银基发展已连续三年未分红

2011-02-21 15:23:27 作者： 来源：证券日报 浏览次数：0 网友评论 0 条

中华PE:

　　   中华PE：银基发展净利润同比减少7成，筹资不足拿地受限，银基发展已连续三年未分红。

　　　2月19日，银基发展（000511.SZ）发布2010年年报。这是继中弘地产后发布的又一份上市房企年报，资料显示，银基发展归属于上市公司股东的净利润同比减少73.45%，营业收入也同比下降了29.61%。

　　可以说，适逢调控之年，银基发展虽然领先发布了2010年年报，却并未能在经营业绩上有所“领先”，且年报中错误频出之余，公司董事会还决定2010年度不进行利润分配——如此来看，银基发展已经连续三年未进行任何现金分红或转增股份。

　　经《证券日报》记者对年报研究发现，号称是沈阳地方“龙头企业”之一的银基发展，三年未分红转股的原因可能在于，楼市调控下公司的筹资不力——所持开发项目有限之余，亦未在土地市场有所斩获。而且，未来银基发展正在受到实力雄厚的大型房企的“挑战”。

　　财务报告频出错

　　三年未分红转股

　　作为老牌上市公司，银基发展的年报中，失误连连。在对照连续三年的主要财务指标时，竟将2010年年末误写为2009年末，从而变成2007-2009年财务指标的对比。而在财务费用一项中，2010年的财务费用同比增加了14倍之巨，但是在报表中却显示为“-1474.81%”。

　　与银基发展在信披上的不够严谨相比，对于投资者来说，更为关注的是，银基发展已经连续三年未进行分红或是公积金转增股份。

　　年报中指出，由于银基发展在上海和沈阳的银河丽湾项目进入到集中投入期，预计资金需求较大，所以2010年度既不进行现金分配，亦不进行资本公积金转增股本。这已是自2008年以来，银基发展连续三年未进行现金分红或是公积金转股。

　　所持开发项目有限

　　银基发展全年未新增土地储备

　　报告期内，银基发展实现主营业务收入4.28亿元，净利润3084.74万元。而根据年报，可发现银基发展的主要收入来自于位于沈阳浑北五里河的“银河丽湾”项目，以及地王国际花园尾盘销售收入。公司在其它地区并没有销售收入，亦未新增土地项目。

　　公开资料显示，上面所提及的沈阳“银河丽湾”项目位于沈阳市五里河公园内富民桥两侧，占地近30万㎡，建筑面积至少为60万㎡。据悉，该地块是由银基发展在2002年以3.5亿元的“地王”价格竞得。银基发展所拥有另一块主打项目位于上海奉贤区，于2009年以挂牌方式取得。该地块用地面积为7.86万㎡，计容积率建筑面积为29.85万㎡，尚不及沈阳银河丽湾项目建筑面积的一半。

　　银基发展在年报中声称，2011年的发展以及经营计划，正是上面所提及的沈阳银河丽湾以及上海银河丽湾项目。

　　而值得注意的是，年报中并未发现银基发展提及2010年有新增土地项目或是相关内容。同时，公司无论是存货还是购置土地现金支出项，均未能体现其在2010年有购地行为。

　　银行贷款大幅减少

　　筹资能力表现不佳

　　2010年，银基发展资产负债率仅为58.10%。在诸多上市房企中，这一数字相对较低。不过，较低的资产负债率对于房企来说未必是好事。年报显示，银基发展已经连续两年未有短期借款；而全年新增银行长期借款仅1.6亿元左右。年报还显示，银基发展筹资活动产生的现金流量净额仅为6599.35万元，而2009年这一数字则显示为10.10亿元，年报中给出的解释为“报告期公司新增银行借款减少所致”。

　　适逢史上最严厉调控年，政府针对开发商融资活动出台多项政策以进行收紧，中小房企的资金流饱受考验。房企的筹资能力与公司的可持续发展能力联系在一起。可惜的是，银基发展并未能在报表中显示其取得银行授信的能力。与之相对应的，却是随着银基发展沈阳和上海“银河丽湾”项目的启动，所面临的庞大的资金需求。

　　多位市场分析人士都曾指出，2011年上半年的通胀预期会使得央行从紧的货币政策持续实施。对于那些银行授信能力不强的企业恐怕要越发的依赖房地产项目的销售回款。银基发展最终能否融到大笔资金，单看政策前景，难称乐观。

　　区域优势地位受威胁

　　2010年，万科、保利等大型房企不仅未受到调控政策影响，反而加紧了对二、三线城市的布局以及行业内的整合。根据公开资料整理，去年仅万科就在沈阳拿下7个地块，覆盖了主要的5个区，用地面积至少为71.5万㎡，平均每个地块价格为6.3亿元。

　　除去万科，保利、金地以及龙湖等大型房企，在环渤海区域的布局已开始向沈阳地区扩散。在实力雄厚大型房企的“进攻”下，银基发展的区域优势地位已受到挑战。

　　不过，虽然银基发展在住宅市场的表现差强人意，但是其投资参股的商业地产似乎表现不错。年报显示，公司投资发展的沈阳凯宾斯基饭店报告期内实现营业收入1.06亿元，且寄予厚望的上海银河丽湾项目也有部分商业部分用地。另外，其所持沈阳国用（2008）第0255号、0256号土地也发生了用途变更，由住宅用地变更为“其他商服”。换言之，银基发展在沈阳五里河的项目还需增建商业项目，在住宅市场饱受调控“之苦”条件下，未尝不是好事。

　　楼市严调下，房地产行业整合加剧，“酣战”未止。未来银基发展表现如何，尚需投资者拭目以待。