陈洪波：中国私募股权房地产投资基金研究

2012-01-11 13:24:25 作者： 来源：和讯网 浏览次数：0 网友评论 0 条

中华PE:

我今天发布的题目是“中国私募股权房地产投资基金研究”，主要包括三部分，时间重要，重点在第一章和第二章。在我做这个报告之前，请大家先看这个图，是世界城市化建成的示意图，从这个图中可以看到，在城市化率30-70%之间是一个加速发展的过程，到70%是停滞发展区，30%以下是平稳发展区，我们国家的发展率是接近50%。根据这条曲线的分析，我们国家目前呈现这样已个状态，全球来看，属于相对中下的水平。

我们国家的城市化发展规律也跟这个曲线是一致的，98年以来每年上升的幅度为1.38%，到50%以下将有所回落，“十二五”规划是每年增长0.8%，到联合国2030年的预测，城市化在70%左右。

目前一线、二线城市的城市化速率放缓，对于广大的二三线城市来讲，迎来住宅发展大的机遇，从这个图上能够看到一线城市大概在59%，二线城市在48%，三四线城市在29%。

对于在房地产不同的物业形态来看，也出现一定的规律。看下面这张图，当成是化率的发展不同的物业形态是不一样的，城市里30%主要以开发为主。

再从人均收入的情况看一下商业地产的机会，人均GDP的增长是很快的。根据人均收入的变化也能总结出商业地产发展的规律，在人均GDP达到8000美元以上的时候，对商业地产呈现迅速发展的态势，8000美元以下的时候，往往是住宅发展非常快的时候。在中国的研究里也支撑这个结论，下面两个图是商铺的售价和变动情况，当人均GDP高的城市，商铺售价也是相对高，写字楼的斜率更高，随着GDP的变动，他的价格变动会更大。

对于房地产市场的基本方面，从需求角度来讲，房地产也是中国经济增长的基础产业和支柱产业，2011年房地产大概是4.82万亿，占当年GDP的12%。

人口的红利，从这个图上可以看到，25岁到45岁适龄购买人群人口的结构的比例一直很高，而且这个趋势一直会持续到2025年到2030年才会向下降。尽管目前也有老龄化的趋势，但是整体上来讲还是属于适龄人口所占的权重大一些。

居民收入的增长提高了住房的购买力，伴随GDP增长，城市人均可支配收入非常迅速。

流动性的推动，货币的超发，M2-GDP-CPI就能看出货币是否超发。

从房地产的供需方面分析，目前房地产自筹占30%的比例，贷款占20%，其他的融资手段占到50%。从2010年来看，国内贷款在整个融资中的比例下降，说明银行对房地产行业的贷款正在收紧。

2010年以来，房地产市场资金持续紧绷，货币供应量下降，房地产开发贷款余额下降，购房贷款余额也在下降。开发贷款占比一般是18%左右，07-09年，地产公司通过二级市场、通过股票的增发或者IPO进行融资的渠道在2011年基本被堵住。房地产行业的长期借款规模和短期借款规模在下降。开发带余额规模下降，加权平均贷款利率持续上升。

反应到房价上，北京、上海、广州房价持续下降，二、三线城市也在下降。

从国际的经验和我们国家的现状来分析，得到以下结论：经济增长持续、工业化和城镇化进程的推进，仍是中国房地产市场的持续推动力。区域经济差异，城镇化阶段的不同，影响地产开发模式五。

城市化发展趋势来看，城农村转向城市的居民主要还是以中低端住房市场为主，而小城市向大城市流动人口将以改善型和高端住房为主，受益于城市化社会来临，商业地产的增值将会加速。

未来十年中国房地产市场的主要特征将是：1)保障房供应增长，中低端商品房市场价格平稳向上；2)财富收入结构继续分化，改善型需求增长和高端房产价格依然看涨； 3)经济发达区域商业地产增值加速。4)三四线城市受益城镇化加速，住宅市场依然长期看好。

中国私募股权房地产投资基金的发展与城市化发展水平、房地产市场发展趋势、融资结构有着内在的一致性。

城镇化率对地产开发的意义：1)城镇化率低于50% ，从农村进入城市全国房地产市场表现平均，商业地产仅在一线城市表现突出； 2)城镇化率50%~70% ，从小城市进入大城市房地产市场加速，商业地产在这些城市蓬勃发展；3) 城镇化率高于70% , 城市商铺等经营物业升值，核心区甲级写字楼坚挺，郊区地段商业开始提升吸引力。

