房地产基金成得了气候？

2012-06-04 10:39:23 作者： 来源：钱经 浏览次数：0 网友评论 0 条

中华PE:

你羡慕过房地产商的暴富吗？不要只羡慕了，现在你还可以乘虚而入，房地产基金可以让你间接做个地产商。不过这并不是个简单的游戏。

国家对房地产行业持续的紧缩政策，使得资金非常紧张的房地产企业，通过上市、银行贷款、房地产信托融资的渠道被一一堵上，数千亿元将要到期的房地产信托面临开发商卖不出房子、回笼不了资金、付不出本金而无人接盘的风险，房地产基金可能成为救命稻草。

目前活跃于国内的房地产基金其实就是一种私募股权基金（PE），只不过它是主要投资于房地产领域的专项基金，即真正的房地产投资的证券化，使得资本得以进入房地产开发环节，从而扩大供给，起到平抑房价的作用。

国外资本市场对房地产有多种直投渠道，散户投资人投Reits（房地产投资信托基金），中端投资人投信托，高端投资人投房地产基金。美国的房地产业正是以房地产基金为主导，开发商、建造商、销售商和其他服务商为辅的格局。世界500强企业中没有美国开发商的身影，而大型私募基金黑石、KKR等却赫然在列。

缺钱倒逼融资创新

其实，从20世纪90年代开始，我国就已经出现房地产基金，之所以在过去很多年都没有得到充分的发展，一方面是因为我国最初的房地产基金大多以外资基金为主导，在国内严格的资本管制下，以规模衡量普遍介入程度不高；另一方面则是过去十年中，房地产行业作为拉动中国经济的三驾马车中极其重要的一环，可以通过金融领域以各种传统的融资方式（上市、银行贷款、信托）用较低的成本融到资，在长期不缺钱的情况下，融资渠道的创新自然缺乏动力。

金融危机后，特别是为应对金融危机推出的一系列救市政策后，极度宽松的货币政策在救市的同时也不断推高资产价格，引发通货膨胀，房价物价齐飞，经济局部过热，为解决这些“后遗症”，货币政策开始全面收缩，抑制房价也成为宏观调控的重中之重，房地产企业上市融资渠道被斩，银行贷款被限制，成本明显抬高，就连唯一还算宽松的房地产信托领域，也因实际操作中变相为房地产企业提供高息贷款、风险积聚，而在2011年下半年被监管部门连续严厉的调控政策围堵。

就在此时，房地产基金以股权投资方式介入房地产领域并获得项目分红收益的新型融资渠道被市场所关注。一位房地产开发的业内人士就表示，现在开发商较倾向于跟基金合作，一方面监管可以过关，另一方面房地产基金这种合伙制运作也能省一些税。

蚂蚁搬家，高风险的游戏

当然，除了监管较为宽松，有税收优势外，业内普遍认为房地产基金未来3-5年的确还是有机会的。

由于我国投资渠道狭窄、品种单一，过去几年国内高净值人群的主要投资方向都集中在房地产信托和PE两大领域。但自2011年三季度以后，房地产信托规模开始收缩，占同期资金信托总规模的比例也从最高的17.24%快速下降为14.83%；而到了今年一季度，房地产信托规模绝对额首次出现负增长； PE的整体情况也好不到哪去，过去几年为企业做Pre-IPO成为大多数PE的主要收入来源，而最近一年多来股市持续低迷，企业的上市市盈率一再下跌，PE的暴利时代也一去不复返。

在两大投资渠道尽显疲态，可个人财富持续增长的情况下，高净值人群的投资需求仍然旺盛，目前国内房地产私募基金的目标收益率一般在20-25%，稳定的、持续的高水平收益率能够吸引风险厌恶程度较低的投资需求的关注，之前通过其他平台进入房地产投资的资金将会有很大一部分转移至房地产基金。

