海航地产涉嫌违规集资 国悦城未开工先“吸金”

2012-02-06 14:31:23 作者： 来源：网易房产 浏览次数：0 网友评论 0 条

中华PE:

2月3日讯 “只需缴纳最低5万元定金，即可以低于市场价20%的价格买下房子，项目开盘后不喜欢定金可退，并且获赠12%年利息，微投入可博134%年回报”，如果有人告诉你现在有这样的购房优惠，你或许难以置信。但如今这变成了事实，而且发生在近年来热火朝天的海南楼市。

网易房产独家获悉，在海南省海口市，一个由海航地产开发的楼盘“海航国悦城”最近打着内部优惠的旗号变相发售，用户支付定金后，如开盘时不愿购买，除了还本外还可以获得高达12%的年息。“保守计算物业转手收益是同期银行利息的38倍以上”，在国悦城的楼盘宣传单上，你可以看到这样一句振奋人心的广告语。

但与此同时，根据建设部颁发的《商品房销售管理办法》第22条早已明确规定：不符合商品房销售条件的房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。海航国悦城为何敢于“冒天下之大不韪”违规发售？除此之外，整个项目样板房不见踪影，甚至连地块也尚未平整，一旦开发商不能按期交房或房屋出现质量问题，甚至发生股权交易，购房人的权益又将如何得到保证？

海航国悦城高息“吸金”

乘着出租车沿着海口市国兴大道一路行走，包括新海航大厦、海南大厦、国际金融中心、国际交易广场、海航国际广场、日月广场、国兴城等众多在建/已建的大型项目连绵不断地映入眼帘，令人惊诧的是，沿途所见的项目几乎都属于海航集团旗下的地产公司—海航地产所有。

“这里一路过来几乎都是海航地产的项目，连省政府大楼都挂着海航地产的广告牌，国兴大道更是被本地人戏称为海航大道，海航地产可以说是海南省最大的地主”，出租车司机告诉记者。

这其中，位于海口市大英山东三路的海航国兴城被誉为海航地产在海口新城中央第一高端住宅，资料显示，该项目总建筑面积约150万㎡，其中一期项目开发38万㎡，住宅总户数约为2142户，目前已经销售大半。二期项目则为“国悦城”，详细规划尚未公布，预计于2012年末开盘，但这个目前仍在图纸上楼盘，却已经打着内部优惠的旗号变相发售。

一位接近于海航地产的业内人士向网易房产独家透露，从2011年12月5日起，国悦城悄悄推出了内部员工优惠认购活动，只需缴纳5-15万元购房定金，便能以10600元/平方米的内部员工价挑选国悦城指定户型单位，所购房源于开盘期间给予更名一次，并且获赠12%年利息。

“你说的这个事情我知道，这是我们集团公司针对内部员工的优惠活动，不过12月30日已经搞完了，你要办类似的内部优惠可能要等一段时间”，当记者以买家身份抵达售楼部探访，置业顾问王小姐快人快语。

据王小姐介绍，目前国兴城一期售价约为12000元/平米，以此计算，本次国悦城10600元/平方米的内部员工价约等于88折优惠。“此次活动可选户型只有B2-1与C2-1两种，建筑面积分别为87.3平米与135.17平米，需要缴纳5-15万元的定金，项目预计2012年10月开盘，届时如果你决定买下这套房子，可以选择转定金抵房款，你还可以选择转手，我们可以给予一次更名的的机会，并且在一年内给予12%的利息。”

在海航国悦城的宣传单背面，“零风险购房，固定投资回报”、“保底高回报”、“保守计算物业转手收益是同期银行利息的38倍以上”等夸张的宣传语显得格外耀眼。但与之相对，当记者提出欲参观样板房时，王小姐却婉转地表示，国悦城项目目前尚未开发，详细规划尚未公布，自然也没有设置样板间，目前仅能看到B2-1与C2-1两种户型的平面图。

“国悦城最快将于2012年10月开售，有海航的品牌在，你根本不用担心，如果你对国悦城感兴趣，可以留下联系方式，等到下次有类似的优惠活动，我们有内部名额转让，第一时间联系你”，王小姐兴致洋溢地向告诉记者。

内部优惠涉嫌非法集资

根据中华人民共和国《城市房地产管理法》第44条规定，城市商品房预售不仅要求已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书、建设工程规划许可证和施工许可证等，同时还明确要求，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。

但当记者抵达位于国兴大道西边、省政府左侧大概800米的海航国悦城项目现场，眼前所见令人惊讶，在涂上了耀眼的国悦城字样的围墙内，项目依然是一片荒地，甚至连最基本的地块整平也没进行，现场也无法找到推土机、塔吊等工程机械的蛛丝马迹，地块没有丝毫动工的迹象，更别提要达到投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上的要求。

记者随后登陆海口市住房和城乡建设局网站查阅发现，该网站上并没有海航国悦城的预售许可信息。

“所谓的内部优惠，如果是企业作为福利给予员工，那么政府一般不会干涉，像万科2008年曾经把房子八折卖给员工，但前提是项目必须要达到预售标准”，世联地产首席市场分析师王海斌接受网易房产采访时表示，但对于没有达到预售标准、甚至尚未动工的项目，其本质并非是低价卖房，而是企业向内部员工融资，这说明企业资金链处于非常紧张的状态。

