地产基金“聚焦”零售物业

2012-05-22 10:44:04 作者： 来源：中国房地产报(北京) 浏览次数：0 网友评论 0 条

中华PE:

“长三角或东部人均高收入地区”、“都市核心区，市政配套”、“出租率过半，含卖场、超市、影院以及充足的停车位”，这是一家地产私募基金人士向本报记者提出的零售物业的收购标准。

在有了住宅的募集投资口碑之后，该位私募基金人士表示，今年会将精力转向零售物业，“我们倾向于投资已经完成初期培育的项目。”

但致力于此的并非只此一家。据消息人士透露，专注于零售业地产投资的汉威资本目前正在筹备一只新的大型购物中心基金。而在首个种子项目“五一”开业之际，中信资本旗下的零售物业基金亦表示将在今年完成剩余3.75亿美元的募集投资；5月7日，美国保德信房地产基金更是以20亿元人民币的交易额成功收购了广州中海光大购物中心。

“零售业的发展前景很好，里面很优质的一块就是零售物业。但国内的地产商在投资热的同时并不善于运营，住宅地产又处于国家调控中，这就给了基金很大的投资机会。”前述私募基金人士称，去年下半年以始，基金及并购集团对于零售物业的投资正在快速上升。

全面开花

该私募基金人士的判断绝非孤立无援。

日前，在仲量联行发布的《2012中国零售地产市场投资展望》中，统计显示，2011年投资者对零售地产市场的投资意愿显着增强，年度大宗零售地产投资交易额约为265亿元，创下了历史新高，占整个商业地产交易额的30%。

报告同时显示，来自亚洲地区和国内的资本占据了中国零售地产投资市场的主导地位，占比超过总交易额的90%。“其中超过半数的零售地产投资交易分布在二三线城市，并且购物中心模式比百货商店更受关注。”这是仲量联行的一个重要结论。

除了前述内地基金，稳盛基金内部人士亦表示，今年将增加与零售业相关的商业地产投资。“金地早就有此规划。曾经计划要出售的金地中心，后来也是交给稳盛基金来盘活运营，就当是练手。”

“独木不成林。国内的基金已经越来越关注到零售地产的稳定性与价值洼地，尤其是发展完善的二三线城市。”前述私募基金人士分析道。

市场各方汇总的消息也显示，更多的并购集团也积极地参与到了零售地产投资的队伍之中。在接受记者采访时，海航集团的基金负责人表示，出于对消费品的看好，海航近年对超市等零售物业大为青睐，连续完成了对梅州乐万家连锁超市、上海家润多超市、北京国美商都等多处资产的收购。进入5月，百货集团大商集团更是一举并购了华西希望集团旗下的零售板块“美好家园连锁超市”。

“无怪乎这些资本对零售物业的追逐，中国消费增长强劲，近年来零售业的业绩确实不错。”一位长期关注零售物业投资的业内人士称，从最新披露的香港上市公司报告看，春节期间香港新鸿基旗下八大商场营业额增长了22%，领汇房地产基金所有商场营业额增长了20%。

“即使不考虑购物中心本身的经营情况，零售地产的价值每年也将增长30%左右（内部回报率）。在回答为何转战零售地产时，汉威资本首席执行长兼董事总经理任荣曾向媒体解释，中国可能是全世界唯一一个零售地产和商业地产成本大大低于住宅地产成本的国家；而一般来说，商业用地都要比住宅用地的成本更高。”这种情况不会永远持续下去，在某个时点，这种成本差距将会消失。如果未来几年内差距缩小，基金就会获得巨大回报。“

与此同时，仲量联行的报告显示，在零售地产投资领域，来自国外的机构也正在愈发活跃。报告指出，去年一年外资作为卖方出售国内物业的大概占12%，而进入国内楼市投资的大约有18%。

机遇与挑战并存

尽管零售地产的发展正在日新月异，但在多位业内人士看来，其对基金提出的挑战也不容忽视。

”零售地产都需要经过漫长的培育期，一般要2～3年，这就意味着短期内基金很难溢价退出。这对基金，尤其是国内的私募基金，无疑是个挑战。“前述私募基金人士表示，由于缺乏长期、稳定的机构投资者，很多私募基金很难选择对长期战略性要求更高的零售物业下手。

”所以，我们目前倾向于直接收购现成的零售物业，但这样就没有前期介入所获取的收益大。“该人士坦言。

”并且，零售物业的运营并不是招个租、卖个货这么简单，优质的项目往往都是区域位置、周遭配套、经济水平、团队运作等各个因素配合的天时、地利、人和。筛选项目时，一旦差之毫厘，便可能谬以千里。“前述稳盛人士表示，尽管城市化进程及商业地产热潮给基金带来了更多的投资选择，但当前普遍存在的地方规划、设计失误、百货购物中心同质化等问题，也增加了项目筛选的工作量。

对于2012年，仲量联行也认同，尽管在该领域投资者还将继续保持活跃与增长，但有些城市在未来几年时间里仍将不同程度地面临新增供应所带来的市场风险。

”对于投资机会的把握，关键还在修炼内功，静心、防气躁。“前述私募基金人士认为，对于项目收购，还应从各自的实际条件出发，宁缺毋滥。