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城镇户均住房超一套！但空置率其实并不高推升房价的究竟是不是因为住房空置？

2018-11-27 14:34:40 作者：来源：浏览次数：0 网友评论 0 条

中华PE:

一直以来，城镇住房空置情况受到很大关注，有分析认为房价居高不下的原因主要是住房市场的高空置率，也有观点认为过低的空置率会导致居民换房找房困难，反而进一步提高房价。那么，空置率到底有多高呢？

空置率高达20%？

住房市场空置率有多高一直众说纷纭。国际货币基金组织的数据显示，中国住房市场的空置面积高达10亿平方米。在2015年，IMF副总裁朱民指出，中国楼市的首要问题是空置率太高，空置面积高达10亿平方米。中国住房供应过剩遍及全国，在较小城市和中国东北部尤其明显。

同时，国家电网等政府机构调查数据显示，国内住房空置率超过10%。国家电网将一年一户用电量不超过20度的住房视为“空置”，据此测算的2017年大中城市房屋空置率为11.9%，小城市房屋空置率为13.9%。如是金融研究院分析认为，查电表的调查方式能够相对真实反映已出售房屋的存量空置情况，但会忽略已建成的待售房屋，即未考虑新增空置，导致真实的空置率被低估。

腾讯网等机构则通过对全国196个城市超过50万网友抽样调查结果显示中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间，其中一线城市空置率22%，二线城市24%，三线城市26%。

西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心历时5年通过对29个省市262个县1048个社区进行分层随机抽样调查。调查显示2013年我国城镇住宅整体空置率达到22.4%，一、二、三线城市分别为21.2%、21.8%和23.2%。

狭义空置率仅为9.7%？

值得注意的是，以上统计中的“住房空置”是指处于闲置状态，既不出租也不出售。而中金公司则认为，空置率存在广义和狭义两个口径，广义指只要某时刻该房屋无人居住即为空置，狭义则剔除正在装修或危旧等合理空置。该机构认为，在中国考虑到大量新竣工房屋为毛坯房，因此使用狭义空置率更为合理。

数据显示，国际上多数国家广义和狭义空置率仅相差约1个百分点，合理的空置率水平通常在10%-15%。与之对比，中国的住房空置率似乎并不高。近期中金公司使用狭义空置率的标准测算显示，当前国内城区狭义空置率仅为9.7%，显著低于美国、日本等成熟市场；而即使将镇区纳入考量，12.1%的城镇总体空置率水平也处于合理区间。值得特别强调的是，空置率在过去近十年中也呈现下降趋势。

高空置率推升房价？

如是金融研究院认为，高空置率减少了住房供给，间接推高房价和租金。空置是中国房价和租金上涨的重要推手。持有成本和机会成本低的结果是住房存量供给能够像股票一样几乎无成本的“停牌”退出交易。结果就是当需求旺盛的时候，供给根本跟不上需求，市场恐慌，价格疯狂的上涨，而当需求萎缩的时候，大量的房子“停牌”，没人买也没人卖，价格依然坚挺，等到需求再度回暖的时候，房价又开始新一轮上涨，周而复始。

但同时也有不同的观点。中金公司认为，市场上需要一定比例的冗余住房为家庭换房找房提供选择，否则房价将不断上涨。这一合理的冗余比例(或称自然空置率)一般至少不低于10%。正是由于空置率过低，房价过去这些年才会一直上涨，这在本质上是供需矛盾的结果。与之类似但更为失衡的例子就是香港，过去三十余年其住房空置率与房价呈显著负相关，尤其是2003年以后香港的住房空置率持续下降(当前仅为3.7%)，而同期房价呈现大幅上涨，甚至在加息预期之下仍在攀升。

拥有多套住房的家庭并不多？

估算显示2017年末中国城镇住房总存量261亿平方米，共计2.7亿套(不含集体宿舍)。家庭户(不含集体户)户均住房1.13套，其中城区仅1.07套。不过分析认为由于整体市场需要一定的空置率，户均1套房并不表示“充足”。

因此，中金公司认为中国城镇范围户均住房套数基本合理，而城区仍略有不足。此外，在过去十年中，由于城镇化进程快于住房净新增速度(新建减拆除)，户均指标呈下降趋势，在2010年普查时城镇和城区的人均住房套数分别为1.16和1.09。

该机构的测算显示，拥有多套住房的家庭并非多数。目前中国家庭户住房自有化率80%。城镇家庭户中，20%无房，65%仅有一套房，15%有两套及以上住房(平均3.2套)。从住房实际使用情况看，仅有一套房的家庭几乎全部自住，拥有两套及以上住房的家庭自住1套、出租1套、闲置1.2套。20%的无房户全部租房，其中一半单独租住、一半为合租。

不过，天风证券曾在2018年春节期间做了一项关于住房拥有率的调查。调查显示，整体而言，住房拥有率已相对较高。调查选取了4296个样本，样本中分区域看一线城市占比达25%，二三线占比75%；从年龄看，80后和90后居多，占比分别为32.5%和40%。样本数据显示，一线城市住房拥有率达86.5%。二三线城市的住房拥有率为90.1%。

改善性需求仍较大？

国家统计局2015年抽样调查揭示，存量住房中78%为6层及以下建筑(21%为平房)，这其中绝大部分没有电梯。同时，16%的住房无厨房或卫生间，而美日等发达国家该比例接近0，并且15%的住房建于1990年以前。此外，整体看存量住房套型结构偏小，一居和二居室占比达62%，而四居室及以上占比仅7%。分析认为这不仅预示着大量的拆除、改建，也意味着巨大的潜在改善型需求。