国金证券房地产信托投资基金 (REITs)

2012-03-21 10:54:37 作者： 来源：基金网 浏览次数：0 网友评论 0 条

中华PE:

房地产信托 投资基金 ( Real Estate Investment Trusts ， REITs )是一种以发行收益凭证的方式募集特定投资者资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。简单而言， REITs 就是一个拥有并运营商业性房地产的企业，它持有如公寓、酒店、商场、办公楼、医院和仓库等在内的房地产资产。 其收益主要来自两方面：一是其长期的资本增值收益，二是租金收益，即 REITs 的分红。

REITs 起源于美国 ， 截止 2012 年 1 月份，美国约有 152 只 REITs 公募基金，资产规模大约 5000 亿美元 ， 从美国 REITs 发展路径来看， REITs 的投资 品种一直不断创新。

从 REITs 组织形式来看，主要有公司形式和契约形式两种，美国主要以公司形式为主。 而 根据具体运作方式， REITs 可分为三种类型：一是权益型 ； 二是抵押型 ； 三是混合型 。 在美国，权益型 REITs 占绝对主导地位，其次是抵押型 REITs ， 混合型 REITs 的重要性相对较低。

从对 All REITs 指数风险收益特征分析可知， All REITs 指数 风险大体处于 标普 500 和纳指 100 指数之间，对比沪深 300 指数看 表现 相对 稳健，风险 指标略低于沪深 300 ，且与我国股市相关性较弱。因此， 从资产配置角度出发， REITs 资产可起到分散风险及稳定 投资组合 收益的作用。

同时，美国 REITs 持有的物业分布非常广泛，覆盖经济活动的各个领域，各类型物业对经济周期敏感度是不一样的。如酒店、度假村及零售等对经济周期的敏感度相对较高；而医疗、仓储及林场等与经济周期相关性较弱，表现出相对抗周期性。因此在不同经济周期，相机配置不同类型的 REITs 将会有较好的表现。

此外，法律规定 REITs 必须支付不少于 90% 的税后利润给持有人，其属于高派息品种。从统计来看， 1972 年以来，长期平均年化总回报率 13.75% 中年均派息收入约为 8.3% 。因此高派息是对周期系统风险的又一化解，也是 REITs 长期表现稳健的关键因素。

美国近期经济数据表现靓丽，加之新屋销售以及成屋销售、租出率及租金等数据显示美国房地产(尤其租赁市场)的企稳。因此，在 08 年次贷危机爆发以来 REITs 大幅下跌为其投资价值提供较好的安全边际以及近期租赁市场的升温提供更多的租金收入的背景下，财务稳健的公寓、仓储、工业厂房等 REITs 具备较好的投资价值。

目前，我国公募基金方面没有真正 REITs 基金，但有两只以 REITs 基金为主要投资标的的 QDII ，属于基金中的基金。这两只基金分别为诺安全球不动产基金和鹏华美国房地产基金，均以权益类 REITs 为投资标的，但投资范围有所区别，诺安不动产投资范围相对较为广泛，以全球权益类 REITs 为投资标的，而鹏华房地产是以美国权益类 REITs 为主要投资标的。结合当前宏观环境及估值，投资者可关注两只基金的投资价值。