据悉，住房城乡建设部于2010年发布了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。

曾参与海南多个土地一级开发项目的商务策划师崔元星向网易房产表示，海航国悦城本次推出的内部优惠认购活动，是名副其实的“非法集资”。“国家已经三令五申禁止开发商在未获得预售证的情况下用诚意金、会员卡等各种方式来收取购房者的资金，而对于承诺12%年利率回报这也是非法的，会扰乱国家金融机构的次序，说得严重点，这个跟近期浙江的吴英案是相同性质的，只不过对方更为严重而已。”

网易房产随后采访了海航地产总经理范睿咨询国悦城项目细节，范睿称目前已经调离到北京公司，对海口的这个项目完全不了解；而海航地产营销中心品牌经理潘国贤也同样以“完全不知道”回应便匆匆挂机。

实际上，内部优惠只是幌子，一位开发商内部人士告诉记者，类似国悦城这种低价内部认购的销售方式，成为很多置业顾问的生财之道。“很多没有购房需求的员工，在拿到内部认购优惠指标后，随即将其倒卖牟利，但类似的内部优惠活动，凭证单据往往只能写内部员工的名字，外部买家要等到项目开盘的时候再拿单据办手续，这个过程很容易发生纠纷，因为它并没有法律保护，消费者很难维护自身权益。”

崔元星也认为，类似的内部认购活动对于购房者而言风险很大，完全没有法律保障。“你交了定金，但是却不知道是订了哪套房子，跟开发商也没有签订受国家保护的预售合同，而且也没有第三方监管，到时候能否按时交房，能否拿回开发商承诺的回报，完全是看开发商自己的良心。万一这个项目给开发商转手了，或者股权转让，接手的人是否还承认这个合约也是完全没保障。”

海航系地产困局

作为海南省最大型的国企之一，背靠着海航集团的强大实力，海航地产在海南坐拥大量优质土地资源。资料显示，在1999年海口大英山机场搬迁后，海航集团随即将机场跑道中心线（如今的国兴大道）两侧的3000亩土地纳入囊中。2008年7月15日，海南集团出资12亿元成立海航地产控股有限公司，次年海航地产便囊括海口新城区开发建设有限公司和3000亩大英山土地的土地使用权。

公开资料显示，2009年1月，海航地产的资产总额仅为4.03亿元，但短短三年时间，海航地产已经跃升成为一家土地储备超3000万平方米、总资产达317亿元的大型地产公司，并且晋升海南大地主。

尽管坐拥优质土地储备，但随着其母公司海航集团近年来高歌猛进式全方位并购，资金链多次受到业界质疑，尤其是房地产作为资金密集型行业，海航的地产业务也难免受到影响。

公开资料显示，海航集团产业覆盖航空、物流、金融、旅游、房地产、商业、机场管理和其他相关产业，旗下控制包括海南航空、美兰机场等8家上市公司，总资产超千亿。但与此同时，海航集团的资金链却屡受质疑，这其中，海航集团旗下大新华物流控股有限公司因拖欠数家公司的船舶租赁费而遭到全球范围内多家公司的追讨，旗下另一家上市公司海南航空(600221.SH)日前也宣布对定向增发方案进行调整，拟募集资金总额约80亿元，但其中60.84亿元拟用于偿还银行贷款，“弱市圈钱”还债的举措引发投资者的强烈不满。

实际上，回顾海航地产的发展史，与拥有同级别土地储备的房地产企业相比，海航地产的发展模式显得相当另类，将土地资源提供给专业地产商合作开发，然后坐享其成，正是海航发展地产业务的重要手法之一。以同处于国兴大道的海阔天空·国瑞城为例，这个与海南省政府办公大楼毗邻而立的大型住宅项目，由海航地产和北京国瑞地产联手打造，但实质上该项目基本由国瑞地产独立开发完成，海航地产仅仅提供土地资源，国瑞地产要向海航返还每平方米3000元的楼面价。

一位熟悉海航地产的内部人士告诉记者，当市场处于旺市时，海航依赖的“重圈地轻开发”的发展模式可谓如鱼得水，因为开发商获取土地资源的热情高涨，海航能通过土地和资本的投资运作，让其地产板块资产规模快速增长。相反，一旦市场转冷，大部分开发商会选择持币减少投资，即便拥有优质土地资源，也未必能吸引到合适的合作方，当大量土地储备无法通过合作开发变现，独自开发只能是唯一出路，这恰恰是海航地产的短板。

或许也意识到这个问题，国兴城便是由海航地产第一个独自开发的项目，但缺乏房地产开发的专业经验，加上在国际旅游岛概念热炒过后，海南楼市出现明显的降温，国悦城通过“内部优惠”实现曲线融资以缓解资金压力只能是迫不得已的做法。

“除非企业资金链处于极度紧张的状态，否则很少会采用内部员工融资的方法。对于参与者而言，这种融资方式缺少法律的保护，赌的是企业的信用与未来，因此背后的风险实在不可小觑”，王海斌认为。