第二届亚洲文化旅游投资论坛今日举行

2012-06-28 14:20:04 作者： 来源：搜狐焦点网 浏览次数：0 网友评论 0 条

中华PE:

6月28日，第二届亚洲文化旅游投资论坛在上海明捷万丽酒店举行。此次活动由浙旅集团、Asia RE（亚洲房地产俱乐部）、迪东融合、日本MAO、朗道国际、中国地产市场等联合举办，多位业界名人齐聚一堂，共同探讨文化旅游产业新机遇，展望旅游地产未来发展前景。活动得到了搜狐焦点网、观点地产网、金融界、商会网等媒体的支持。
　　
以下为活动直播：

主持人：尊敬的各位来宾，各位领导，地产界以及金融界的投资代表，大家上午好。我是亚洲房地产俱乐部的，接下来要非常隆重的介绍一下我身边的美女主持，她是“世界旅游小姐大赛”中国赛区的总冠军得主。本次论坛可谓是“群星璀璨”、“智慧云集”，欢迎各位来宾的莅临。

主持人：首先，让我们热烈欢迎浙旅集团虞岳明先生为我们致欢迎辞。大家欢迎！

虞岳明：尊敬的各位领导、各位来宾，女士们、先生们、朋友们，上午好。非常高兴在这“春夏之际”和大家相会与“第二届亚洲文化旅游投资论坛”，共议文化旅游的投资和发展。在这里我谨代表本届论坛的主办方——浙江省旅游集团有限责任公司，亚洲房地产俱乐部承办方浙江浙旅建设投资有限公司对本次论坛的召开表示最热烈的祝贺。

改革开放30多年来，我们一起见证了中国经济的发展、综合国力的不断壮大，中国已成为对世界经济具有重要影响的经济体之一。随着国际旅游市场的持续稳步扩大，国内旅游市场急剧扩张，文化旅游产业逐渐成为下一轮投资的热点和经济的增长点。回顾“十一五”我们旅游业保持了平稳较快发展的良好势头，展望“十二五”我国旅游业将迎来更大的发展，预计到2015年国内旅游人数达33亿人次，年均增长率将达10%，促进旅游人次达8800万人次，年均增长率有9%，旅游总收入将达到2.5万亿元，旅游消费占居民消费总量的10%。可以说“十二五”期间文化旅游业发展所面临的机遇是战略性的，但是面临的矛盾和挑战也是空前的。今后几年我国旅游业既要努力解决人民群众持续增长且不断变化的旅游需求和相对滞后的旅游生产力矛盾，以及各种可能出现的不利事件对旅游业的阶段性冲击，面对新的发展机遇、新的矛盾和挑战，我们和亚洲房地产俱乐部联合发起本届亚洲文化旅游投资论坛，旨在邀请在座的领导、专家和有识之士共同就“文化旅游行业未来发展的课题”进行深入的探讨。希望本届论坛能成为文化旅游投资的一次互动交流，促进自然资源与金融资本、旅游地产与文化品牌，规划设计与运行管理等间的整合和对接，成为文化旅游投资领域的桥梁和纽带。我们希望能携手亚洲房地产俱乐部与在座的嘉宾，共同为“中国文化旅游产业”的发展和繁荣贡献我们的绵薄之力。

女士们、先生们，让我们期待着诸位嘉宾的精彩发言，期待着与会来宾的热烈互动。预祝本届论坛取得圆满成功，谢谢各位！

主持人：感谢虞总的精彩发言，可谓字字珠玑，再次感谢虞总。下面让我们以热烈的掌声邀请上海市旅游局沈山州局长为我们致开幕辞，大家热烈欢迎！

沈山州：尊敬的虞总，各位同行、各位老总大家上午好。非常高兴参加“2012亚洲文化旅游投资论坛”，在这里我首先代表上海市旅游局向出席论坛的各位老总、各位专家和同志们表示热烈的欢迎和衷心的感谢。自从09年12月国务院下发了“41号文”提出：“要把旅游业建设成为国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业”之后，我们中国的旅游业进入了一个黄金的发展时期，无论是上海还是其它的城市，旅游业这几年应该说都发展的比较快。在“量”增长的同时，我们需要有“质”的提升，所以在这当中“旅游”需要有内涵，“文化”就是旅游最重要的内涵。“旅游”与“文化”是密不可分，“文化”是“旅游”的灵魂和支柱；“旅游”是“文化”的依托和载体。我们说：文化旅游是一个国家在发展旅游业过程中保持自己民族特色的必然要求。

我们说“旅游活动”本质上是一种“文化活动”，有着强烈的文化性。不论是人文景观的游览还是自然经济的亲近都离不开“文化”，缺乏“文化”内涵的旅游是很难有生命力和吸引力的，从另一方面说旅游又是丰富优化文化、保护传统文化、促进文化交流与传播的有力的载体和路径。所以说我觉得今天召开这样的“文化投资论坛”是非常有意义，非常有必要的。当前发展文化旅游产业对于我们整个旅游产业的发展是非常有重要的意义，国家旅游局为发展文化旅游业也专门下发了文件，从意义上说：

