投资商业地产要高瞻远瞩

2012-04-05 14:16:47 作者： 来源：365地产家居网 浏览次数：0 网友评论 0 条

中华PE:

2010年4月至今的调控，已经历24个月，调控进入了“强弩之末”的阶段，现在是整个房地产市场调控较为充分显示效果的时候，也是正式进入底部的时段。而在这24个月的调控中，由于一直在限制房地产市场中的住宅，让商业地产在这段时间得到史无前例的快速发展。

近两年，商业地产无论是开发量、成交量，都在迅速扩大，占房地产市场的比重也越来越大。而商业地产的本身也经历了“结构性调整”：一是由过去的零散、小规模，向集中、大规模发展；二是由过去开发商建完就卖、不经营，向开发商统一招商、经验发展；三是由过去单一化模式，向综合化、多元化发展；四是由过去地方政策主导的“专业街”、“专业市场”，向由市场为主导的“商业区”发展；五是由过去业态单一、重复，向业态共生、互补发展；六是由过去强调“人流云涌”的密集拥挤状态，向交通、人流疏导有序发展；七是由过去单一以“地域”因素决定，向企业品牌号召力发展。

由于调控只对住宅限制，因此投资性资金相当大部分“转战”商业地产市场。这无疑让国内的商业地产经历了一个得天独厚的高速发展期。

同时，我们必须看到，房地产市场调控不可能长期调控下去，而随着房地产市场调控的慢慢转向，住宅部分的市场会慢慢活跃，这最快在2012年第三季度就会发生。那么，商业地产一枝独秀的情况会发生根本性改变，我们该如何判断商业地产的优劣？

中国毕竟作为发展中国家，房地产市场也一样，有个不断快速发展的阶段，而目前正是这个发展阶段的“中端”，往后的高速发展还会有10年以上。那么，在商业地产方面的投资，必须要注意高瞻远瞩。

尽管现代中国国内房地产市场诞生时间不长，具有“中国特色”的市场在全世界没有完全的“参照物”，好像必须要“摸着石头过河”。但是，无论是何种政治制度下的“市场经济”，都有很多经济规律是共同的，开阔眼界、认真研究世界上其他国家与地区的房地产市场发展，结合中国国情，也是可以得出中国房地产市场发展方向。

这如目前中国国内的“廉租房”、“保障房”是借鉴参考香港、新加坡与欧美一样，这些国家、地区的商业地产也是国内市场的参考。

在此，我只分析判断商业地产的优劣，标准就是：该商业体是否符合目前国内商业地产的发展方向，就是上文提到的7项。

具体来说就是：一、摒弃小打小闹不成规模的，关注具有较大规模体量的；二、摒弃单纯“卖”的，关注开发商有效运营的；三、摒弃经营模式单一的，关注综合性、卫星城类型的；四、对于地方政策为主导的要慎之又慎，商业氛围形成时间往往很长，一般长于地方政府一届的任期；五、商业地产的业态必须丰富、相生，过于单一、集中的（包括过去很热点的“专业市场”）风险其实相当大；六、交通疏导问题是商业地产另一个重点，这往往被忽视。疏导问题不单单是“停车”，包括迎来送往的交通必须通畅、人车的交错情况要解决、出入口位置的科学性与预见性等整个商业体的“流转”情况。长时间交通拥挤的商业地产会在今后10年慢慢变成“旺丁不旺财”，这点变化我们必须要提前看到。七、商业体的运营者的品牌号召力相当重要，一些地方性的运营者，或许在过去还可以，但是随着行业要求不断提高，大型与跨地区的知名运营者、甚至国际性品牌才是更符合发展方向。