对房地产市场的意义在于：1)中国房地产市场将逐步告别传统的快速周转开发模式，逐步向开发与持有并重的模式转型；2)而持有模式意味着对物业运营管理、资本运营管理、发展战略管理提出更高要求，这将是私募股权房地产基金介入的契机。3)不同区域不同城市的城镇化率阶段不一样，一二线城市商业地产进入快速升值周期，三四线城市住宅开发依然有广阔空间。

地产基金聚焦于商业地产以及高端物业，这与城镇化发展阶段以及中国房地产市场转型的要求相一致。

从我们国家私募股权的发展历程来看，在政策环境引领下不断发展。在99年的时候，当时以创业板要开作为契机，私募股权得到了迅速发展，但是后来持续的萎缩，直到06、07年的时候私募股权才继续发展。每次当政策有新的变动的时候，伴随着私募股权投资的变动，增长率也非常迅速。

从全国的形势来看，从事私募股权基金VC或者PE来看，最早的是IDG这样国际大型的PE机构，现在像中信产业机构都纷纷崭露头角。

私募股权在募资、投资和退出方面都非常活跃，IPO退出的案例达到了60%。

从私募的融资渠道来看，主要有这样几种，第一种是基金中的基金来融资；另外一个是商业银行的私人银行部门；第三是第三方理财机构；第四是信托机构；第五是其他一些机构。

对于中国PE市场的募资情况来看，上半年成立55支基金，共募资145.41亿美元，环比增长较快。

从基金的形态来看，成长基金、主流，房地产基金占有一席之地。上半年完成地产基金募资7只，金额11.3亿美元。夹层基金32.49亿美元主要投向房地产产业，合计44亿美元。

投资的情况，上半年PE基金投资活跃，金额达到去年全年的92%，案例188个，同时并购也是非常活跃。

从PE基金投资的行业来看，08年以后，房地产投资金额下降的比较快，2011年以后PE的投资份额在上升。在传统行业里头，比如像传统的机械，房地产的PE投资份额重新上升。

地产基金的发展历程，第一阶段是在1990年到2003年，中外合资项目开发。第二阶段是2004-2006年6也，外资收购商业物业及高档住宅。第三阶段是2006年7月到2009年，限外扶内，本土PE迅速发展；06年7月到现在，中国房地产行业限外时代，使得这一时段外资的地产投资受到限制。第四阶段是2010年以来，融资高压，地产PE大发展。

中国地产基金主要有这样几个特点，第一资金募集非公开，主要面向少数机构投资者和高净值个人客户；二资金来源相对稳定；三资金运作偏中长期；四是专家团队管理；五早期以境外设立的私募美元为主；六是以有限合伙制设立。

私募股权房地产投资基金是指从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。房地产投资基金通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或房地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产投资基金拥有的投资权益的收益和服务费用。

欧美主流房地产基金风险类别及其特征，分为核心型、核心增益型、增值型和机会型。

中国私募股权投资基金市场正处于快速增长期，各项配套法律法规以及运作监管体系尚处探索之中。但是，作为金融资本与产业资本融和的一种新方式，在推动中国经济结构转型和产业升级方面，具有十分重要和积极意义。房地产PE基金在推动房地产企业转型、加快行业整合并购、满足不同区域房地产企业的融资需求、提升企业的经营管理水平方面，将发挥重要作用

中国城市化率已经迈过50%的水平，但区域结构分化显著，这将为地产基金提供不同层次的舞台。一线核心城市圈的高端物业(办公楼、酒店、高级公寓)或将迎来持续增值，二三线城市的城市化之路才刚刚起步，住宅市场也将细分化发展，房地产基金依然大有可为。

房地产PE基金逐步兴起，在募资和投资上都将逐步走向成熟。一是为发展长期稳定的机构投资人提供有益的投资渠道，二可以为房地产行业的经营管理水平提供有益的借鉴，三是推动房地产金融市场的规范发展。

展望未来，房地产行业依然是中国经济快速发展和重要动力，房地产PE基金在引导民间资本流向、理顺房地产企业的融资通道、规范房地产行业发展方面，仍将大有可为。

私募房地产基金发展与整体宏观经济环境和行业发展环境密切相关，作为国民经济的龙头支柱产业，房地产市场的健康发展需要改变传统的单一的间接融资渠道。房地产基金应该作为一支稳定可靠的资本力量，参与并支持房地产市场发展。

第三章内容，在中国的发展基金和产品的案例，在报告当中也有详细的论述，大家有兴趣可以去读一下。

我就汇报到这。谢谢大家！