1.文化产业与旅游产业的融合，有利于促进旅游业发展的方式和转变。
文化旅游产业的发展一方面有利于用文化提升旅游的品位与档次，另一方面通过旅游业为文化产业的发展提供载体。我们说：一个地方再好，你要把文化和旅游结合起来了，越来越多的人知道了这个地方、了解这个地方，那么也就是你的文化得到了传承、得到了传播。通过“旅游”与“文化”的结合，实现了旅游产业由“量”要“质”的转变。

2.文化产业与旅游产业相互融合，有利于促进先进文化的传播。
通过推出一批文化创意产品，让静态的文化“活”起来，从而既有利于弘扬传统文化中的优秀与先进部分，又有利于促进先进文化的广泛传播。

3.文化产业与旅游产业相互融合，有利于促进旅游目的地品牌价值的充分体现。
一般来说文化旅游目的地是在国内外具有很高的知名度与品牌价值，比如：上海的都市文化，是上海的一张重要的名片。近年来上海市委市政府深入贯彻落实科学发展观，仅仅抓住国家推动社会主义文化大发展、大繁荣和致力于把旅游业培育成国民经济的支柱产业以及人民群众更加满意的现代服务业目标，围绕建设世界著名旅游城市，这是“十二五”提出的宏伟蓝图。整合和挖掘都市文化资源，拓宽合作领域、加强合作机制，力争通过3-5年的努力把上海打造成“全城海派文化融合民族风情，引领文明时尚的旅游城市。”

上海发展文化旅游：

1.坚持社会主义核心价值为统领，大力倡导以人为本，大力推行尊重环境、尊重目的地居民、尊重旅游者和服务者的负责文化。

2.坚持以改革创新为文化旅游的发展的动力，自然整合、营销推广、创新产品模式和市场需求，不断提升旅游发展的科技、文化含量。

3.坚持都市旅游的海派文化特色。

充分发挥旅游业对文化的激发功能，为海派文化创新注入活力，充分发挥旅游业对外文化交流的优势，提升上海文化的旅游国际影响力和辐射力。应该说在目前的世界进入经济全球化的时代，随着经济交往的扩大，各种文化也在相互交融、相互融合，越是古老的文化越具有现代的价值，越是区域性文化越具有欣赏的趣味。上海具备了依托都市文化发展旅游业的条件和机遇，就目前上海而言，除了正在建设的迪斯尼文化项目以外，可开发的还包括很多的文化项目，但是这些都需要在座的各位专家用你们的聪明才智为我们指明方向，建言献策。
我知道在座的老总对于“旅游业”和其它行业都非常的熟悉，而且旅游业这几年不仅要与文化融合，旅游业要与方方面面都要进一步融合。所以我想通过在座的专家，通过你们对于我们文化旅游、对于一些其它行业的融合，不仅是投资、整个旅游产业，你们都会有一些非常好的意见跟建议，我们相信用你们的真知灼见来剖析我们的文化旅游，来讨论我们的文化旅游投资，这样必将有助于深化对上海和其它地方历史文化的研究和旅游产业的认识，获得在旅游的线路、旅游景点开发方面提升的各方面的意见和建议。因为接下来很多的专家、很多的老总都会对旅游文化的融合方面，会提供很好的意见和建议，所以我们非常期待这些成果的诞生。相信通过这样的论坛，对于整个“旅游”跟“文化”之间的发展，文化产业的发展、旅游产业的发展，都会是非常有帮助的。

最后我在这里衷心的祝愿本次论坛取得圆满成功，也希望各位老总、各位专家在今天的会后能够一如既往的对上海的旅游业、对上海的文化产业的发展能够在各个方面给予指导、给予支持。谢谢大家！

主持人：谢谢沈局长热情洋溢的致辞，再次感谢两位领导的精彩开幕致辞。谢谢你们！当前旅游地产的发展是势不可当的，市场十分广阔的，但发展的潜力是十分巨大，可是我国当今旅游地产应以怎样的模式和方式来完成它的萌发和壮大呢？接下来有几位嘉宾将会为我们解答。康总：新老朋友大家早上好，我主要是在地产这一块负责投资管理的工作。主持人给了我一个很好的问题，就是怎么去看旅游地产。在我的观点来讲，“旅游地产”顾名思义，一定是“旅游”和“地产”的相结合。而且“旅游”和“地产”的结合一定是有旅游产业的内容，也应该一定会有地产的内容。我们的旅游地产如果说：“怎么去定义它？”我希望这两者都是能够发展的很好的一个主题地产的形式，我认为这就是“旅游地产”的内容。
我想还是请各位嘉宾做更多的分享。主持人：非常感谢康总，他认为“旅游地产”应该是“旅游+地产”的复合型模式。我也想请汪总谈一谈“旅游地产”，汪总的地产到底是做什么的？刚才汪总回答我说：“是做城市运营的。”“运营”是一个什么概念呢？他回答说：“城市运营就是做大片开发的。”汪总您对旅游地产又是怎么理解呢？

