苏州地产基金显山露水

2012-01-11 13:29:33 作者： 来源：365地产家居网 浏览次数：0 网友评论 0 条

中华PE:

近年来，房地产信托逐渐成为投资者的新宠，越来越多的投资者青睐于这一收益较高的信托产品，但一个产品接一个产品的购买，也让一些投资者感觉过于琐碎，如今，更为规模化的地产基金在苏州露面了，将更有利于投资者对资金进行财富管理。

地产信托的兴盛

2010年初以来，针对房地产市场出现投资投机活跃、价格上涨过快的问题，调控政策密集出台，并不断加码，既限购又限贷，使得2011年3月以来的房地产市场表现低迷，成交量下降。与此同时，央行数次提高准备金率，实施紧缩货币政策，商业银行贷款额度相当紧张，房地产企业难以获得开发贷，购房人也是一“贷”难求。信托成为了不少开发商热衷的融资渠道。

据普益调查，今年前4个月共成立230款房地产信托产品，规模达629.58亿，同比分别增长91.66%和60.73%。在不断收紧的风声和监测下，5月前三周新成立的房地产信托产品大幅度回落，截至5月29日，新成立房地产信托产品24款，成立规模78.78亿元。

而在开发商热衷推出地产信托的同时，房地产信托也因其较短期限（多数为1-3年），较高的收益率而获得了投资者的追捧，尤其是一些商铺开发项目更为受宠。

地产信托亟待升级

针对目前情况下的房地产市场及房地产信托业务，为了能够有效控制风险，降低信托公司的刚性兑付压力，有效保障委托人的最大化利益，信托公司继续将地产信托产品升级。

与此同时，对于投资者来说，逐个购买地产信托产品无疑是“零敲碎打”，资金被分散，而且需要自己来不断跟踪市场，耗费时间精力。因此投资者也急需一款能够整合产品，规模化管理财富的产品。

在此情况下，组合化、基金化的房地产投资业务———地产基金成为了信托公司与投资者关注的目标。

专家表示，在项目融资的模式之下，如果房地产项目成功了，则委托人获得固定回报；如果房地产项目失败了，则委托人不仅不能获得固定回报，反而有可能损失本金。在宏观环境、行业状况均不甚理想的情况下，房地产项目成功的概率有所下降，委托人承担的风险有所上升，如果委托人仍然只能获得预期的固定回报，实际上收益与风险并不匹配，在此情况下，委托人有理由获取浮动分成报酬，组合化、基金化的房地产投资业务则有望满足委托人的这一需求，今后，地产基金必然成为高端投资者首选。

地产基金应运而来

苏州信托的专家表示，今年以来，国家对于国内房地产市场调控持续有力，因此对市场产生了一定的影响，针对这些情况，苏州信托已经切实加强了存续房地产信托项目的运行监控和风险排查。从苏州信托目前已发行的项目情况看，其风控条件严格，选择的交易对手信用评级较高，土地抵押充足，抗风险能力较强，存续项目运行均正常。同时苏州信托还将加快产品模式转变，由传统项目型向基金化过渡，未来发展重点之一正是房地产信托基金。

据介绍，基金化房地产信托强调组合运用、真实投资，在确定基本投资方向和投资策略以后，通过发行标准化的信托产品，形成具有一定规模的资金池，再按照基金原理进行专业化管理与运用，以股权投资以及相关的债权性投资为主要的投资方式组合运用于房地产领域，最终形成制定投资策略-设计基金化信托产品-打造品牌-募集资金-组合运用资金的规范投融资流程。

目前，信托公司的大部分房地产信托产品仍以个案融资为标的。房地产信托基金则是在具备一定规模和较为充分的流动性设计前提下，由信托公司进行主动管理，把钱投放到不同的项目，为投资人分散风险，创造收益。

对投资者而言，以往每一个信托产品的内容都不一样，导致投资者需要面对的是繁不胜数、内容各异的信托计划和千差万别的投资决策依据，购买标准化、系列化、品牌化的房地产信托基金则不同，投资者只需更多关注信托公司的市场形象、过往业绩、投资管理能力和信息披露措施。

对房地产开发企业来说，在房地产行业当前发展阶段，以房地产信托基金实现企业与金融资本的深度合作，可以解决开发商不同阶段的各类资金问题，也有利于充分发挥各方优势，分散房地产投资来源，改变地产企业对资本的高度依赖，最终达到多赢的效果，符合行业未来的发展趋势。

专家透露，房地产信托基金的具体投向，以投资于房地产开发项目、物业经营项目和其他房地产类金融产品为主。资金运用方式上，除了传统的股权、债权、收益权投资等方式外，房地产信托基金也会更加灵活。例如专家判断明年可能会出现一些大宗物业或地产开发项目收购的机会，主要是一些企业为缓解资金压力而抛售的大宗物业、因资金链断裂而需接盘的地产项目、以及低价取得项目地块而无力后续开发的地产企业，这些都可以纳入房地产信托基金的投资范畴内。

此外，由于是真实投资，除了对合作项目的评判，信托公司也会更加强调对于合作地产伙伴的选择，会从信用评级、开发经验、操盘能力等多个角度进行筛选。

苏州市场显山露水

国内投资者目前参与房地产投资主要是投资于房地产公司股票、直接投资于房地产、房地产信托基金等方式。在这几种方式中，投资于房地产公司股票受股票市场波动影响，风险较大。而直接投资于房地产一方面受限购政策影响，另一方面一次性投入资金量偏大，面临一旦投资失败损失严重，转让税费较高且投资过程较为复杂等问题。

而从房地产信托基金来看，由于项目开发有一定的开发周期，基金在早期往往没有投资收益，但是其未来的高回报对投资者具有较强的吸引力。和传统信托产品不同，房地产信托基金一般不会给出固定的预期收益率，预期收益更多由项目真实回报决定。信托公司也会根据客户的不同风险承受能力和风险喜好进行个性化产品设计，既可以设计为全体受益人共同参与项目分成，也可以分层设计为优先受益人享受较低的收益率，承担较小的风险，而劣后受益人则承担高风险获得高收益。从国际经验来看，房地产信托基金作为国际上一种流行的房地产投资工具，为投资者提供了一种参与房地产市场投资的渠道，具有较好的发展前景。这一投资工具也将有利于投资者合理安排自身资产，规划财富。

据了解，在房地产信托基金领域，苏州信托一直在积极探索。2010年苏州信托就推出了“苏信财富·华实1001集合资金信托计划”和“苏信理财·瑞城1006精选房地产投资集合资金信托计划”，前者属于带有真实投资色彩的基金型组合运用非结构化房地产投资，后者则是投资于房地产信托产品的TOT信托产品，也具备了地产基金的部分特征。2011年以来，苏州信托又陆续推出了华实1101、华实1102、华实1103系列产品，均采用基金化产品模式、投资运用。