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方直集团二度冲击上市折戟 中资房企赴港IPO陷“冰冻期”

2022-05-12 09:18:01 作者: 来源:证券日报 浏览次数:0 网友评论 0

中华PE:

  5月10日,港交所信息显示,方直发展集团有限公司(以下简称方直集团)于2021年11月8日第二次递交的招股书届满六个月已失效。

  据《证券日报》记者了解,2021年4月21日,方直集团首次向港交所递交招股书,由于6个月内未能获批,该招股书于2021年10月22日失效。两周后,11月8日,方直集团第二次递交了招股书。而这份招股书如今失效,意味着方直集团两次冲击上市折戟。

  中资房企一直较为青睐奔赴港交所上市,但自去年7月19日三巽集团登陆港交所后,再没有中资房企闯关成功,赴港上市可谓全面哑火,陷入了“冰冻期”。

  “(方直集团)招股书二度失效不意味着上市彻底失败,后续若再提交招股书,是否成功还要看细节,比如对港交所问询的回复情况等。”汇生国际资本总裁黄立冲在接受《证券日报》记者采访时表示,不过,当下中资房企赴港上市确实遇到一些困难,行业经营指标下滑,叠加新力控股上市不久后就发生债务违约,这都让港交所审核更为严格。

  二度递表折戟

  据招股书显示,方直集团业务涵盖物业开发及销售、商业物业投资、室内装修服务等,主要集中于大湾区经济圈各地,包括深圳、广州、佛山、惠州、中山、珠海及东莞等城市。

  从销售规模来看,据亿翰智库发布的数据显示,2018年、2019年及2020年,方直集团的销售额(全口径)分别为265亿元、266亿元及322亿元;2021年前10个月,方直集团的销售额(全口径)为227.2亿元,位列百强房企第95位。从土地储备规模来看,截至2021年8月31日,方直集团拥有由45个项目组成的规模化项目组合,土地储备总建筑面积约480万平方米,覆盖广东省12个城市。

  从2021年11月8日第二次递交的招股书来看,在过去的2018年、2019年、2020年三个财年和2021年前5个月,方直集团的营业收入分别为30.45亿元、33.59亿元、31.52亿元和5.05亿元,相应的净利润分别为0.29亿元、2.39亿元、2.88亿元和0.61亿元。

  总体而言,这是一家以广东为大本营的中小型房企,但其负债率却远高于行业平均水平。据其招股书可知,2018年、2019年、2020年以及2021年截至5月31日,方直集团的资本负债比率(按借款净额除以权益总额计算)分别为668.3%、738.6%、231.4%以及284.9%。同时,公司经营活动所得现金净额也在下滑,由2018年的1.2亿元降至2021年5月底的-9.9亿元。

  “在当前市况下,投资者衡量房企估值的重要考量核心是实际负债情况和现金流情况。”同策研究院资深分析师肖云祥对《证券日报》记者表示,叠加当下楼市销售回款慢,发生债务违约房企大多具有高杠杆、低流动性的特征,因此,负债水平较高且现金流不充盈的公司,IPO很难闯关成功。

  房企赴港IPO哑火

  事实上,在楼市低迷、估值走低、部分头部房企亦陷入流动性危机的背景下,并不是方直集团一家中小房企赴港上市之路难行。

  据《证券日报》记者不完全统计,自2018年以来,成功赴港上市的中资房企年均约为6家,2020年为7家。但自2021年三巽集团经过四次努力方如愿上市之后,尽管又有中亿基业、嘉创房地产和迪赛基业等“迷你”型房企赴港递表,但至今还未诞生顺利上市的中资房企。

  “一受疫情等因素影响,上市进程受到一定阻力;二是房地产市场观望情绪较浓,上市房企中不乏债务违约且风险较大者,交易所的监管与审核机制也愈加严苛。”诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪向《证券日报》记者表示,在这种市场格局下,投资者缺乏对行业的信心,避险情绪较重,不一定能够如预期般认购,这在一定程度上减弱房企IPO意愿。

  “当下港股上市房企的平均市盈率为5倍左右,二级市场对其估值较低,企业上市意愿不强。”中指研究院企业事业部负责人刘水向《证券日报》记者表示,同时,规模较大、竞争力较强的房企均已上市,当下是个别区域性中小企业在考虑上市,这些企业市场竞争力较弱,投资者兴趣不大。

  “在投资者眼中,除了盈利能力高及土地储备可满足三四年开发外,资产负债率超过80%不被看好,低于60%则具备竞争优势。”黄立冲表示,此外,对全球开发商而言,若是有能力投资拿地或收购健康型公司,一般在手不受限制的现金会占年度销售额的50%,但目前中资房企达到这一指标的尚属少数。再叠加当前行业基本面尚未修复,规模不大的“迷你”房企抗风险能力不足,港交所对于负债过高的中小房企审核趋严。

  至于当下中资房企赴港IPO若想闯关成功,需突破哪些障碍?刘水表示,一要选择良好的时机,比如未来市场回暖,预期发生改变时,或许是IPO成功的好时机;二是体现特色经营模式,讲好上市故事,让投资者产生兴趣,在某细分领域体现出竞争力;三是轻资产公司受到资本市场青睐,比如物业、商管、代建等公司上市估值明显较高。

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