汪传虎：非常高兴今天能够有从业的同仁们共同探讨“旅游地产”投资相关的问题，我想主要有几个方面。简单的介绍一下利海。利海基于目前在三四线城市的新区开发方面，自己独特的一些商业运作模式，结合三四线城市产业特点、市场需求以及城市运营方面的一些需求，包括：政府的一些需求。我们的运作模式今后再做详细的分享，因为今天可能不适合讨论这个问题。

关于“旅游地产”，“旅游+地产”我认为这个模式深入去研究的话，你会发现它是一个比较难的事情。首先对“旅游”的理解变化带来的“地产”的变化是不一样的，传统意义上的“旅游”是以“观光游”为主，但是随着现在大家对这个行业深入的探讨之后，大家对“旅游地产”内涵的挖掘，现在的“旅游”更大意义上是“休闲、度假和深度参与的结合”，这就给“旅游地产”带来的很大的变化，所以“旅游地产”也会面临很多的挑战，也有很多的机遇。主持人：刚才听汪总简单的这么一介绍，我马上想到一个，就是：旅游地产当中的“地产”实际上是属于“旅游”的一个产品。

汪传虎：一定是满足“旅游”的产品。

主持人：张总您做“资产运营管理”，跟“地产”有什么样的关联度呢？

张兰丁：我们是从整个行业的角度去看待旅游地产，从市场发展的整合趋势来看，市场是朝两极化的方向去发展。

1.朝着精专的细分化方向发展。
细分化方向发展是站在厂家的角度，站在生产者的角度去看待问题的，我能提供非常专业的服务。市场还有另外一个发展的方向，是站在一站式服务的角度，是站在您的角度。

2.一站式服务。
随着经济的发展，人民的富足，这个时候很多人就有了“旅游”，包括像汪总前面提到的“休闲度假”，甚至是深度的文化开发参与的过程。这就呼唤旅游地产朝着更加纵深而且是整合的方向发展，所以我们认为随着经济发展的越来越好，旅游地产的发展前景会越来越开阔，从西方国家的角度来看待也是如此的。谢谢！

主持人：非常感谢张总从“资产运营”的角度把“旅游地产”进行了新的注解。我最想请南京的郑晓龙先生，您作为当地的政府官员，“旅游地产”欢迎什么样的“旅游地产”。

郑晓龙：大的大家都一样，“旅游地产”总体上来说肯定是“旅游”和“地产”结合的产业。这个“结合”是紧密性的结合，还是通过一个项目把两个分开的做在一个项目里？我个人觉得如果再明了一点来认识中国“旅游地产”的发展过程，我觉得可以细分为“三个早”来体现这样一个概念可能更加便于我们认知它。“旅游+地产”大家感官上认知度比较高的“高尔夫项目”房地产开发，“主题公园”类的房地产开发，这些我们全国有很多很成功的范例。在这个阶段里面也不乏以地产为主，配建一些旅游设施；甚至也有扛着做“旅游建设”的牌子，实际上都是房地产项目、度假别墅的开发，这些都是有的。还有一个阶段，顺应中国旅游发展的趋势，走“旅游地产”更加紧密结合的路子，那就是旅游综合体的建设。在一定特殊的地理位置的地方，把旅游、休闲、娱乐、商贸等等服务设施和我们的“地产”开发都结合在一起，包括一些办公的设施，这样形成一个综合性的综合体。综合体有一个好处，它不仅仅是针对纯粹的游客，有可能对市民的休闲也有很强的可控功能，这样的设施也使发达旅游城市目前在这方面体现出来更多的这样的项目。个人的一些拙见，不一定正确。

主持人：谢谢郑局。旅游开发的时候，很多就是把外来游客引到我们这个地方来了，给我们这个地方带来了很大的经济促动，同时也消费了自己本土均匀的休闲空间。为什么旅游城市的居住人民，他自己的旅游是付出比较高的代价呢？从刚才郑局讲的话，他说：旅游地产发展方向应该做一个综合体的发展方向，为本地居民创造一定的休闲旅游的空间。
非常感谢！

第二个问题，我们还是想问一下康总。康总刚才讲了，他说：我是复星地产的老总。谁让他是地产的老总呢？旅游地产的盈利模式到底在哪里？您把您先进的经验都介绍出来，让在座的各位也能够从您那里看看能得到什么样的启发。

