宋卫平豪赌明天：绿城"换了面" 为何是九龙仓?

2012-06-12 09:16:20 作者： 来源：南方都市报 浏览次数：0 网友评论 0 条

中华PE:

九龙仓51亿港元驰援绿城，成为第二大股东;但25.5亿港元的可换股债券如宋卫平不能在3- 5年内赎回，其将丧失第一大股东地位。宋卫平开始豪赌明天。

“我承认，本人在做房地产项目时错误的激进，在宏观调控的时代里没有让集团获得良好收益。”6月8日下午，在杭州绿城中国与九龙仓的联合新闻发布会上，绿城中国主席兼董事长宋卫平竟然公开坦承自己错了。

宋卫平态度转变不要紧，却给绿城“换了面”，集团24.6%的股权被九龙仓持有，九龙仓成为第二大股东，仅次于持有25.4%的宋卫平。而且，九龙仓手里还持有25.5亿港元的可换股债券，若3-5年内不能被“赎回”，九龙仓有可能以35.1%的股份成为第一大股东，绿城的宋卫平时代可能宣告结束，这无疑是一次豪赌。

不过6月11日，在绿城股权买卖宣布后的首个交易日，绿城以6.3元开盘，下午7.09元收盘，单日总涨幅达32.52%，居港股涨幅榜首位。业内人士分析，绿城股票强劲表现显示投资市场对绿城与九龙仓此次交易的认可。

三年的赌约

25.5亿港元的可换股债券是关键，宋卫平能否赎回将决定绿城控股权是否会旁落

6月8日，阳光普照，一切如常，一则消息突然出现在无数人的屏幕前：九龙仓以51亿港币入股绿城，成绿城集团的“第二大股东”。一时间，房地产圈炸开了窝。

绿城员工张生在看到消息的刹那间恍然大悟，原来九龙仓集团的几位高层最近频繁出现在公司就是为了这个。其实，这一点都不奇怪，此前，绿城与九龙仓已经有过多次合作。用绿城中国主席兼董事长宋卫平的话来说，这是本轮宏观调控以来，绿城最重大的一次改变。

从双方的合约来看，绿城中国与九龙仓的合作协议主要分两个步骤完成：一是绿城向九龙仓进行约3.27亿股的股份配售，金额约港币17亿元;二是绿城向九龙仓进行约1.62亿股的股份配售，涉及金额约港币8.43亿元，同时向其发行永久次级可换股债券，以进一步融资港币25.5亿元。

根据绿城中国发布的公告，两次股份配售完成后，宋卫平家族仍以25.4%的持股比例作为绿城的第一大股东，而九龙仓将持有绿城扩大后股本的24.6%，以0.8%的差距成为绿城的“二当家”。

而当中，25.5亿港元的可换股债券成为了关键。根据协议，此次绿城与九龙仓签订的这笔可换股债券为永久性次级可换股债券。对绿城而言，在当前资金链绷紧的情况下，这25.5亿港元的可换股债券当然是救命稻草。但同时，有一点不能忽略，如果这25.5亿港元债券悉数转股，九龙仓就可凭最终35.1%的持股比例成为绿城的“老大”，宋卫平只能退居二线。

“债券发行之后，我们跟九龙仓有协议，前三年九龙仓承诺不可以转股，第四年之后才可以转股，转股的价钱是7.4元。九龙仓给了我们发行的利率很大支持，发行后首个5年年利率9%，远低于债券市场的利率，以后每五年递升差额为2%.公司有权在任何时候赎回，如果赎回的话再加上3 .5 %的溢价，最高溢价不超过17.5%.”寿柏年介绍。

宋卫平明确表示“可转换债可以被赎回，也可以转成股权。但是，我们现在跟九龙仓达成一个基本默契，我们尽可能在三年之内赎回来。”有业内人士指出，绿城在这三年里，必须更好地经营销售，才可能有这么一笔足够的资金。这无疑是宋卫平用三年时间来赌他和绿城的未来。

绿城这一年

负债高企，为自救降价销售，卖掉8个项目回笼资金120多亿

其实，绿城和九龙仓合作仅是绿城自救措施的一种，从去年开始，绿城已经采取多种措施自救了。

2011年12月29日，绿城中国将持股10%的上海浦东地王出手给SO H O中国，其后引起复星国际优先购买权的诉讼至今未结束。而今年初，绿城中国在一天之内就发布了四个公告，将无锡项目、杭州绿城兰园、新华造纸厂项目以及上海东海广场二期分别转让。同时，绿城还启动了“全员卖房”的策略，尽可能地销售房源。近期，上海多个项目还降价促销……

但是，积极采取的“自救”措施似乎没能弥补集团的“窟窿”。用宋卫平自己的话来说，“我连出差的积极性都没有了，到一个地方，地方政府如果想这是一个没钱、快倒闭的企业，不接待你，那感觉就挺差的。”

