地产私募基金大部分属变相高利贷

2012-04-24 10:47:53 作者： 来源：地产家居网 浏览次数：0 网友评论 0 条

中华PE:

在楼市调控的背景下，由于发股、发债、外资等融资通道相继关闭，地产私募成为房企筹集资金的唯一通道。据住建部今年早些时候发布的报告显示，2011年人民币房地产私募基金总规模已达千亿。

业内人士透露，这些以债权形式投资于房地产项目的地产私募，多数实际上成了变相高利贷，对投资人来说，其风险处于不可控状态。

所谓私募实际扮演高利贷角色

长沙一大型开发商人士告诉记者，本地开发商很多都借了高利贷。而这种高利贷的形式，往往以地产私募的名义出现。“在二三线城市，一些中小开发商发起的私募基金，主要是为自己的项目提供过桥贷款。”

所谓过桥贷款，是指一般情况下，私募以股权形式介入项目的部分环节，如拿地、开发或是销售。当项目获得银行贷款，或是进入前期销售后，开发商即以约定价格回购股份。“在这类案例中，所谓的股权投资实际上扮演了高利贷的角色。”地产私募人士解释说。

“市场上叫房地产私募的，本质上95%都是融资顾问公司，” 金地集团稳盛投资总经理吴涛对记者说，“有人去借钱，有人想往外借，高利贷有生存空间。”

高预期收益率背后往往暗藏欺骗

据记者调查，从过去3年的情况看，地产私募给投资人的预期收益率一般都达到15%—25%，更高的有30%以上。

“我见过最高的超过40%，”北京中伦律师事务所律师乔文骏告诉记者，过去两年，大多数但凡有点门路的房企，都是宁愿高成本融资，也不愿轻易降价。较为普遍的形式是，地产私募以股权或者土地作抵押，向投资者融资，达不到25%的预期收益率，就把股权转让给投资者。

“多数情况下，这是在欺骗投资者。”在吴涛看来，一旦在项目运作过程中出现问题，达不到预期收益率，大多数私募并不及时和投资人沟通、商议，也不告知投资人所发生的一切。

高利贷式私募存在较大风险

在目前的楼市调控和楼价下行的趋势下，地产私募的风险正在释放。国土部4月17日的最新公告显示，一季度土地市场量价齐跌，其中住宅用地自2009年后首次出现负增长，地价引发房价下跌的效应已经显现。

“现在很多资产管理公司有房地产项目五折打包卖，还是没人接，打五折都不一定卖得掉。”吴涛告诉记者，因为买的时候不是现房，是一块地，或者建到一半。

今年以来，厦门、长沙、珠海等地频频传来中小开发商“跑路”的消息。“去年下半年到现在已经发生5起，无一例外都是资金链断裂，”前述长沙大型开发商人士说，“这些小开发商都是借了以地产私募等形式出现的高利贷。”