险资不动产股权投资细则出台 严禁变身开发商

2010-09-06 08:43:07 作者： 来源：上海证券报 浏览次数：0 网友评论 0 条

中华PE:

中华PE:　我国首部私募股权投资办法和保险行业首部完整不动产投资办法出炉。这意味着险资可名正言顺投资房地产和私募股权了。

　　昨日，保监会发布了《保险资金投资股权暂行办法》和《保险资金投资不动产暂行办法》。这是继8月份《保险资金运用暂行管理办法》出台后，第二批出台的相关操作细则。这两部办法充分吸收了国际成熟经验，并借鉴了国内有关方面的系统思考。
　　按照规定，保险机构投资未上市企业股权的账面余额，不高于本公司上季末总资产的5%；投资股权投资基金等未上市企业股权相关金融产品的账面余额，不高于本公司上季末总资产的4%，两项合计不高于本公司上季末总资产的5%。
　　保险公司投资不动产（不含自用性不动产）的账面余额，不高于本公司上季度末总资产的10%，投资不动产相关金融产品的账面余额，不高于本公司上季度末总资产的3%；投资不动产及不动产相关金融产品的账面余额，合计不高于本公司上季度末总资产的10%。
　　按照二季末45235亿总资产计，三季度可以有超过4500亿元和2200亿的资金进入不动产和PE市场，将缓解当前2万亿的保险投资压力。
　　当然，险资投资不动产和私募股权有较高的门槛，一是偿付能力不低于150%和上一年度盈利。二是，投资私募股权时，净资产不低于10亿；投资不动产时净资产不低于1亿。
　　但无论直接投资还是间接投资，保监会都明文规定险资不可变身地产开发商。
　　办法明确，险资不可以投资开发或者销售商业住宅和直接从事房地产开发建设（包括一级土地开发）。保监会禁止险资设立房地产开发公司，或者投资未上市房地产企业股权（项目公司除外），或者以投资股票方式控股房地产企业。已投资设立或者已控股房地产企业的，应当限期撤销或者转让退出。
　　市场分析认为，保监会在放开渠道的同时，借鉴了后金融危机监管经验教训，为了防范风险，将投资全过程纳入监管视野中。而不与民争利服务国家大局成为保险资金投资不动产法规的精髓。
　　保监会有关部门负责人表示，两个办法明确投资主体，界定投资标的。明确保险资金只能投资处于成长期或成熟期的企业股权，不能投资创业风险投资基金，不能投资高污染、高耗能等不符合国家政策和技术含量较低、现金回报较差的企业股权；保险资金投资的不动产，应当是产权合法清晰、管理权属相对集中、能够满足投资回报的不动产，不能投资商业住宅，不能直接参与房地产开发，不能投资设立房地产企业。
　　险资不动产股权两大投资细则出台：险资两大投资实战
　　不得投资设立房地产企业，已投资设立或者已控股房地产企业的，应限期撤销或者转让退出；只能投资处于成长期、成熟期企业股权
　　第一财经日报报道，中国保监会于昨天发布了《保险资金投资不动产暂行办法》（下称《办法1》）和《保险资金投资股权暂行办法》（下称《办法2》）。在下半年债股两市仍将低迷震荡，保险公司陷入资产配置压力加大的忧虑之时，两《办法》的出台意味着保险资金投资不动产和股权投资将正式进入实战阶段。
　　不动产：专地专用不得炒卖
　　两个《办法》是上月保监会发布的《保险资金运用管理暂行办法》的两个配套文件。这两个《办法》遵循了审慎稳妥、强化约束等原则，对投资主体、资质条件、投资方式、投资标的、投资规范、风险控制和监督管理等事项，进行了全面和系统的规定。
　　《办法1》对保险资金投资不动产，提出了“三不原则”，即：不得投资或销售商业住宅，不能直接从事房地产开发建设（含一级土地开发）；不得投资设立房地产开发公司或投资未上市房地产企业股权（项目公司除外）。而在《保险资金运用管理暂行办法》中只规定，“不得直接从事房地产开发建设”。