抄信托的底

由于前期房地产调控的压力和对信托规模的限制，今年以来，房地产信托的到期兑付压力一直是市场热议的焦点，房地产市场在政策的打压下的确也有了一定的下跌，但展恒理财关于2012年度的策略报告中就认为：“未来很长一段时间内，房地产行业仍然会是国内经济的重要支柱产业，尽管短周期内政策对房地产调控的效果明显，但长周期市场会对限购等政策出现适应性，因此预计房地产市场长周期内仍将稳定增长。”

受政策影响，今年的确是房地产信托集中到期兑付的时期，但另一方面，如果信托公司出现无法兑付的情况，房地产基金将有机会以较低价格承接信托公司的兑付规模。展恒理财早在去年年底就已经在关注房地产基金未来的机会，而实力更强的诺亚财富甚至联合易居中国推出TOP50地产母基金，从国内排名前五十位房地产企业中选择基金投资人，初步计划募资10亿元形成“基石投资”。

打短线，不专业，难退出——问题重重

尽管房地产基金在未来3-5年的长周期中仍然有一定的机会，门槛较高也适合高净值人群长期投资，但由于其在中国的发展状况，房地产基金自身仍然存在的一些问题是未来重要的风险点。

其一，国外成熟市场的私募股权房地产投资基金主要资金来源是诸如保险公司、企业年金、社保基金等拥有强大的资金实力的机构投资者，可以提供与私募基金的特点匹配的长线资金。而现阶段我国私募房地产基金的募集对象分散，可募集的资金规模也十分有限，这就决定了，对风险与回报的认识上，国内投资人与国外机构投资者存在很大的差异。也就是说，高净值人群并不能够提供充足的长线资金，无法担当“战略投资者”的角色，这样也会使得房地产投资的优势得不到充分的发挥。

其二，管理人在基金运作中起着举足轻重的作用，但由于我国在房地产基金领域监管的相对缺失，还没有形成一套对管理人的管理、评估系统。（基金管理人的专业化程度）以及职业素养和操守都对投资人存在潜在的风险，为了兑现保底承诺，私募管理人参与内幕交易、非法炒作的可能性大大增加，给市场秩序的稳定增添了隐患。据了解，目前本土私募房地产投资基金，分为以鼎晖房地产基金、普凯投资和高和投资为代表的独立私募房地产投资基金，以及由房地产企业成立基金管理公司并发起设立的房地产基金。

展恒理财相关研究员吕训孜就向我们分析道：“一些PE纷纷成立专项的房地产基金，他们的普遍问题是管理人很可能本身对所投资项目的把握专业性不强，但优势是跟项目执行方的利益是分离的，内部关联交易的可能性就大大降低；而房地产开发商自己旗下的房地产基金正好相反，其优势是本身就深处房地产行业多年，从项目的选择，相关文件的监督核对，到项目投资的督查等等专业性更强，但其劣势就是有关联交易的空间和可能，存在道德风险。”

其三，房地产基金投资的目的是要通过转让所投资企业的权益，为投资者获得更高的投资回报。有效的退出机制能够使基金变现其投资，同时被投资房地产企业也可因为新的购买者而引入新的资金和新的战略方向。但与国外IPO 为主流的退出模式不同，由于宏观调控的影响，国内房地产企业上市之路首先已被堵死，目前国内基金主要是投资于项目，退出形式是以物业出售和股权转让为主，但国家的限购政策直接打压了利润率较高的住宅类地产市场，房地产基金只好转战商业地产项目，与住宅项目不同，这类项目要考量的因素更多也更为复杂，风险也更大。

如何选择房地产基金

首先要选择在房地产基金领域有经验的知名投资机构，而不是刚聚拢过来的新手，这样管理的专业性就会有所保障，也可以在一定程度上降低道德风险；另外，即使是知名的基金管理机构，投资人也要对基金所投资的项目本身有一个自己的判断，好项目才会有好收益。