卓越止步 内地房企缘何香港上市遇冷

2009-10-29 08:56:13 作者： 来源：第一财经日报 浏览次数：0 网友评论 0 条

中华PE:

中华PE：对赌协议逼得某些内地房企不得不加快上市步伐，热情不减的企业却在香港股市集体遭遇滑铁卢。原本为了融资过冬，是否冬天已提前来临？内房股为何集体遇冷？

        恒大平价开道　几家同行发行遇阻

　　截至昨日下午，恒大地产在香港于22日启动的招股已经结束，其公开发售部分超额认购46倍，国际配售部分超额近10倍。消息显示，由于最初只计划用发行总数的10%用于公开发售，此番认购超额量较大，恒大有可能会启动回拨机制。

　　鉴于认购踊跃，恒大有可能在3~4港元的招股价区间中选择上限定价。即使如此，其市盈率也仅有6倍，在几个新股定价中，仍处于偏低的位置。而这也是恒大在几家同行的竞争中能够获得投资者追捧的主要因素。

　　比较起来，恒大是这一轮发行的4家公司中，上市意愿最为强烈的一家。有资料显示，该公司在去年引入5亿美元私募投资者之际，有约定要在今年完成上市，否则，恒大老板许家印将面临付出双倍股权的代价。因此坊间猜测，恒大采取较低市盈率发行的目的，正是为了确保上市成功。

　　不幸的是，恒大志在必得的行为，无意间给另外3家同行造成压力。

　　上周，禹洲国际招股结束，其国际配售仅仅超额，公开发售亦只获超额1.8倍，市场反应冷淡下，只好以低位2.7港元定价，集资总额只有16.2亿港元。禹洲早前定下的招股价范围介乎2.7至3.7港元。

　　明发的招股尚未结束，但市场反应也不热烈，有揣测称，该公司最高集资额达34.11亿港元，一开始就不被看好，因此，有可能调整招股价区间以获取更多支持。不过明发有承销团传出消息称，明发的国际认购部分已经超额，公开发售尚未结束。公司绝对不会停止发行，也绝不愿意降低招股价。

　　几家招股企业中，公司资质并不靠后的卓越在27日晚间发表通告指，将不会按照原定时间上市，但未定重新上市的日期，至于已申购的资金，将于本周四（29日）不计利息退回投资者。自此，卓越成为香港今年第一只上市折戟的新股。

　　昨日（28日），卓越发布的关于推迟发行的公告中称：“近期国际宏观经济仍表现一般，国际投资市场徘徊观望气氛浓厚，新股特别是内地房地产股上市太多，且后市表现都不尽如人意。考虑到认可卓越的投资者的利益和意愿，卓越集团决定延迟全球发售计划。”

　　消息显示，卓越的选择，源于其定价较高而不愿降价发行。自从恒大将融资额度从78~115港元下调到45~60港元之后，卓越就成了这一轮发行的几家公司中集资额度最大的企业，在63亿至78亿港元之间，这一额度让卓越在同行密集发行的情形下承受压力。另外，卓越地产招股区间价也相对较高，按明年盈利27亿元计算，市盈率为9.3倍至11.6倍。

　　不过，即使避开了恒大、明发等几家公司的竞争，后市依然不容乐观。因为内地另一大型房地产企业龙湖地产已经通过港交所的聆讯，并将在11月初正式推荐和招股。消息称，龙湖初步的路演后已经获得了李嘉诚认购支持。深圳另一家地产公司花样年，也将与龙湖档期相撞。

        香港基金经理为何不看好内房股
 　
[　现在看到的内房股，可能十年后就不存在。有的会倒闭，有的会被兼并，要选择到一个跑赢的内房股很难　]

　　连日来，众多的内地房地产公司，不约而同地赴约港交所，希望年底前在境外成功上市，融资过冬。然而这股新股潮的热度在10月28日，被卓越地产暂时搁置上市计划的消息所冷却。

　　事实上，此前内地房地产公司已经频频遭到境外投资者的冷遇。即使那些成功上市的房地产公司，招股情况也不尽如人意，不少更在首日便跌破了发行价。早在卓越之前，来自福建的宝龙地产也传出由于定价过高，被迫延后了IPO的进程，在降低了招股价之后，才勉强挤上港交所，并在首日保住了不破发的命运。

　　香港投资者对于内地房地产公司的新股热情正迅速转淡。市场消息透露，正进行招股的明发（00846.HK）公开认购的认购率可能偏低，但公司强烈否认会放弃上市计划。

　　一位香港股票经纪对CBN记者表示，在几只内房新股中，除了恒大（03333.HK）凭借内地最大的民营地产商招牌获得热烈反应，首日已经超额认购之外，其他几个新股如明发（00846.HK）、卓越（01028.HK）以及禹洲（01628.HK）均反应平平。

　　谈及香港投资者对于内房股的冷淡反应，富昌证券总经理蔺常念认为，卓越的不成功原因在于它不肯减价。“市况现在突然不是那么好，包销商希望卓越减价，但是它不肯，只好取消，影响整个市场的气氛。”蔺常念分析说。