康红恩：旅游地产的盈利模式，首先我要跟大家讲一下我们对“旅游地产”的理解。“旅游地产”在我们投资的模式里面，我们是把它归为“主题地产”的概念，我们公司是把“旅游地产”作为“大旅游”的概念。我们有：商业旅游文化的城市综合体，也有旅游度假地产，还有养生的地产，还有文化的地产等等，我们是把它作为一个“大的旅游文化”的地产概念来投资和运作的。

大家都很关心“旅游地产的盈利模式”，其实我相信在座的有很多都是同业的人员，其实我们应该可以很容易的找到共同点，也就是说其实从我们做房地产投资的时候，不管是旅游地产还是其它的地产，其实我们说：“房地产投资要讲求投资的逻辑。”“投资的逻辑”是分几个部分，其中的“盈利模式”是分几个部分。“盈利模式”里面，我觉得第一个问题是问的是：“我们的市场在哪里？”也就是说我们的需求在哪里？可能大家都看到很多的地方做很多的旅游地产，包括媒体上也有统计说多少多少投向旅游地产。我不知道这个数据的真实性怎么样，但是我们做旅游地产是很谨慎的。谨慎的第一个要考量的因素，就是说我们要看的，如果是这个地方的旅游地产，它的市场在哪儿？这个“市场”是两个概念：1.旅游资源的市场在哪儿。2.房地产的市场在哪儿？我们有什么样的人去买这样的房子，这些人为什么要买这个房子？如果我们做旅游地产这个问题没有想清楚，基本上这个“旅游地产”是很难成功的。这是我们做事的一个方法，我们再看待旅游地产的时候，要想的第一个问题。
很多时候我们是讲“旅游目的地”，“旅游目的地”从某种程度上讲“我们可以创造需求”。但是我个人认为你在创造需求的过程中间，实际上如果你没有把市场想清楚，也就是说首先引领的需求都没有想清楚的时候，其实你创造需求是一个非常困难的过程。这是第一点。第二点，我们要看待的盈利模式。很多人跟我们讲，比如：我们的旅游产业资源这一块，我们是把它作为一个概念，然后我们去用这个概念圈了很多的地。坦率的讲，我觉得这个你很难判断说这个模式不好，因为作为投资者来讲，他希望获得合理的回报，这个我觉得完全无可厚非，但是问题在于如果你单纯只是把旅游资源、度假资源的投资作为一个概念的时候，你马上就会面临第二个问题。这个问题就在于，当某一天你房地产的利润要不断的贴补你度假的利润的时候，对你企业未来的发展是一个很大的负担。而且如果未来我们在中国的资本市场里面放开的时候，你会发现你再退出来没有通道。为什么？因为你根本就不赚钱，你怎么有通道呢？我一直强调的是，我认为我们的旅游地产的盈利模式应该有“2.0”的版本，也就是说“旅游度假”这一块的资源要盈、房地产也要盈。如果按照这个盈利模式去考虑的时候，你会发现如果是这样的话，在中国很多地方做旅游地产，可能很多地方我们没办法做选择，但是我们的策略是宁愿少、宁愿精，也希望在这两块方面都能够得到，整个都能实现它的盈利模式，能够实现它自我的循环，这是我们想讲的第二点盈利模式。第三点，我们强调的是我们的旅游地产，还是希望它除了“地产”还有“产业运营”的内容。“产业运营内容”这一块我们要去琢磨这个事儿，在这种情况下我们要去想它的定位、策划、内容的构成，其实这些方面前期工作都要做到，这个就是我们在“盈利模式”里面非常要紧的。如果前期没有把它做好，实际上你后面的盈利就会非常的困难。

我们在全国很多地方看过很多的项目，看过很多这种已经做的或者还没做的，或者准备做的，这几点我们认为都是比较重要的。总的来讲我们的盈利模式，我希望我们的考虑是，我们希望我们的产业内容、旅游度假的内容，还有加上房地产，我们希望都能盈。
简单的跟大家汇报一下，不一定对，请大家指正。

