透视房地产基金热

2012-06-12 10:50:17 作者： 来源：中国建设报 浏览次数：0 网友评论 0 条

中华PE:

由于各条“钱路”被堵，房地产企业资金链正在经受前所未有的考验，房地产基金热潮正在地产行业“借机”涌动。

最重要的是先要活下去。

随着房地产调控的逐渐深入，开发商的融资渠道日渐收窄。无论从银行信贷，还是信托融资等渠道，都受到不同程度的影响，连最近开闸的中小企业私募债实际也把房地产行业屏蔽在“融资门”之外。房地产企业资金链正在经受前所未有的考验。

在此背景下，房地产基金迎来了一波发展高峰，因为调控可谓“因祸得福，如雨后春笋般茁壮成长”。

多位业内权威专家在接受记者采访时指出，房地产行业现在面临最大的问题就是金融的可持续发展。在今后两年甚至五年里，房地产调控将常态化，房地产金融将是房企新的发展趋势。与此同时，加强管理、规范操作则是房地产基金平稳健康发展所必须注意的问题。

基金数量猛增背后

5月28日，在停牌19天后，越秀地产和越秀房托联合宣布，越秀地产计划把旗下广州西塔注入越秀房托，交易对应的物业作价为134.4亿元。今年初，越秀集团就曾透露，公司拟推动越秀房托成为亚洲市值最大的上市房产基金之一，预计此次交易完成后，规模可位列亚洲第6或第7位，将成为资产规模最大的中国房地产基金。

据了解，包括万科、金地、招商、远洋、保利等大型房企也都已经发行了自己的房地产基金。据清科集团研究中心数据统计资料显示，截至目前，国内房地产基金有近500家，掌握了约1000亿元资金。

众多房企热衷地产基金绝非偶然。

受宏观调控政策影响，眼下房地产企业资金链陷入空前紧张状态。上海易居房地产研究院最新发布的研究报告称，今年上半年，房地产开发企业本年资金来源和开发投资比值、企业自筹资金占本年资金来源比重、房地产开发贷款余额增速、人民币贷款余额增速等指标都已经明显低于2008年的水平，创下历史新低。

除资金链紧张以外，大多数开发商的短期债务已经达到历史高位。

来自国际评级机构-标准普尔的研究数据则显示，未来12个月，中国30家房企到期债务同比增长57%，现金储备同比下降12%。不仅仅是在港上市的中资地产股，Wind资讯数据也显示，146家A股上市房企2011年总负债为14431.5亿元，同比增长30.4%，存货同比增长40.3%，短期借款与一年内到期负债同比猛增57.5%，而货币资金同比减少5.1%，筹资净现金额更是同比骤降40%。

与此同时，中国银行行长李礼辉近日在股东大会上预期，该行今年信贷增长目标放缓，目前没有接到信贷放松的指令，该行房贷政策仍未有调整的考虑。

实际上，自去年第三季度后，房地产信托规模就已经开始收缩。到2012年第一季度，房地产信托规模绝对额首次出现负增长，下降到6865.70亿元，占同期资金信托总规模的比例也进一步下降。

各条“钱路”被堵，房地产基金热潮自然随之在地产行业“借机”涌动。

不仅仅是“自救”

近年来房地产基金增长速度大约为每年50~100家，很多房企甚至把房地产基金作为融资的第二渠道。

据不完全统计，截至当前，房地产基金公司大概有500家，共计掌握了1000亿元的资金。但清科集团研究中心的研究报告称，房地产基金规模和2011年金融机构房地产贷款余额10.73万亿元相比，仅占1%，“总体上规模还是很小”。

但不容质疑的是，基金的发展前景广阔、空间很大。

据央行数据显示，截至2011年年末，国内全部金融机构（含外资金融机构）本外币各项存款余额为82.67万亿元，同比增长13.5%。

全国房地产投资基金联盟会长张民耕分析认为，民间投资渠道相对狭窄，虽然房地产业现在处于下行，但和其它实业相比，利润依然比较丰厚。“调控的情况下，房地产行业又出现了并购的机会，这就为房地产基金的生长创造了很多空间。”

而随着房地产基金的不断扩张，它所起的作用将不仅仅只是“自救”。

近日，在和讯房产、全国房地产投资基金联盟共同主办的可持续的创新-地产行业转型时期房地产私募基金发展研讨会上，北京正略钧策企业管理咨询有限公司合伙人、副总裁郝炬表示，如果说中国房地产行业是由土地的增值在推动，那么后十年房地产金融将成为很大的推动力，尤其是房地产私募基金的创新和蓬勃发展。

以星浩资本为例，虽成立仅一年有余，但目前已经募集了2期基金，总金额达到57亿元。其副总裁俞力透露，星浩资本目前已经投资了4个项目，分别在上海、南通和大连、哈尔滨。“私募基金在未来房地产行业发展和整个经济增长方面，一定会发挥更大的作用。”郝炬说。

事实上，目前中国基金发展的平台和环境相对来说还不是太成熟。一方面，虽然也有部分地产企业成立了资金团队，募集资金，但投向还是自己开发的房地产项目，这其实还是自有资金的解决问题。另一方面，外资基金公司包括金融机构成立的基金，其实还是金融机构的行为，和开发企业的紧密度还比较欠缺。

美国世纪桥公司北京公司总经理史济才也认为，目前开发商也只是为了满足需求量而加快供应，今后从品质、设计、建设以及管理，或许同样难以得到保障。“未来发展需要稳扎稳打。”

欧洲鼎峰地产投资基金合伙人白勇也表示，下一步则应该根据市场、投资者及其需求的变化，不断地进行创新。