恒盛地产10月2日登陆港股 张志熔或成上海新首富

2009-09-30 10:55:45 作者： 来源：时代周报 浏览次数：0 网友评论 0 条

中华PE:

中华PE：这个国庆节对于福布斯神秘富豪张志熔注定不同寻常。

　　10月2日，他名下的地产公司恒盛地产控股有限公司（以下简称“恒盛地产”）将登陆香港证券交易所。这家在上海地产界并不知名的公司将成为今年首家在香港股市挂牌的内地房企。

　　恒盛地产此次融资额度最高达119亿港元。在之前的认购中，恒盛地产已经达到4.5倍超额认购，香港的资本大佬们华人置业主席刘銮雄、迪生创建主席潘迪生、恒基地产主席李兆基、新世界（11.65,0.00,0.00%）发展主席郑裕彤等投资大鳄争相捧场。

　　与此同时，张氏所掌控的另一家企业，中国最大的民营造船企业—江苏熔盛重工集团有限公司（以下简称“熔盛重工”）也有意在今年赴港上市。

　　一旦资本市场布局完成，张志熔很可能将成为新一任上海首富。

　　在过去短短几年间，恒盛地产在全国各地攻城略地，造成巨大的资金缺口。“资金链紧绷是恒盛地产上市融资的最主要原因。”辉立证券分析师范国和告诉时代周报记者。

　　“上市不一定就是因为缺钱，股民不会那么傻。”恒盛地产相关人士在回应上述质疑时告诉时代周报记者。

　　去年，恒盛地产就曾欲以净资产折让50%定价上市，但因市场环境的恶劣，最后铩羽而归。如今，随着股市、楼市的升温，恒盛地产终如愿以偿。

　　土储成本仅760元/平方米

　　恒盛地产这个名字在业内显得有些陌生，然而提起尚海湾，就为上海人耳熟能详了。

　　9月26日，在上海国际高端物业展上，布置精致的尚海湾展位前围满了咨询的观众。

　　尚海湾正是恒盛地产旗下最为人熟知的项目。尚海湾项目位于上海徐汇区宛平南路靠近黄浦江地块，毗邻2010年上海世博会会址以及一条将该地区和市区相连的新地铁线路。据工作人员介绍，尚海湾预计可以销售至2013年，其中的住宅部分可销售面积达40万平方米。

　　恒盛地产的前身是上海阳光集团，自上世纪90年代就开始涉足房地产开发业务。2007年6月，阳光集团进行业务重组，同年7月，即在开曼群岛注册成立恒盛地产公司，成为旗下多家附属公司的控股公司。

　　据恒盛地产官方网站介绍，其全资拥有的房地产开发项目公司有17家，分布在东北、华北、华东三个区域，其中上海总部的项目公司达4家。恒盛地产的物业产品包括住宅、联排别墅、零售物业及酒店等。

　　2008年，恒盛地产收入为人民币39.5亿元，其中多数为住宅地产销售所贡献。这样的业绩与龙湖、恒大等计划在香港上市的房企相比差距甚远。

　　“作为全国性的房地产发展商，恒盛地产土地储备丰厚，成本优势也较为突出。”范国和认为。

　　恒盛地产目前土地储备共有1360万平方米，其中40%分布于上海、北京、天津等地的核心地段。据恒盛地产保荐人的报告，恒盛地产土地储备的平均成本仅约760元/平方米。

　　“公司的建筑成本这几年虽然在增长，但增速却不及售价，这些都确保了公司的高盈利能力。”范国和说。

　　资金紧张冀望IPO

　　受累于楼市疯狂期的激进扩张策略，恒盛地产目前拥有大量在建工程，这给公司造成巨大的资金压力。

　　截至7月31日，恒盛地产在全国9个城市中共有19个项目处于开发阶段，今年其在建项目面积超过100万平方米。

　　近日，恒盛地产巨资参与的合肥最大旧城改造项目“坝上街及粮食二库”综合改造工程开工，建筑总面积达180万平方米。据恒盛地产在合肥力推的宣传广告，其标榜的资金量有200亿元。恒盛地产董事长张志熔曾表示，公司正在实施的300万平方米的投资型物业计划，将占用大量资金。