郑晓龙：我觉得康总讲的很对，我个人认为“旅游是个长线投资，它的盈利周期比较长，而房地产来的比较快。”大家如果去研究他成功案例的背后，说明他二者的结合有着优势互补。比如：我们做了旅游资源的开发，把周边的环境做的非常好，改善了周边的环境。做旅游资源开发，吸引了人气。我们有一些项目在很偏远的地方，但是做了旅游开发以后把人气吸引过来了，可以带动周边其它的综合运营。你做了旅游开发以后，提高了当地区域的知名度，对于整个片区的房地产开发也是一个品牌价值的提升。基于这几点，在这周边开发的房地产项目、土地价值升值了、品牌提升了，所以在这里做房地产开发会有更多的利润。从这个角度来讲，“旅游”和“地产”就可以实现它的优势互补，相得益彰，能够共同实现双赢+ (论坛)+ (论坛)+ (论坛)+ (论坛)+ (论坛)。这是我们追求的目标，也是这两方面结合既有的自身优势条件。主持人：康总说了三个阶段——第一阶段，在传统意义上或者在旅游地产的开发初期，还是以旅游的名义或者是幌子也好，圈地见效非常快。但是康总也说了，虽然见效非常快，旅游没做上去还要贴补旅游这一块的投入，从长远来看是不盈的。第二阶段，双赢阶段。我的地产起来了，旅游也同样起来这才是双刃剑，这肯定是“盈”的。而我们中国旅游地产发展到现阶段，应该是开始在向这个地方迈步。第三阶段，旅游地产真正要共赢、双赢，必须要做好产业的运营管理，这是非常重要的，因为“管理”实际上也是“利”。

郑局刚才谈了有“三盈”，旅游也盈、地产也盈、政府更盈。在地产管理的方向方面，我想请张总，你觉得旅游地产的盈利模式应该怎么去做。张兰丁：回到商业盈利模型的核心，我们更多的核心可能是放到地产的开发方面。从这个角度来说，地产的开发周期通常没有旅游所达成成功的周期那么长，这二者之间会形成矛盾。这是第一个问题，这也是郑局和康副总前面指出来的。如果不能有效的解决这二者矛盾，可能你的地产没有很有效的增值。另外一个，从市场发展的趋势来看；前面我提到“市场是向两极化方向发展”。1.专业化。我提供了专业的餐饮管理、提供了专业的地产托管的管理等。2.朝着整合式的、一站式的方向发展。这对所有的地产公司都提出了要求，这就好比苹果公司出现销售手机之外，他还销售应用。这种复合型的趋势要求地产商可能今后要去做更多的整合的工作，比如：旅游、餐饮、酒店、休闲度假等等。这是对所有的地产公司的盈利模型，带来的一个新的挑战。我们是从这个角度去看的，谢谢！

主持人：我刚才听张总提到的两个词“专业、整合”。康总您刚才提到“资产产业的运营管理方面，是不是要走专业的公司进行运营呢？”是有这个必要，还是说自身本身就有这个人才。

康红恩：主题地产的概念本身就是一个“资源整合的一个非常重要的内容”，“主题地产、旅游地产”本身就是不同类型资源的整合所打造的复合式的地产概念，所以在这种情况下系统的整合能力，我认为是非常重要的。我觉得除了这个之外，前期来讲，怎么整合？我觉得这里面很多时候一个是要请专业的力量，另外就是要逐渐让自己专业。我们有两个做事的方法，可能很多时候我们做很多事都喜欢找专业的外包公司。但是专业的外包公司并不能解决你所有的问题，你很多的核心问题还得你自己的专业团队去思考。比如：我昨天刚回来，我从外地回来。我们有一个地方说“要打造一个怎么样的商务区”，我就跟市领导去谈。我跟他讲，我说：按照这个城市的人气来讲，我觉得你要打造这个商务区难度真的很大。现在他们在招标，找了几家专业的机构在做。这个市长也跟我讲：“其实这个专业的咨询机构也没有办法给我们答案。”其实我们自身的专业团队培养，这是非常重要的，而且这个专业团队的培养其实也是有方法的，就是我前面所讲的——怎么去做策划、怎么去做定位，怎么把前期的工作做好。这些工作是资源整合的过程，但不是说你可以让外部的专业力量就可以替代这个过程，最终还是你自己要整个去掌握前期的过程。

我们看过很多项目，本来应该是做“度假旅游”的产品，结果硬是做成了豪宅，而且硬是做成了作品。前几天我看到了一个作品，我觉得这个地方非常非常好，但是坦率的讲，他把它做成了作品，一栋别墅大概是600平米，最大的是1200平米，1200平米的别墅再便宜也大概要卖到5-6千万。我就问他一句：“你这里是作为度假，不是作为居所。”你不小心做成了作品，但是实际上市场并不认可。我相信他也找了很多的设计公司、策划公司，但是最后他把他自己的这个项目做成了作品。这是我们所需要避免的，我们自己要有想法、自己要够专业才可以很好的把旅游地产做起来。谢谢！

主持人：听了康总一言，我是深有感悟。专业的团队，自己专业的团队确实对于一个企业的发展是非常重要的。针对旅游地产的发展新方向，我想提几个问题。国家的宏观经济政策实际上有利好的，也有当宏观调控背景下相对来讲不太利好的政策因素，现在都有了。旅游地产短期和中长期的发展思路，又是怎么样的呢？先问一下汪总。