从数据也不难看出绿城的高负债率。去年，绿城中国全年销售业绩录得330亿元，全年跌39%，只完成原定目标的83%.收入减少，绿城中国负债率也持续居高不下。去年净资本负债率为148 .7%，较2010年底的132%有所上升。标普还预计，绿城中国在今年将有120亿～140亿元人民币短期债务到期，建设成本将在160亿～170亿元人民币。

在如此沉重的债务面前，市场对绿城的关注奇高。尤其是去年下半年以来，从“海航收购门”、“信托门”、“被破产”到“马云援手”，绿城一直无法逃脱公众质疑的目光。

虽然宋卫平一再出面澄清，但从他的决策中不难看出“忐忑”之情。他在去年9月底接受访问时就已经透露，若市场形势继续恶化，绿城将分三个阶段走：首先努力做销售，把房子卖出去;如果这个不奏效，第二步就是腾挪掉几个项目;前两步都不行，那就把价格降到最低，所有的房子都卖完，以后不再做房地产了。

绿城中国转给九龙仓部分股权的消息传出后，更引来市场无数猜测绿城是不是走到宋卫平说的“第三步”(不做房地产了)?

宋卫平却坦言，今年，绿城图生存、求转型，一是销售，二是转型，三是引进战略合作伙伴。事实上，今年前5个月，绿城销售额达139.6亿元人民币，销售均价为18650元/平方米，销售资金回笼93亿元人民币。6月1日到7日，7天时间完成销售额12.8亿元人民币，销售明显回暖。

另外，在项目处置方面，去年12月以来绿城已处置8个项目，总回笼资金71亿元，今年还有50亿元可以回笼，另有一笔要处置的项目正洽谈中。1～5月的负债减少了22亿元。

宋卫平在答记者问时也明确表示，无论是卖房子、卖项目，还是卖股权，都是一种资产腾挪。这句话的隐含之意则是，绿城还在走第二步，远不到不再做房地产的阶段。

为什么是九龙仓?

九龙仓拥有“海量”现金，此前与绿城也有过合作，并已持有绿城2.1%的股份

绿城中国和九龙仓的“联姻”，让业界猜测颇多，为什么不和内地房企合作?为什么没找香港的其他房企?

在最近这几个月里，绿城没有对外公告卖项目的动作，却不时听到一些消息传出，宋卫平频频与不少企业接触，要求其“买”绿城，当中就包括龙湖。有知情人士向媒体透露，宋卫平曾跟吴亚军促膝长谈四个小时，并跟吴亚军提出，“你把绿城买了吧。”但吴亚军以“没那么大的能耐”拒绝了宋卫平。

不过，有“能耐”的最后是九龙仓。这个创始于1886年、总市值达1300亿元、涉及货运码头、通讯、地产等领域的香港企业，受控于香港亿万富翁吴光正，近年来内地投资额占到了集团的40%.2011年，九龙仓以135亿元于长沙、佛山、广州、杭州等城市购入11幅地块发展9个项目，九龙仓于内地的土地储备在2011年年末为1220万平方米，遍布14个城市。

而且早在2007年，绿城与九龙仓就有一次短暂“联姻”共同成立公司开发蓝色钱江地块，九龙仓占40%的股权，绿城占其余的60%股权。而截至6月8日，九龙仓还持有绿城中国2.1%的股权。不过，最为主要的是，正如九龙仓集团副主席兼常务董事吴天海所说，目前集团拥有现金300亿元。而饱受调控的内地房企，几乎没有这样的“海量”现金。

“引进九龙仓，加上销售回笼资金，今年底绿城负债率有望降低到80%.”宋卫平高调宣布，绿城高负债的发展时期已经结束，而稳健发展时期正式到来。但是，从此以后，绿城的产品将会多一种印记九龙仓。

宋卫平发布会语录

我自己明白，绿城是天下最好的公司，龙湖产品做得很好，但比我们差一点;星河湾的精装修比绿城好3-5分，100分里面好3-5分;万科的很多房子到今天还比不上绿城的。

如果大家认为我们跟九龙仓的结盟是一件好事的话，请帮我们鼓个掌。

我已经被砍掉第一大股东，这对我已经不重要，如果人家认为你有用，我们就多做一些工作，没用我们就去打麻将好了。

绿城中国股权变化图

1、公告当日

A.宋卫平33%

B.寿柏年23.4%

C.其他董事6.9%

D.九龙仓2.1%

E.公众股东34.6%

2、第一批股份完成后

A.宋卫平27.5%

B.寿柏年19.5%

C.其他董事5.7%

D.九龙仓18.4%

E.公众股东28.8%

3、第二批股份完成后

A.宋卫平25.4%

B.寿柏年18.1%

C.其他董事5.1%

D.九龙仓24.6%

E.公众股东26.6%

4、悉数兑换可换股债券后

A.宋卫平21.9%

B.寿柏年15.6%

C.其他董事4.6%

D.九龙仓35.1%

E.公众股东22.9%