　　此前保监会主席吴定富曾公开透露，不动产投资“三不准”，即“不允许保险资金投资居民住宅、不允许直接投资商业地产、不允许参与房地产开发”。与该表述相比，《办法1》中的“三不准”保留了不得炒地卖地、不得投资民宅，新增了“不得投资设立房地产开发公司或投资未上市房地产企业股权（项目公司除外）”的规定。
　　值得一提的是，《办法1》还要求，保险公司不得以投资股票方式控股房地产企业，已投资设立或者已控股房地产企业的，应限期撤销或者转让退出。去年底今年初，中国人寿通过两次收购，成为远洋地产第一大股东，不过尚未达到控股地位。目前远洋地产作为中国人寿的联营企业。
　　《办法1》要求，保险公司须遵守专地专用原则，不得变相炒地卖地，不得利用投资养老和自用性不动产（项目公司）的名义，以商业房地产的方式，开发和销售住宅。投资养老、医疗、汽车服务等不动产，其配套建筑的投资额不得超过该项目投资总额的30%。
　　在设定投资标的条件时，《办法1》规定，保险资金投资的不动产应产权清晰，无权属争议，相应权证齐全合法有效，并且应“地处直辖市、省会城市或者计划单列市等具有明显区位优势的城市”。
　　这意味着保险资金投资不动产设定了“区位限制”，有业内人士认为，该规定实则提高了保险资金投资不动产的门槛。不过，《办法1》同时规定，保险资金投资医疗、汽车服务等不动产，投资养老不动产、购置自用性不动产，均不受区位的限制。
　　一位保险资产管理公司投资人士表示，《办法1》对保险资金投资不动产的标的进行区位限制，主要是考虑到北京、上海等一线城市的一些黄金地段的商用房产，带有稀缺资源的特征，具有较大的增值潜力和安全边际，比较适合保险资金进入。从目前的情况来看，保险公司也多在京、沪、穗、深，以及东部沿海省份的省会，以自用等方式购置了不动产。
　　股权：侧重成熟项目不能投VC
　　《办法2》规定，保险资金只能投资处于成长期、成熟期或是战略新兴产业的企业股权，或具有明确的上市意向及较高的并购价值。不得投资设立或者参股投资机构，不能投资高污染、高耗能等不符合国家政策和技术含量较低、现金回报较差的企业股权。同时规定，不能投资创业风险投资基金（VC）。
　　有分析师指出，保险资金具有资本量庞大和投资周期长等特性，与PE一般5到7年的投资周期以及相对较低流动性的特点相适应，是仅次于养老基金的最适合投资于PE的机构投资者。但创业风险基金投资偏重于早期投资，存在流动性等风险。保险资金的特点不是以追求高收益为主，而是追求合理的资产负债匹配和稳健的保值增值，因此禁止涉及VC，可能是保监会出于防范风险的考虑。
　　股权投资研究机构清科研究中心日前发布的报告认为，保险公司将成为重要的PE机构投资者。按照截至今年6月底保险资金达到4.52万亿元的规模来计算，意味着将有约2260亿元的保险资金涌入PE市场。
　　积极备战
　　两个《办法》的出台，意味着这两大领域的投资正式进入运作阶段。不过，此前无论是新《保险法》还是《保险资金运用管理暂行办法》的发布，市场都对该领域的开闸效应消化得差不多了。
　　此前，保险公司以曲线方式进军不动产，中国人寿、中国平安等公司以特批方式进行未上市企业股权投资的试水。一位保险公司投资人士指出，两个《办法》的出台，只是在政策层面上没有了障碍，但保险公司亦不会因为政策的出台，马上“出手”。一是投资讲究时机，此外，优质项目的选择和介入，亦非一蹴而就，因此短时间内，市场应不会有太大的变化。“而且我们也需要一些时间好好消化这些文件的相关规定。”
　　虽然政策开闸放行，但是按照相关的规定，并非所有的保险主体都能达到投资门槛的要求，将有相当一批中小保险公司被挡在门外。
　　不过，保险巨头们对于这两大领域的开闸，热情要高涨得多。中国人寿高层日前在中报发布会上表示，目前手中已积累了一批投资项目，只待相关细则出台后实施。而中国太保高层亦在中报发布会表示，在保持基础设施投资优势的同时，积极投入到PE、不动产这类投资。