汪传虎：为什么现在在讨论“旅游地产”的问题？这其实跟这一轮的宏观调控有很大的关系，作为房地产开发商来说，可能大家都有不同的看法，包括：业内专家都有很多不同的理解。我个人理解，还是从“结构分布”这个角度出发。中国的房地产经过10年的发展，确实存在“结构不合理”的问题。我们在分析这个事情的时候，我觉得在三四线城市“城市开发”的过程中如何结合三四线城市的市场特点和产业去做，这里面就会涉及到三四线城市自身的刚需是很快速的完成新区造成的。但是实际上三四线城市从环境和各个方面，它可以承接一二线城市休闲度假和旅游的功能。所以我认为在三四线城市做开发的时候，恰恰可以利用好自身城市的刚需，也可以利用好一二线城市休闲度假旅游方面的功能。在三四线城市的“城市开发”过程中就涉及到大量的旅游休闲度假地产的项目，我觉得从中国房地产的发展来说，我觉得未来的事情一定是结构调整的事情。我认为在三四线城市不能沿用一二线城市“造城”的开发模式。三四线城市如何做好承接一二线城市休闲度假和旅游的功能，把旅游休闲度假和地产结合起来做，我个人认为它的前景是比较好的。主持人：郑局是地方主管旅游的行政长官，我特别想知道您作为主管旅游的行政长官而言，您欢迎什么样的旅游地产进入南京呢？或者说南京有什么样的旅游地产的项目需要在座的投资商都去青睐我们南京呢？

郑晓龙：在回答这个问题之前，我先顺着前面一个话题再说一点引言。在座的都是地产界的，从我们国家对旅游产业的发展来看，确实不断的在大力扶持。刚才上海的沈局长说：国务院前面出台了“41号”文件。实际上现在各个省市自治区基本上都把旅游业作为战略性支柱产业或者作为一个先导性产业发展，这是为什么呢？因为旅游产业是消费里面的一个很重要的产业。旅游产业直接就业一个人，可以带动相关产业就业6个人，所以现在国家各界政府都在大力发展旅游业

过去我们团队旅游为主，以观光旅游为主，走马观花，旅游的品质很低。现在人们生活水平提升了，旅游的需求也不一样了，我们正在实现几个转变，其中一个很重要的转变，就是要实现从观光旅游到休闲度假旅游转变。自助游、自驾游、散客游都有很多，包括这种纯度假类的，这样的需求越来越多。随着下一步“带薪休假”制度的进一步落实，这一块对于“度假”旅游发展促进作用会越来越快。推动度假旅游和度假区的发展，正在被提升重要的日程。第一批国家旅游度假区在92年，在96年的时候全国省一级分别批了一批省一级的旅游度假区，之后各地基本上没有发展过旅游度假区。从去年开始各个省，包括从国家层面开始贯彻落实国务院的《意见》，开始提出：“要逐步的恢复国家级旅游开发区。”先创建市级度假区，省级度假区，再去申报国家级的度假区。我觉得在这一块会有不少适合我们近一旅游地产投资的项目，大家可以去考察洽谈。包括我们南京，南京在度假资源区域里面也有很多。这是一类。

第二类，旅游加地产作为大型主题公园的项目，加上房地产项目相结合。这种一定要大型的有特色的主题游乐园，这个地方政府会比较欢迎，另外在对于这样的项目落地上面可能会在用地规划等方方面面配套服务方面，会更多的给予一些扶持和优惠的政策。主题资源项目可能会通过适度的房地产开发来平衡大型项目投资这一块。

第三类，城市旅游休闲综合体项目。这样的项目也是很多地产商愿意做的项目，有些地产商愿意做这样城市的运营，把商贸、休闲、娱乐、文化、教育、培训、餐饮、酒店都结合在一块来做，成了市民和游客都喜欢去的地方。这样的项目开发起来，可能把握性更大一些。仅供参考！

主持人：我是听出来了，郑记已经扔出的橄榄枝了。第一单元的主题讨论到此结束，欢迎主持人上台。

[第二阶段讨论]

陈亦军：先请几位嘉宾简单的介绍一下自己。

尤晓笛：我是尤晓笛，我们目前在全国的26个城市有36个城市综合体的项目，也应该是在国内做商业地产比较早，也相对做的有一定规模的公司。我们在09年的10月份在香港上市，应该也是目前唯一一家上市的从事城市综合体投资的公司。赵一军：各位嘉宾大家好，我是来自三亚海韵的赵一军。目前来讲海南应该是一个旅游地产投资的热土，众多的品牌开发商都进驻了。作为扎根海南最久的本土旅游地产开发商，海韵目前在三亚有温泉的项目。

王克明：大家好，我是王克明，我的头衔是“总监”，“总经理”是给我降了两级。我们是作为资金的提供方，有关这方面的话题我们接下来可以继续探讨。

袁松亭：大家好，我是来自于笛东联合的袁松亭。目前我们主要的办公地点是在北京，我们也从事了很多关于城市运营、旅游开发和地产开发，包括其它生态工程恢复等等这样的全方位的设计服务。谢谢各位！

