内房股估值已在历史低位 成“避险投资”选项

2018-12-07 14:03:38 作者： 来源： 浏览次数：0 网友评论 0 条

中华PE:

一则关于某知名科技企业高管在国外被捕的消息，让内地和香港股市中的5G、通信设备、知识产权概念等诸多相关板块迎来暴跌，并带动大盘下跌。

　　内房股行情满两年，估值跌回历史低位

　　2016年底，香港内房股行情启动，至今已满两年。

　　自两年前的12月初开始，融创、恒大、碧桂园等房企股价从3-5港元起步，在一年间上涨4-8倍。

恒生中国内地地产指数走势图，可见上涨行情始于2016年12月，止于今年二季度

　　进入2018年下半年后，内地房企逐渐告别过去两年中“量价齐涨”的好日子，中小城市中的楼市热潮开始退却，布局其中的大型房企也受到影响。内房股价因此出现反复，但恒大、融创仍然守住了25港元左右的价格，估值较2017年前有大幅提升，其市场价值已获得香港资本市场的普遍承认。

　　虽然全国楼市销售减缓，部分房企融资出现困难，借贷成本提高，万科更是高喊“活下去”，但在目前的经济形势中，可供“内部消化”的房地产市场，堪称一片“避险”宝地。相对其他版块，内房股估值仍然不高，因而继续为机构和投资者认可。

　　多数机构建议买入内房股，优质龙头房企获青睐

　　近一周来，部分投资机构针对内房股密集发布研究报告，普遍唱好优质内房股，建议投资者买入或长期持有。

　　花旗和德意志银行都认为，内房股估值已跌至“历史低位”。花旗预测2019年整体PE为4.3倍，股息率为9.8厘。德意志银行则预测内房股未来12个月PE为4.1倍，股价较每股资产净值折让50%。同时，楼市现存风险已经反映在当前估值之中，下跌空间有限，因而推荐买入。

　　在政策及宏观市场层面，摩根大通预计，目前楼价走势趋稳，干预的需要减少，现有调控政策有望放松，地产股明年的每股盈利将强劲增长26%，因此同样建议加码内房股。但三四线城市需求会因棚改政策而减弱，这部分城市将无利可图，限制大型房企进一步扩张。

　　里昂银行报告指出，当中国经济放缓时，房企表现通常可跑赢大市，因为房地产市场政策是逆周期性的。

　　里昂银行认为，地方政府的限价政策，目前主要是控制降价幅度而非涨价幅度，并在为民营房企提供更多融资资金和较低的利息。基于当前的低估值及增长前景，现在是买入内房股的良机，且未来数月仍有多个入市机会，中海、万科、金茂等房企为其首选。

　　此外，多家机构一致认为，资产负债表现优异的龙头房企，更加值得投资者买入和持有。

　　摩根大通认为，在2019年，营运能力及融资渠道有优势的上市房企有望抢占市场份额。内地房企高周转抢占市场的做法，则会在2-3年内消失，更多公司会开拓商业物业等能产生自有现金流的业务。

　　里昂银行则表示，即便内房版块难以迎来大规模重估，但资产负债表现优秀的房企有能力在2019年低价买地，为日后的盈利增长创造条件。

　　大和证券同样认为，内房行业环境在短期内仍将面临挑战，较弱的参与者可能面临财务压力，但有能力通过并购等低成本方式获取土地的开发商，则获得了更多机会。

　　因此，大和虽对内地版块仅给出“中性”评级，但仍建议投资者选择具更谨慎的扩张计划、强大的财务管理能力、稳定的销售增长和可持续的盈利能力的内房股，如华润、中海、龙湖、世茂等，并坚持持有其股份。

　　唱空的声音也没有完全消失。汇丰证券认为，现在还不是抄底的时候，建议投资者持观望态度。内地楼市仍有转弱迹象，新房销量减少、平均售价下跌，担心类似情况会蔓延至二手房市场。该行表示，10月内地开发商平均售价下跌一成，包括雅居乐、富力、深圳控股和中骏在内，部分开发商未必能实现全年销售目标。

　　即便如此，针对优质房企，汇丰也没有吝于给予赞扬。华润置地、中国金茂、龙湖集团及世茂房地产因为资产负债表现优秀，获得其“买入”评级。

　　内房股虽获得机构普遍认可，但仍有香港股评人认为，投资者仍对内房股价值了解不足。按照规定，开发商在香港卖楼花套现后(即预售款)不能动用，必须存放在银行，但内地房企则可使用预售款，开发所需投入的自有资金较少。香港投资者往往没有注意到这一点。

　　此外，内地房企现有的销售额，基本保障了未来一两年内的盈利。然而，股市行情不佳时，其股价仍会在利润已经锁定的前提下照样下跌。早前内房股大跌时，龙头房企的老板或入市增持或启动回购，不止是为提振市场，也是出于其自身对企业前景的信心。