房地产信托集中兑付 私募房地产基金择机接盘

2012-06-04 10:42:49 作者： 来源：华龙网 浏览次数：0 网友评论 0 条

中华PE:

2500亿元！这是捉襟见肘的房地产企业今年信托还款额。据中金公司测算，预计今年房地产信托到期规模2234亿元，总还款额约2500亿元。预计明年到期2816亿元，明年还款额达到3100亿元。

房地产调控以来，房地产信托曾经是房地产企业应对资金紧张的法宝。然而，“出来混迟早要还”，最近两年爆发性增长的房地产信托到了集中兑付的时刻。与此同时，私募房地产投资基金迅速发展，它们手握现金，正等待着低价抄底的机会。

井喷发行引发集中兑付

据中金公司最新统计，从2012年开始，将陆续出现房地产集合类信托的偿付高峰。今年第三季度即将到期的规模约1000亿元，其他季度到期规模在350亿至500亿元左右。其中，7月至9月是到期兑付的大高峰，平均每月在300亿元以上。

房地产信托的蓬勃发展，缘于最近2年的房地产调控。自2010年初至2011年，央行连续12次提高存款准备金率，并5次加息。银根持续收紧，导致房地产企业资金链紧缺。近乎同时，信托行业的政策松绑，让房地产信托成为可能。供需一结合，迅速成为房地产行业的“救命稻草”。2010年以来，房地产信托不论在数量还是金额上，都出现爆发性增长。

中国银监会授权中国信托业协会发布的数据显示，2010年新增投资房地产领域的信托投资额为2864.08亿元，占全年全部新增投资额的12.7%；2011年新增投资房地产信托的投资额为3704.58亿元，占全年全部新增投资额的22.5%。集中发行的结果就是集中兑付。

分析师表示，房企一窝蜂地发行高利率信托产品融资，不乏有人抱着侥幸心理，为追求高利率盲目扩张，将赌注押在政府救市、市场回暖上，期待在信托到期前政策有所松动。然而，2012年“两会”上政府不放松调控政策的表态，让这一期望落空。销售的低迷以及即将到来的债务兑付压力，使得不少开发商陷入窘境。

更何况，房地产信托的融资成本并不低。如2011年5月银监会又对几家规模较大的信托公司进行“窗口指导”后，抬高了房企发行信托产品的门槛，间接推高了房地产信托的收益率水平。相关资料显示，目前大型房地产企业发行的信托产品的预期收益率已在15%左右，中小型更是达到20%左右。这使得兑付潮来临时，房地产企业的资金压力雪上加霜。

房地产基金欲“捡贝壳”

在一个缺钱的行业，“现金为王”就是铁律。房地产基金作为政策监管最少的一条融资路径，正成为供需双方资金对接的重要渠道。

分析师直言：房地产行业可能会迎来新一轮的兼并热潮，行业洗牌加速，行业集中度提升。不少私募房地产投资基金在此时跃跃欲试，伺机接盘。其中，实力薄弱的中小房企最容易受兑付高峰冲击，资金链最容易断裂，也是房地产基金接盘的首要对象。

复地共赢资本董事总经理丁亚明告诉记者，“总体看，大型开发商的状况较好。一方面，行业集中度不断提升，很多开发商已经成为全国性的开发商，他们项目分布在全国多个城市。因为一线、二线、三线城市的市场不一样，这些开发商面临的风险并没有外界想象的那么大，不像过去单一项目的开发商那么脆弱。另一方面，开发商也通过项目开盘，打折出售，或者整体出售的形式回收资金。最后，就是房地产基金可能出手接盘。我们如果要接盘，肯定是擦亮眼睛，价格合适才会出手。”

5月17日，复地共赢资本成功募集复邦Ⅱ期基金，基金获得超额认购，募集规模超过6.3亿元。丁亚明表示，他的团队一直在关注各地项目。目前共赢资本管理规模为12亿元，目标是3年内达到60亿元。今后不排除与信托公司合作，构建“双GP”的基金的可能，即专业房地产基金团队与信托公司共同成为基金管理人。

丁亚明表示，目前房地产基金管理人来自三大阵营。其一是以开发商为背景的私募地产管理公司，如金地、复地都有此类基金，其优势是背后的开发商实力雄厚，有品牌效应和风险控制标准，运作较为规范；其二是金融机构附属的地产基金，如信托公司，但会受到国家相关部门的监管；其三是独立第三方，大部分是从PE基金转换而来，这一类规模还不大。虽然房地产基金良莠不齐，但市场竞争非常激烈，在这种情况下，大家都会考虑自己的品牌和口碑，会考虑收益和风险。

“炒房”或成为历史

多位业内人士表示，房地产基金并非“救市”的权宜之计，而是未来的必然趋势。

丁亚明表示：房地产行业与金融行业历来有紧密关联性，按揭贷款和预售等特征，是其他消费品所不具备的。在发达国家，房地产行业是金融行业的一部分，国外也没有单纯的“开发商”，都是地产与金融结合的大型集团。从国内看，一方面，随着楼市限购、房产税等政策的出台，房产投资与居住需求必然分化，房地产项目难以像过去那样迅速出售、快速周转；另一方面，房地产开发需要金融杠杆，但楼市调控的松紧，会直接影响银行融资，并影响整个行业。这两个因素都使得开发商难以单纯依靠银行，而是必须吸纳社会各类资金，以基金投资的形式参与开发。

“投资者对房地产基金也有巨大的潜在需求。过去有钱人炒房，手握多套房。但这种模式很原始：平时要缴纳物业费，管理物业很麻烦。遇到政府限购，根本炒不了房。一旦征收物业税，还会增加成本。所以实物投资的时代已经过去，未来有投资需求的人，可以通过参与房地产基金，获取较好的回报。”

在这种情况下，国内不少知名开发商已有所行动。复星系（含复地）旗下已先后成立了三个差异化定位的地产基金管理平台，复地更是明确提出“投资+开发”的发展模式。

据了解，随着竞争加剧，房地产基金正趋向多元。一些基金已出现分级设计，对应不同风险和期限，以满足不同投资人需求。今后还会出现各种创新设计，以便吸引社会资金。投资者在参与房地产基金投资时，也将有更多选择。