河山资本曹少山：地产投资时代才刚刚开始

2011-10-20 09:06:46 作者： 来源：ChinaVenture 浏览次数：0 网友评论 0 条

中华PE:

    中华PE：北京时间10月19日上午消息，由《融资中国》杂志主办的转型时期的新生力量——“中国房地产基金发展路径”高峰论坛在威斯汀酒店举行，河山国际资本集团有限公司总裁、主管合伙人曹少山在会议上发表了《中国房地产发展格局、问题及矛盾、趋势与变化》的演讲。

　　他表示，开发商的盈利模式投融资模式的转变是中国地产基金发展的大前提，目前绝大多数开发商没有放弃维持原来重资产加高杠杆加投资开发的盈利模式，这样的状况不利于形成有利基金发展的外部环境。

　　目前，这个行业规模小，影响力有限，前景广阔，但速度不快，真正要形成势力还需要相当长的时间现在做房地产基金有几百家，比较纯粹的地产基金从投资规模讲，一年下来融200、300亿，这个和每年4、5万亿的房地产投资最规模讲还是比较小的。

　　曹少山曾多次在不同的场合强调地产私募基金它的核心首先是资产。是社会资本用一种新的代理形势参与房地产开发的组织形式。其次才是开发商可以运用的融资形势，所以地产服务的核心意义是投资人的利益，能够有能力影响主导地产行业格局的应该是LP群体，尤其是有组织的LP群众，大型LP群体对这种房地产意识没有完全觉醒，在如何评判的核心认识还是比较粗放，在行业起步阶段，LP缺乏对评判GP很好的尺度，现在看绝大多数看品牌，看谁的名气大，看背后的股东背景势力，对真正绝对GP实际问题关注不够。

　　同时，他认为，市场上严重缺乏具备良好机构特征的基金管理人，而且一般投资人追究短期化的收益，这种不利于培养好的管理人，会制约行业发展。

　　不少开发商发起并担当实质基金管理人，不再做母体以外的投资，这都不能称为真正意义上的基金，在PE企业里，没有听过把钱投到自己企业的事情，但是同样的利益冲突在地产私募基金领域没有被广泛的认识。

　　中国地产基金现在发展阶段正好遭遇了比较复杂的外部经营环境，也是考验基金管理人的时候，调控是个双刃剑，以前投资地产闭着眼也可以赚钱，现在没有，这样有利于锻炼培养好的团队。

　　曹少山认为，在我国专业化、精细化的地产投资时代才刚刚开始，再糟糕的市场当中，优秀的私募基金都会找到赚钱的机会。在泡沫破裂的20多年很多私募在日本的地产中是赚钱的，好的私募基金是和大势相反性比较弱的，地产基金业不例外。

　　谈到对未来的预测，他说：“未来需要我们促进更加完善健康的地产基金。中国所有创新都是创新实践先行。我们要有使命感，作为一个集体会影响和改变行业的格局，我们要承担起引导教育投资人的责任，不要急功近利，要培养真正的风险识别能力，彻底摆脱原来银行体制延续出来的案头风险管理的方式。”

　　以下是全文实录：

　　曹少山

　　地产基金的话题最近一段时间非常热，我也参加过一些论坛，但是应该说我觉得今天这次的论坛从参会人员的背景讲是最强最有价值的，因为把真正能够代表影响这个行业今后发展的很多代表性人都请来了，

　　我一直在不同的场合强调地产私募基金它的核心首先是资产。是社会资本用一种新的代理形势参与房地产开发的组织形式，其次才是开发商可以运用的融资形势，所以地产服务的核心意义是投资人的利益，能够有能力影响主导地产行业格局的应该是LP群体，尤其是有组织的LP群众，

　　我今天讲的是我自己个人的一点观点，第一首先这个行业的规模非常小，影响力还有限，虽然前景很广阔，但是速度并不快，真正要形成势力还需要相当长的时间，现在做房地产基金有几百家，但是在我看来，有很大一部分是开赴上用有限合伙之的形势实现的案例，还不能称为真正的地产基金，比较纯粹的地产基金从投资规模讲，一年下来融200、300亿，这个和每年4、5万亿的房地产投资最规模讲还是比较小的。

　　一般投资人对地产基金的认识和趋向还掌握在大型的渠道商，由于政策限制，他们对这些资产类型的态度比较谨慎，真正的大型LP群体对这种房地产意识没有完全觉醒，在如何评判的核心认识还是比较粗放，在行业起步阶段，LP缺乏对评判GP很好的尺度，现在看绝大多数看品牌，看谁的名气大，看背后的股东背景势力，对真正绝对GP实际问题关注不够。

　　开发商的盈利模式投融资的模式的转变是中国地产基金发展的大前提，目前绝大多数开发商没有放弃维持原来重资产加高杠杆加投资开发的盈利模式，这样的状况不利益形成有利基金发展的外部环境。

　　第四市场上应该严重缺乏具备良好机构特征的基金管理人。目前市场上一般投资人追究短期化的收益这种不利于培养好的管理人，我认为这是制约行业发展的问题，为了满足投资人的短期逐利的要求很多现在市场上包括我们自己在内，在做一些短期的

　　第五在中国地产投资行业这个舞台上，现在在我看来，开发商发起并担当实质基金管理人这种基金，不再做母体以外的投资，这都不能称为真正意义上的基金，使开发商反融资的一种形势，在PE企业里，大家没有听过把钱投到自己企业的事情，但是同样的利益冲突在地产私募基金领域没有被广泛的认识，我们会说美国出了…中国也一定有这样的企业，但是其实你们真正了解凯德置地的已经不是开发商了，已经完全变成基金企业了。

　　第六：业绩比较小，和投资人利益可以实现比较高度的一致在激励机制和行为约束上有可能成为市场的鲶鱼，第七中国地产基金现在发展阶段正好遭遇了比较复杂的外部经营环境，其实刚才方总讲了实际上中国地产行业目前外部的经营环境不确定性很大，国内国际宏观形式在发展大的变化，同时也是考验基金管理人的时候，调控是个双刃剑，以前投资地产闭着眼也可以赚钱，现在没有，这样有利于锻炼培养好的团队。

　　在我看来中国这么大的经济体，同时带动着中国城镇化的进程，这样的机遇放在全球的范围镍都是千载难逢，专业化、精细化的地产投资时代才刚刚开始，再糟糕的市场当中，优秀的私募基金都会找到赚钱的机会。在泡沫破裂的20多年很多私募在日本的地产中是赚钱的，好的私募基金是和大势相反性比较弱的，地产基金业不例外。

　　对于未来的预判我觉得这个很难做，未来需要我们所有人坚持不懈的努力去实现，促进更加完善健康的地产基金。中国所有的创新都是创新实践先行。我们这些

　　一从业人员要有使命感，我们有可能会我们作为一个集体会影响和改变行业的格局，我们要承担起引导教育投资人的责任，坚持去做我们认为对有价值的东西，很多先行者可能做的不好会成为先烈，我们需要坚持必要的原则。

　　二、不要急功近利，要培养真正的风险识别能力，彻底摆脱原来银行体制延续出来的案头风险管理的方式。

　　最后我非常相信私募地产基金的存在的经济格局和社会意义，我相信他有生命。