韩秦春：中国市场投资股权基金文化还未形成

2011-04-06 10:30:27 作者： 来源：投中 浏览次数：0 网友评论 0 条

中华PE:

　　我的题目是设立房地产私募股权基金的市场经验，我从下面四个方面谈一下体验和认识。

　　第一个是在中国市场设立人民币基金市场环境;第二设立人民币PE基金的法律环境;第三是市场的认识和体验。第四个就是前景。

　　我们认为对于房地产基金私募股权环境的变化，因为整个房地产市场从09年、2010年的火爆到现在中央加大调控力度以后，各大房地产开发公司都处于融资渠道变窄比较困难的局面，这样就给房地产基金带来一些机会。我们在去年接触过很多的开发商，跟他们谈判的时候好不容易见面，他们就问你们的条件怎么样了，我们就说18%以上的回报，还有开发公司管理层不能大幅变化等等一些条件，开发商的回复就是我们在银行的贷款成本只有5%到7%，而且卖楼的都在外面排队，为什么要找你们来投资。所以在市场非常火爆的情况下，房地产投资基金市场份额和市场机会就不多，现在情况就发生了变化，在中央不加大调控力度，尤其是在需求方面收紧，许多城市都出台了限购政策，使整个交易量大幅度下降，给发展商造成现金流融资很大的困难。因为发展商卖楼卖的少，现金进来的少，要不断的开发储备土地，所以现金流负债率不断增加。大家知道开发商的渠道主要是开发贷款，按揭，合作等等，这些渠道从中央调控以来得到很大限制，开发商纷纷在思考其他的融资渠道，比如说万科、招商地产、保利地产等等现在都在思考设立房地产基金，因为他们在股市上通过配股融资的方案迟迟得不到监管部门的批准，所以对他们造成了很大的影响。

　　因为我们在香港比较熟悉，在香港的基本市场上我们看到很多房企，他们融资的渠道也被缩窄，因为整个资本市场对房地产板块是比较谨慎的，中央的调控政策不断的加大，所以对这个板块非常谨慎，造成了房地产市值市盈率非常低，有的都是2倍，3倍，最好的中国海外、华润也就15、16倍，整个行业的净资产折扣达到了40%到60%，所以在这种情况下，内地发展商在香港的市场融资也非常困难，他们不愿意用这么便宜的价钱配股融资，所以这些发展商纷纷琢磨设立房地产基金。华润基地已经设立了基金，比较成功，到目前是第三期了。中国海外也刚刚成立了房地产基金，这是整个房地产公司主要的考虑，目前考虑的一个融资途径。

　　还有在香港上市的类房股一个是设立基金，一个是不断的发行债券，债券的发行成本也不断地上升，由前两年的7%、8%变成了现在12%以上，他们不能不断地发行债券，这样的话负债率也增加，所以他们纷纷考虑设立房地产基金，这是一个比较大的市场环境，对我们设立基金来说是一个机会。第二个是法规环境，在中国设立人民币私募基金已经具备了基本的法律框架，2007年6月1号出台了《中华人民共和国国资企业法》，再加上新的修订，《公司法》、《证券法》以及其他法规，所以设立私募基金大的法律环境已经有了，各个城市都在制定细则，各个城市都有不同。现在上海、北京、天津、深圳等都想把自己打造成为中国私募股权基金中心，都纷纷出台了许多股权政策和优惠政策。我们在去年跟城市金融局还有海淀区洽谈过，他们出的优惠政策非常好。

　　所以地方政府是非常鼓励设立私募股权基金的，都想变成中国私募股权基金的中心。在通过我们和他们交谈的过程中，他们对设立房地产股权基金还是有点顾虑，因为毕竟是跟中央调控政策相违背的，但是通常不叫房地产，叫一个什么什么基金，投资都是一样的，都是通过并购房地产项目资金股权，在中国设立股权基金的法律法规已经基本具备，而且房地产的私募股权基金是基金的一种。在01年初我们有四个发起人，我们组成了一个管理公司开始募集基金，这四个管理公司除了我们公司以外都是非常著名的公司。

　　中国市场投资股权基金的文化还没有形成，不成熟，大家都知道在西方国家私募股权基金已经有上百年的历史了，都比较成熟，投资者、富人都愿意把自己的钱交给专业的管理公司。股权私募基金也可以说是能人和富人的共同品牌，能人就是通过他的经验、通过他的专业知识获得基金的管理费用，富人就是把自己的钱交给信任的信托公司管理，在西方这是非常普遍的。但是在中国目前的市场现状下，中国人这种观念和文化的气氛还没有形成，我们谈了很多民营老板，他们投个两三亿，他们就说要占管理公司的20%，至少15%。首先提出的条件，比如说多少钱以上的项目决策他们有否决权等等，中国人现在都愿意自己当老板，不愿意把钱交给其他人管理，这是现在的文化，我们相信投资文化也在慢慢变化当中，也会在不断的改善。

　　在我们融资过程中就遇到了大家比较担心的地方，房地产基金一般都是五年到八年封闭期，封闭基金。投资者只有到五年到八年后基金结束以后才能拿到本金和收益，所以中国投资者不愿意把自己的钱投资封闭这么长时间，一般是一两年，投资者不愿意把自己的钱长时间交于投资者，这是第二个体验。

　　第三个，投资者对房地产政策的调控比较担忧。我们通过不同渠道咨询了大量投资者，他们都担心中国中央政府对房地产板块的调控不断加码，会不会使得这个板块有一个拐点，很多人前景不太明朗，这也是投资者比较担心的一个地方。

　　第四个，投资者对管理团队，现成组成的管理团队比较担心。一般来说新的私募股权基金它的管理者都是有不同合伙人派出来的，或者是在市场招兵的，他们都是一个新的公司，没有一个磨合期，投资者就对这些公司比较担忧，虽然都是著名的大企业，都是很有经验的，高学历、高资历的人组成的，但是他们担心这些人没有在一起共过事，会不会把投资做得好，这也是一个问题。

　　最后一个，大型房产企业对大型机构的青睐。现在投资者都倾向于大型机构，因为是大品牌，有投资实力和经验，投资者都偏向于这样大型的公司。比如说UBS，他们也设立了一个房地产基金，非常成功。所以中国的投资者都是偏向于这些大型机构，尽管这些大型金融机构他们不是独立性的，比如说华润置地或者中国海外，他们拿到的钱很可能全部投到自己项目去，就是说这个基金是他们融资的渠道，投资者认为控制风险是主要的，所以他们也不担心这个，这是现在市场另外一个现象。

　　中国房地产市场经过十几年的发展以后，现在竞争越来越激烈，尤其是中央政府的调控政策以后不断的并购和垄断都会形成，就像香港一样，我们在香港十几年就知道，在70年代的香港是几百家房产公司，到目前就剩下他们八大房产公司。美国也一样，美国现在都是以金融机构作为主导的，在房地产市场里金融机构作为主导的，我们也相信国内的市场也跟境外经验和历史是一样的，包括中国股票经验，股票市场也是一样的，刚开始都是散户作为主导力量，发展趋势最后是机构作为主导力量，我们相信私募基金在未来越做越大，前景广阔。