世纪天锐 房地产基金践行者

2012-03-19 14:23:12 作者： 来源：融资中国 浏览次数：0 网友评论 0 条

中华PE:

一步入世纪天瑞位于华贸中心2号写字楼的办公室，窗外开阔的景致尽收眼底。 “透过这面窗，你可以看到一个房地产完整的业态，有写字楼，有酒店，有商场，从新光天地到阳光100住宅，再到蓝堡公寓和写字楼、华贸公寓，丽思卡尔顿酒店。”在世纪天锐合伙人夏喆眼里，所见繁华之处都是房地产业的辉煌过往。

现如今，房地产业虽面临困局，但房地产基金的迅猛发展却给困顿的房地产界刮来一阵清新之风。很多房地产商已经踏上了房地产基金的探索之路。 同在路上的世纪天锐基金，是21世纪中国不动产创建的第一支地产基金，在2010年，由21世纪中国不动产作为控股大股东出资组建。

专业背景脱颖而出

正所谓背靠大树好乘凉。21世纪中国不动产是中国最大的房地产营销网络，截止2011年5月，在全国32个城市拥有超过1,500家门店，经纪人和雇员数量超过22,000名，拥有700万余条房源，在其进入的大多数区域内居市场领先地位。这就为世纪天锐基金提供了强有力的财力支撑与销售去化支持。

此外，世纪天锐基金还拥有一个资深的领导团队。三位合伙人分别是卢航，21世纪中国不动产的创始人之一；唐海瑞，曾经是中信乾景套利型投资基金的基金管理人；夏喆，此前曾担任汉威资本副总裁兼北京财务总经理，有着多年的海外及国内房地产基金管理经验。

目前房地产基金市场刚刚启动，处于发展的初期，越来越多的房地产企业想涌进来分一杯羹。据统计，中国的房地产基金已经有200个以上。面对日益激烈的竞争，世纪天锐如何脱颖而出？“天锐基金有两大看家法宝，一是资本市场的无缝对接，二是21世纪强大的销售团队确保销售退出，每个项目的前提条件就是退出，尤其是需要销售退出模式。”夏喆如是说。

“做房地产基金募集，有两点最重要。一点是你是谁，你的团队的过往经验。二是你做过什么，你的业绩如何。说到这些，天锐基金的第一期基金管了大约10亿的资产，在天津市发改委备了案。做债为主，做短期，1+1，不超过两年，给LP的回报，基本是年化20％以上。”

夏喆向《融资中国》记者透露，天锐基金的第二只房地产基金目标为10亿人民币，目前5-6家个人LP和一些中小型企业已经有意向投资5亿。

就房地产基金如何退出，夏喆认为，房地产基金也是PE的一种，只不过专做房地产业的PE，相对VC来讲应该偏后期一些，房地产基金的策略各有不同，国内典型的是高增长(Oppotunitistic)型，通常介入开发，承担高风险的同时追求高收益。也有稳定持有收益(Core or Core Plus)型，通常是成熟商业物业，基金的投资人大多是养老基金或保险公司等需要长期稳定的现金流，资产也可以升值。

出色操盘手

房地产基金最主要的看过往业绩，团队的过往经验对房地产基金来说极为重要。夏喆作为一名出色的资产管理者，业绩斐然，其中由他经手的一些妙手回春的案例，令人称好。

案例一 北京东二环10万平方米写字楼及底商综合体

座落在北京东四十条桥，针对跨国公司类租客开发的大型以办公楼为主的综合体。该项目载体是中外合作企业，架构比较复杂。从夏喆接手介入资产管理，当时租赁率30%，到离任售出时，租赁率已经上升到80%。投资人年化净收益率超过30％,已于2011年6月成功售出。

案例二 北京机场附近购物中心

这是一个社区型的商场，座落在新国展对面，人流量很小。当时商场只有45％的租赁率，还有很严重的拖租欠租的情况，由于净租金回报率不够，也很难销售退出。对此，夏喆出了两大重拳，一、调低预算，接受现实。二，调整团队，解聘外包营运者，培养自己的团队。具体做法，比如，加大餐饮的比例，一反常规的将不高于30％的餐饮业租户占总租赁面积的比例，调到了35-40%，以此聚拢人气。还有，改变停车策略，故意设置停车的不方便，使B1超市顾客必须上一楼。这样就能多吸引客流，增加购买率。 此外，还在5层招租了教小孩琴棋书画的租客，除了有助于留住客人外，也对商场增色不少。二、引进外贸货品，环保的棉织产品。由于形成中的社区，对家装用品需求很高，又引进了东方家园。这样渐渐将定位转移，彻底摒弃之前做百货的不切实际的想法，切实的服务于社区。最终将毛租回报率从1% 做到6%。

整合机会来临

在政策和舆论的双重打压下，房地产终迎来了降价潮，房地产业正在进入“冰河世纪”，如何破冰前行，房地产基金能否让房地产业踏上重回春天的地铁？

夏喆表示，现在房地产也进入了一个漫长的调整阶段，个人判断到今年底都不会有政策层面的松动，两个方面掐死了，一是限购，二十六七家大中城市已经限购，二是信贷政策，开发贷全停，按揭办不下来。当问到房地产业何时会到底部，夏喆说：“房地产春节前是阶段性的底部，何时是真底无法确定。”

对于房地产基金的看法，夏喆分析道，房地产基金在当前大环境下只能是一个次要的配角，多是以过桥的短债为主。这主要是因为房地产基金背后的高净值个人投资者资金短期和高回报要求的属性，难以同地产行业当前资金相对长期要求匹配，加上房地产基金规模难以做大，所以至少当前影响有限。至于接下来的发展，主要看国内REITs的进展和险资投资地产有无突破。

夏喆个人简介 ：

夏喆毕业于中山大学管理学院，是澳大利亚注册会计师。

夏喆此前担任汉威资本副总裁兼财务总经理，负责人民币基金募集、法律、税务架构、基金注册设立以及三只美元基金的资产管理。汉威资本隶属于华润集团，是一家专注投资大中华地区的房地产基金管理公司，管理股本金约20亿美元；在此之前，夏喆在瑞银全球资产管理部担任董事，负责大中华区房地产财务及行政工作； 在加入瑞银之前，夏喆担任世邦魏理仕((CBRE))资产管理部财务董事，专责大中华区财务及行政工作。