陈亦军：我们今天这个小组其实挺有意思的，两家开发商、一家投资商，还有一位服务商。我第一个主要的问题，想跟大家探讨一下。你们在做旅游地产和文化地产开发当中，有些什么成功的案例？这些成功的案例最核心的要点在哪里？商业地产我们有时候说“是大学生”，我认为“文化旅游地产”已经是博士后了。我想问一下，它成功的要点在哪里？

尤晓笛：我们是做城市综合体，以商业为主的。这几年我们在“商旅地产”方面是排在前面的。纯粹的旅游在我们整个的投资当中占比重不一定是非常大，大概占到20%左右的比重，但是在“商业”和“旅游”的结合方面，我们也有一些经验。旅游和商业的一个很重要的因素还是“运营”，我们在早期做“商业”的时候也体会到这一点，除了做开发型的运作之外，一个商业地产很重要的成功因素是“运营”。另外，你需要聚集一些在业内比较成功的品牌。比如：我们的酒店也是找了一些比较知名的酒店品牌，可能有不同类型的一些品牌酒店进入到我们的项目当中去。第三个，我觉得跟城市的规划和它旅游的定位要结合的比较紧密。这个城市是否具有这么大的旅游市场容量？比如：它的交通个、它的相关配套，包括它和一些当地区域主要城市的距离，都是我们在投资旅游项目所需要考虑的因素。当然，具体的开发过程当中“旅游”和“地产”的结合问题我就不详细说的。但是有一点一定要考虑到，旅游地产长周期的现金流盈利平衡还是有很多技术性问题的。赵一军：因为我下午的主题演讲就会包含这个，所以这个话题留到下午吧。我的心得体会，“1.0版本的旅游地产”我觉得就是开发商主导。“2.0版本的旅游地产”我觉得“旅游地产”应该是进入到金融资产运营的角色上，旅游地产需要大量的资金注入，而且房地产本身就是一种“资产”，要通过金融的工具、多元化融资体制的杠杆，海韵现在走到“2.0版本了”。“3.0版本”打造生活方式的旅游地产项目，所谓“生活方式”实际上就是集大成于一身。这是我的第一个观点。

第二个观点，我认为具体的地产项目要做好4点。

1.引资。兵马未动，粮草先行。从旅游地产刚刚最初规划立项来讲，你不可能向银行或者是信托活得很多的社会资本，这个时候可能比较适合国内的、海内外的房地产私募股权资金，股权融资的方式可能适合早期旅游地产刚刚规划设计的早期，在形成有效资产以后可以用多元化的融资体系，比如：信托、信贷等等方式。做好这项工作很重要，很多的旅游地产为什么做了一半就跟烂尾楼一样？就是因为资金流断了。我觉得引资是要放在第一位的，把资金的问题要做好。很多开发商也有一个自我融资、变相融资之路，成立旅游产业投资基金。我们融不到社会的资本怎么办？作为旅游地产开发商，自己联合地方政府做旅游产业基金投到旅游地产的项目上。

2.引源。旅游资产需要大量的社会资源整合，几乎国内地产都有所谓的“四菜一汤”。我并没有反对“四菜一汤”的开发模式，但是要有所依托和改变。另外我觉得在引源的过程当中，注重引进国际的资本。我也同意康总刚才的观点，你的专业团队能不能引到这个资源？你的项目能不能获得国际资本或者国际资源的认可，这是很重要的问题。

3.引智。我们的项目是用全球第一的规划设计公司帮我们做整体的规划设计，我强调一点：在外包的过程当中要注重两点，我们付很高昂的设计费，但是需要要求一点。1.必须是个案。有的规划设计公司也有这种拿着别的给你们家装修一下，偷工减料的现象也有。2.商业模式，拿什么挣钱；盈利模式，靠什么样的手段挣钱，这个一定要让规划设计方讲清楚。还有就是必须要有财务的每年根据功能定位可行性的财务投入成本预算和分析，就是“成本”和“收益”，而且必须要讲的很圆满，我才会付他费用。一定要把这两个核心问题搞清楚了，否则他就给你一堆图，给你一堆方案，最后给你弄的云里雾里的。

4.引人。刚才康总也说到了，我也非常认同，我们作为旅游项目的开发商、载体，到底有没有自己的专业团队？比如：专业资本金融运作团队，专业的规划设计团队，专业的外联资源整合的团队。能够找到这样的资源，并且有国际谈判的水平，如果你没有这样团队的话，是不可能做成一个非常完美的作品。所以我觉得跟大家简单的分享一下，把“四引”工作做到位，我觉得离成功不远了。陈亦军：接下来把话题交给王总。王总我想问你一个问题，现在你有10个亿，在你的面前有一个住宅项目，有一个商业地产项目，有一个旅游文化项目，你怎么投？