　　“这跟公司本身没关系。卓越借贷应该没问题，钱已经回了笼。个别地产公司我就不清楚，但普遍来讲上市问题不大，负债都不是太重。”蔺常念说。

　　他猜测，投资者担忧中国的宽松货币政策很可能会完结，也可能对地产股产生了负面影响。“最重要是收紧银根问题，各个国家都在部署退市，不再用钱帮经济了。”他说。

　　辉立资产管理基金经理陈煜强也认同蔺常念的看法。他说：“我们没有不看好地产股，市场最大的担忧是中央何时会有退市政策收紧措施，主要是会不会因为楼价升得太高影响到民生，政府会出手。我们担心的不是公司本身问题而是政策风险。”

　　陈煜强强调，自己并没有看淡地产股。

　　“特别是龙头，置地、中国海外等是很强的股票，现在新股遇冷是政策风险和个别公司操作操守问题。”他说，“个别公司过去曾经因土地囤积多而被政府罚，但如果不是正当途径圈地又会被人告；地价太高又用多了借贷，借贷多了又出现问题，不过这也只是个别公司的现象。”

　　陈煜强表示，尽管目前针对内地房地产公司的新股招股情绪可能不佳，但不能据此判断这些新股上市后就会跌破发行价。“因为每家地产公司不同，市况不同……不是公司本身的问题，还要看市况。”他说。

　　不过可以确定的一点是，目前暂时看不到内地房地产公司有很大成长空间。“地产公司最近已经上了很多，市场上选择非常多，也不觉得最近上市的地产股质素特别好，或者它们上市后表现很突出。”陈煜强说，“整体来讲气氛不算太过热烈。”

　　除了上述原因之外，申银万国证券联席董事郑家华对CBN表示，目前新股供应量太多也是一个问题。不少香港投资者认为，供应量很大，新的地产公司要多少有多少，这几只上完，过几个星期又来几家，这都影响了这一轮的行情。

　　“年底前，就算现在买，地产股都会陆续上来。”他说，“而且现在的内地地产股业务不全面。在香港，发展商很均匀发展，部分留商场写字楼做收租物业，盈利稳定也不一定靠卖楼，这是内房股欠缺的地方，它们收租占整体收入的比率非常低。”

　　郑家华表示，在香港这个弹丸之地，上世纪六七十年代曾有超过几百家的地产开发商，没有什么人占特别大的市场份额，但现在却是四五家占了市场七八成。就全世界发达城市经验来看，现在看到的内房股，可能十年后就不存在了。“有的会倒闭有的会被兼并。要选择到一个跑赢的内房股很难。”他说，“干脆有不少人索性避开大部分内房股。他们十年后生存机会很低，整体市场收购合并重组，汰弱留强机会很大。”

　　“总体来看，投资者仍然处于极度观望态度。”郑家华说。

        内地房企香港上市热度不减事出有因
　
　　刚刚截止认购的卓越置业（01028.HK）昨日在官方网站上发布说明，宣布搁置上市计划。

　　有市场消息称，在10月21日至27日的公开认购时期，卓越置业的公开发售部分并未足额，国际配售部分虽然足额认购，但大部分投资者则要求以下限定价，这也意味着卓越置业如果执意上市，只能采取降价出售的方式。

　　在此之前，商业地产开发商宝龙地产（01238.HK）曾有过相同经历，在公开发售部分不足额的情况下，最终决定将发售价下调至每股2.75港元，从而在首日挂牌时险险避过破发遭遇。但卓越置业管理层并不愿意“重蹈覆辙”放低身价，因此决定暂缓上市计划，成为今年首家止步香港股市的内地房企。

　　虽然今年7月份香港新股市场表现理想，但自9月下旬开始，一系列新股相继出现首日上市便跌破发行价的窘况，对于扎堆上市的内地房企而言，外界环境并不乐观。但是，尽管新股市场出现波动，仍有多家内地房企急于上市。“其中的重要影响因素之一，便是对赌协议造成的债务压力所致。”一位投资银行负责人称。

　　一位投资业界人士向CBN记者介绍，就机构投资者而言，借道企业IPO上市获利的方式并不是稳打稳赚的生意经，实则风险及回报各占一半。“如果企业上不了市，对于机构投资者来说，资金流同样受影响。”

　　“有的企业的发展前景比较好，在投资业界里很容易受到追捧，这部分企业本身的开价也高。”他解释说，“如果已经快临近上市时期，对于有望立马到嘴的肥肉，相对的，新进机构投资者的支出成本也会增加。”考虑到未来成本可能受限的情形下，对赌协议应运而生。“这实际上也是对机构投资人的保护措施之一。”

　　以早先投资的一家房企为例，假设该企业上市后的内部收益率（IRR）在25倍左右，按照通常水准，后期介入的机构投资者往往“开价”IRR为20倍。“表面上看似乎很贵，但实际最终也不过获利5倍的价格，所以这部分投资者的对赌协议会更苛刻些。”