国开金融携国家队PE入场 地产PE市场格局或存变数

2012-01-05 09:20:02 作者： 来源：中国房地产报 浏览次数：0 网友评论 0 条

中华PE:

国家队这个大块头的入场，再次让地产PE（私募股权基金）市场未来的发展格局充满想象。

500亿元母基金、信托资金充当有限合伙人、分享“城市化发展过程中的最大利益土地出让收入”、中长期投资、“年化收益37%上不封顶”……

2011年12月26日，国开金融主导的“国开城市发展基金集合资金信托计划”（下称“信托基金”）甫一成立，便因太多的关注点而被市场称为史上“最牛”的地产信托基金。

“最让人关注的，还是国开金融背后的国开行背景以及其设计的”母基金+有限合伙“PE投资模式对地产PE市场格局发展产生的变数。”作为参与方，一位信托内部人士表示，“出于稳妥考虑，国开金融的首期募集找取了同样国企背景的中海信托、昆仑信托，”但将来，为了更大规模地吸取社会资金，民营背景信托公司、有限合伙企业也有进入的可能。这样，未来的地产PE市场上不排除出现几只超大规模的国家队母基金，成为PE市场上的批发商、做市商。

市场

“国家队”陆续进入PE业

“国开金融的城市发展基金筹备已久，基金的管理公司2011年年中就成立了。”按照前述中海人士所言，早在2011年6月，作为共同的GP（普通合伙人），国开金融、中海信托、昆仑信托就在北京注册了有限制合伙企业开元（北京）城市发展基金管理有限公司（下称“开元北京”），注册资金1亿元。其中国开金融出资0.8亿元，两家信托公司分别出资0.1亿元，基金总体规模500亿元。2011年12月26日推出的本次信托计划为第一期，规模为100亿元。

民生银行（600016）提供的理财产品推介书显示，首期基金的资金分别来自三方：国开金融出资49.95亿元作为基金的有限合伙人（LP）；昆仑信托和中海信托分别募集24.975亿元信托资金作为基金的有限合伙人（LP）；同时基金管理人开元公司出资0.1亿元作为普通合伙人（GP）。由民生银行担任独家财务顾问和主力代销银行。

“资金运用与风控上，国开金融的LP资金充当劣后级受益，两家信托LP为优先受益，也就是说，如果基金到期亏损，先亏损国开行金融出资的49.95亿元。”该信托人士认为，这种结构型设计将很大程度上保证信托LP的安全退出。

不过，值得注意的是，作为此次的参与方，该信托人士所在公司曾在6月份的地产信托叫停风波中上榜。彼时，银监会勒令上半年地产信托业务增长过快的信托公司，在开展新业务时，地产信托的业务存量将不得超过5月底规模。

在之后几个月联系中，该人士更是进一步表示，由于国企背景，公司年底前将不再发行新的地产信托产品。

而今，面对食言，前述信托人士表示：“不要忽略国开金融的政策性背景，实际上我们上半年的超速也是因为有几个大的政府政策性单子，我们跟国开金融的接触在更早于开元北京成立的2011年年初就开始了。”

言既至此，从中海信托的中海油背景、昆仑信托的中石油背景再到国开金融的国开行背景，实际上已经不难发现此次基金主要参与者均带有“国家队”色彩。

“国开金融早就开始筹谋大举进入PE投资领域，创建地产PE平台则是其中一个重要的发展板块，并计划通过发展平台信托公司、私募股权投资公司来做大。”上述信托人士解释，只是首期出于审慎考虑，才寻找国企背景的信托公司参与合作。

国开金融对PE投资的用心有迹可循。另一位接近国开金融人士表示，最近几年，国开金融一直在部分投资项目上试点PE投资结构。

另一个有力的佐证是，2011年12月28日，国开金融刚刚与苏州创业投资集团发起设立一只总规模600亿元的全国性母基金。其中PE子基金规模400亿元，VC子基金200亿元。

“保险资金、社保资金都已经许诺投资。”上述接近人士表示，在国开金融的捎带下，更多“国家队”的机构投资者也将进入PE行业。

启示

造超级母基金畅行无阻

大块头“国家队”的进入，在给PE行业注入活水的同时，也增加了业内对变局的猜想。

就在不到一个月前，国家发改委刚刚发布《关于促进股权投资企业规范发展的通知》（下称《通知》），将PE备案制推向全国，并首次明确集合信托、合伙企业充当LP的基金应“核查最终自然人和机构法人是否合格，并打通计算投资者总数”。

“这意味着，想着用集合信托做单个LP肯定是行不通了。”一位地产私募人士在接受记者采访时表示，《通知》对私募股权资金募集的严控会进一步加剧当前私募基金募集难的困局，受此影响，方兴未艾的地产PE热潮也会不可避免地经历发展的洗牌阵痛。“尤其是一些过分依赖信托募集渠道的私募基金，被洗牌的风险更大。”

但国开金融的城市发展基金却并不在《通知》的限制之列。在规定“打通原则”的同时，《通知》亦强调“符合有关条件的股权投资母基金除外”。

由于超体量的母基金设计，中海信托、昆仑信托两家的信托资金得以分别以单个LP入伙城市发展基金。这也成为业内观点中有可能引发未来变局的焦点。

“虽然母基金可以规避”打通原则“，但拥有成立母基金能力的信托公司或有限合伙制企业并不多。并且，如何界定母基金，监管层在规模、投资等方面也有其标准。”中信信托人士向记者表示，所谓的母基金，绝非简单的多层次结构设计便可达成。在这种情况下，国开金融的母基金设计与合作模式恰有一定的示范作用。

前述参与基金的信托人士也表示，随着城市发展基金的运作发展，不排除有更多的投资人与合作者入伙。

“这将给当前混乱、各自为战的PE市场带来极大的启示作用。”在其进一步看来，国开金融所探讨的PE投资模式，将很有可能发展成为众多有限合伙企业入伙的超级母基金。“相当于集中资金资源的PE批发商，更进一步发展的话，还有可能成为做市商。这符合未来行业集中发展的规律。”

而这种超级母基金的集中发展，在部分市场人士看来，也更加具有做市商的潜质。“规模越大，实力越雄厚，为融资方提供的增值服务就越多，资金获取的投资回报也才更高。”前述私募基金人士表示。