李尧：地产商资金链紧绷到极致 催生地产投资基金

　　中华PE：国家一轮紧似一轮的房地产政策调控，让地产商的资金链已经紧绷到了极致，这催生了以缓解房地产商资金链为目的的地产股权投资基金。近日，总部位于天津的道恒基金云南分公司宣布开业，“房价已经在高位做顶了，下挫已经是必然，而这个时候必然有大面积的房地产商出现资金链紧绷甚至断裂。地产股权投资基金就是要为优质的房地产项目注入资金，促使项目完成，最后实现溢价退出而获利。”道恒基金总经理黄超解释着这只地产股权投资基金的盈利模式。

　　有人会问，既然房价都已经在高位做顶了，那这时出现的地产股权投资基金不就是高位入市，其风险还比即将调头下滑的房价更大了吗?其实不然，黄超解释说，地产股权投资基金选择好投资项目后，会注入相对少的资金，但要在阶段内获得整个项目的绝对控股权，“事实上，这就是在约定的时间范围内控制了数倍于注入资金的资产总量，房价就算下跌50%以上，都可以保证注入资金的安全。”比如说，某个房地产项目已经投入了3个亿的资金，还需要1个亿资金方能完成项目建设，但因为国家宏观调控政策，房地产商没有办法融得这1亿资金，那么，地产股权投资基金就为该地产项目注入所需的1亿资金，“我们注入这1亿资金最核心的条件是：在1年或者某个既定的时间段内，整个项目70%的股权归投资基金所有，项目建成后，地产商以超过1亿一定比例的溢价回购70%的股权。”黄超说，如果地产商无力回购股权，那么投资基金则依据合同处置所有资产，然后拿回持股比例的资产处置份额。

　　伴随着国家对房地产调控决心而来的地产股权投资基金，从一个侧面反映了中国房地产市场已经到了泡沫临界点，如果再不把房地产市场中因投资而产生的泡沫挤出，中国房地产泡沫很快就会破裂，这产生的后果就是对经济的沉重打击。专家认为，国家坚决调控房价是英明之举，因为房价回归到合理价位是中国经济软着陆的核心着力点，“房价泡沫的支撑因素是投资炒作，房价的合理价位就是挤出投资因素后，实现充分消费的价格。”只有房价回归到能实现充分消费的价格水平，作为经济支柱之一的房地产行业才能健康发展，中国经济也才能健康发展。前不久银监会主席刘明康明确表示，房价就算下跌50%，中国银行业也能承受，表明国内银行业已经做好房价大幅下滑的准备，这一信号已经让一些地产商开始明着暗着降价销售房屋，昆明比较有代表性的地产开发商俊发地产所开发的滨江俊园项目已经宣布降价20%销售。更有分析人士认为，房价不但关系到国内经济能否持续健康发展，还关系到了社会稳定，所以，即使房地产行业内存在着再大的利益集团张力，中央也会不遗余力的把房价调控到合理价位。

　　事实上，在道恒基金进入云南之前，针对房地产市场的股权投资北京洪范基金已经进入了云南，不过，这只基金主要针对矿业，而在房地产项目上尚未见行动。黄超透露，道恒基金目前已经和昆明数个房地产开发项目进行了接触，都发现具有很不错的合作前景。在地产股权投资基金之外，道恒基金还将在高科技领域做风险投资和PE投资。