　　特别是张志熔作为恒盛地产背后神秘的掌控者，还领导着一个国内最大的民营造船企业熔盛重工。房地产业和造船业都属于资金密集型行业，尤其是金融危机导致海外订单减少，江苏熔盛的上市计划告吹，导致张志熔旗下企业资金链极为紧张。

　　辉立证券提供的报告显示，截至2009年4月，恒盛地产的总借贷为65亿元，其中59亿元为一年内到期。另外，其年度资金开支达120亿元。

　　“公司的现金类资产偏少，今年4月仅为3.3亿元，占总资产的比重仅为2.3%，居同类公司偏低水平。”范国和认为，“这样的现金占比对于房地产企业来说，根本不能满足正常经营需要。”

　　为了融资，早在2007年10月，恒盛地产就准备进行IPO，由高盛集团和D.E.Shaw帮助其在香港上市。作为代价，恒盛地产向D.E.Shaw（美国一家对冲基金，成立于1988年，公司资产规模为250亿美元投资资本） 、高盛和德意志银行求助，提供利率为23.5%的过桥贷款（一种过渡性贷款，利率相对较高） ，德意志银行后来将大部分资产出售给了其他投资者。张志熔当时还承诺将其他业务用作抵押。

　　而在此前后，高盛集团又携手对冲基金D.E.Shaw以约2.5亿美元的价格收购江苏熔盛重工集团的少数股份，将帮助其在香港上市。

　　2008年6月，恒盛地产曾在香港启动路演，并计划于7月中旬上市，融资约10亿美元，以资产净值折让50%定价。但后来由于股市萎靡而被迫放弃。

　　恒盛地产执行董事总裁程立雄曾表示，公司从去年7月份开始主动下调开工面积，及时平衡财务杠杆，减少资本性开支，以等待冬去春来。

　　即使如此，寻找有效的融资途径，仍是恒盛地产的头等大事。

　　今年5月份，恒盛地产旗下的尚海湾豪庭遭遇外资投资者退房，100多套近9亿元的豪宅“订单”遭撤销。这对资金本来就很紧缺的恒盛地产来说，无疑雪上加霜。

　　上海实业控股有限公司在关键时刻伸出援手。6月12日，上海实业的一则公告透露，已与恒盛地产达成一系列协议，拟以20亿元的价格收购尚海湾豪庭项目四栋在建楼盘。3年后，恒盛地产有权通过旗下子公司回购此项目，其间上实控股有望获得股权收益9亿元。

　　这一投资协议，被外界认为是变相抵押借款。3年间9亿元的溢价，是恒盛地产为缓解资金压力不得已之举。

　　不过，这所有的问题都随着房地产行业和股市飙升而有了改变。恒盛地产IPO募股说明书显示，公司计划将IPO集资净额中的70%用于开发上海、合肥及国内其他地区的新地产项目，而其他20%左右用于偿还债务。

　　向公众出售约25%股权

　　恒盛地产此次发行的支持者包括私募股权公司D.E.Shaw&Co。和高盛集团。

　　瑞银、摩根大通和德意志银行担任恒盛地产的承销商，预计恒盛地产将向公众投资者出售大约25%的股权。

　　恒盛地产同时引入上海实业控股、远洋地产、南丰地产及中国南方基金管理公司旗下的合格境内机构投资者（QDII）4个基础投资者，合计涉资1.3亿美元（约10.14亿元人民币） ，约占筹资额的8%，禁售期6个月。

　　据程立雄早前所披露，DESCIA、高盛的联属人及德意志银行房地产基金已经成为恒盛地产的战略投资者。

　　这正是此前恒盛地产冲刺上市前的借贷者。随着恒盛地产的上市，原借贷予其的几家外资基金也全兑换为股份，将占发行完成后总股数的5.092%。范国和表示，恒盛地产上市也不排除战略投资者借机退出的可能，“况且目前为数不少的国际投行都在中国抛售物业”。