城市房价平均环比下跌0.68%,环比跌幅比上月收窄0.08个百分点。

房价环比下跌的城市为105个,比上月减少2个,占样本数的74%。环比上涨城市37个,占样本数的26%。

在房价良性回调的同时,重点城市二手住房成交量继续增大。大数据监测发现,2018年12月,10大重点城市二手住房成交量指数为110.22,比上月增长5.6%。

社科院解读认为,近2月重点城市住房成交量随着价格下降而放大,表明房地产市场基本面较为稳健,潜在的住房需求仍然比较旺盛。在价跌量增的背景下,居民购房负担有所减轻,房地产调控取得了预定的效果。

社科院报告结论:一二线城市房价上涨的动力与下跌的压力并存

那么房价是否要反弹了呢?实际上该报告最后的结论与主流观点较一致。一二线城市房价短期仍存在一定的下降压力。一旦外部经济环境有所改善,部分一二线城市楼市可能会率先缓慢回暖。

而对于三四线城市,社科院报告认为,2019年货币化棚改政策的调整,对三四线城市房价上涨起到釜底抽薪的功效。住房销量的下滑,将推动三四线城市房价的向下调整。

2019楼市如何走?稳字当头

对于2019年楼市的整体判断,有专家表示,2019年楼市可能小幅下调,但房地产长效机制建设有望进一步加速。房地产业占GDP比重或迎拐点。

同策研究院首席分析师张宏伟表示,房地产业已呈现结构性下行,部分一二线城市已连续三个季度实质性下行,三四线城市现在也出现下行趋势。预计2019年,整个市场会将进入实质性下行周期,房地产业的投资和销售增速将下滑,占GDP的比重也可能下降。

瑞银首席中国经济学家汪涛认为,2019年,房地产业既不会出现类似2014年、2015年的大幅深度调整,但也不会像2016年、2017年明显好转,可能温和向下调整。

如何构建房地产长效机制?专家建言献策

要实现“房住不炒”的目标,构建房地产长效机制无疑是关键一环。2019年1月21日,习近平在“防范化解重大风险”专题研讨班上提出,要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案。

既然有了房地产长效机制方案,那么内容可能包括哪些呢?

易居房地产研究院副院长杨红旭认为,房地产长效机制方案应是包括土地、金融、财税、监管等诸多内容的打包方案。总体看,至少不会利好房价,关键在于房地产税推进的节奏。

贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领表示,长效机制的稳妥实施的核心在于落实“一城一策”,既要通过地方的长效机制试点,不断总结经验,有序稳步推广,也要在中央的“房住不炒”的大逻辑下进行,接受中央的指导和管理,同时地方也会承担响应的责任。只有这样,“一城一策”才能实现它的两个核心目标:给予地方调控的灵活性,同时避免统一调控带来的系统性风险。

汪涛表示,“如果从房地产市场本身看,长效机制的建立应该包括建立更多租赁住房及征收房地产税。”

汪涛认为,而从更广的角度看,建立长效机制还应该包含发展卫星城市,以降低对上海、北京、深圳这样的特大城市中心房价的压力

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