王克明：应该说10个亿的话，做这个项目是不够的。从投资者的角度来讲，“引资”一定要了解投资人对“投资”对资金风险的偏好需求是什么？如果是住宅，他可能的资金需求大概是2-5年这样的区间，收益期望应该是在10%-20%，不超过30%这样的区间。但是如果是“商业地产”可能它的区间就要拉长到15-30年。如果是文化旅游的话，可能比商业地产还要长。所以如果要是做“商业”或者“文化旅游产业”的话，要找到长线低成本资金是非常重要的一点。从资本市场的角度来看，文化旅游产业业态本身资金投入非常长，尽管有广大的受众、广大的消费者、广大的社会大众喜欢、喜爱要投入到其中，但是回收期也相对很长。如果单纯的把这个业态作为单一的投资单体列入投资程序的话，我感觉有点像让医生自己医好自己。所以一定要把文化旅游地产的资金结构，资金的架构安排好，然后把旅游文化相关配套的物业业态分配好。另外一个非常重要的一点，未来套现退出的通道要安排好。
我们知道现在上海最高的建筑正在建设，将来是中国的第一高楼，但是在此之前上海的经贸大厦为上海的城市形象提供了10多年将近20年的支撑。大家一提起“经贸大厦”都非常自豪，但是有谁知道“经贸大厦”的投资方是谁？“经贸大厦”的投资方承受了什么样的痛苦？这个公司是以什么代价投的经贸大厦呢？现在想起来不可思议。他是用270天的CP投的这么长时间的物业，这样的短贷长投导致了什么结果呢？98年金融危机的时候，这个公司受到了很大的冲击。我们要切忌短贷长投，一定要找到长线的投资资金。日本有超过10年以上1%以下的资金成本支撑。在现在国家宏观调控资金成本普遍达到二三十的情况下，如果还要大肆的去铺20年、30年以上回收期的地产，这样的风险是很大的。作为投资人，我们首先考验的一个投资项目不是住宅、不是商业，首先我们要考虑它的安全性；第二，考虑它的流动性；第三，才是考虑它的收益。

陈亦军：我的核心问题是什么呢？嘉实基金投过什么旅游文化项目？大旅游、大资源前提是你必须要有低成本的资本，你们是怎么来融通低成本、时间长的资本？嘉实基金有没有投过这一类的旅游文化项目？

王克明：目前为止还没有投过。坦率的讲“旅游文化”在资本市场上用我们的行话叫“落配”，就是不被看好的项目。不论是度假村还是酒店，还是公寓，一般来讲都是一天两天，如果你住三天可能送你一天这样，这种收益特征不像写字楼、工业地产，一签一年甚至一签十年、二十年，所以它这个估值很难估。另外它的成本比较高，不管是五星级酒店还是高尔夫球场，有客人来和没有客人来照样运营、照样开。所以当时亚洲金融危机发生的时候，我们算了经贸大厦的账，一天光电钱就要三百万。所以这一类在资本市场是不太被看好，另外旅游文化和经济发展的周期密切相关。如果像上海开一个世博会酒店会爆满，但是世博会之后可能酒店的空置率一下子就能达到30%，甚至50%。所以这样的业态在资本市场上来讲，我们对它的估值是非常困难的，对它的预期很难做到长期稳定的收益估值。

作为公募这一块是这样的，私募这一块，前一段时间投了一个上海的，还有一个投了天津的一个景区里面的养老公寓的项目，我们认为这一类正个大的概念没问题，这两个项目：1.能够保证我的资金安全。2.又提供了相对的浮动性。3.有退出安排。4.收益是固定收益，有保障。所以这一类的项目我们也会投。

陈亦军：随着讨论的深入，王总越来越晾他的干货了。虽然我们大家都在讨论“旅游文化”，但是资本的嗅觉我相信比我们的经营团队、设计团队、开发商看的可能更加的犀利。从目前角度，可能还是有一定的风险？

王克明：我们就是在风险和投资之间帮投资者做出选择，越是有风险的地方可能越是有收益的机会，所以我们对块也是非常的关注。陈亦军：赵总您怎么样在风险和机遇之间游走？

赵一军：我以前也是做投融资出身的，两头我都做过，甲方的甲方我做过，现在又做甲方。我有点不同意见，他是给这个会泼冷水，我得给这个会炒起来。我参与了一个22平方公里的项目，我给这个集团搭建了非常好的投融资的体系。

1.从整体项目控股集团公司来讲，引进一个大型的央企或者国资。

因为他们不追求太高的收益率，本身的风险控制还能够可控他可以跟着你一起玩，只要你担保有一些增进的措施就行。地产项目里面有养老地产，我们现在跟几大寿险公司正在洽谈合作。旅游地产里面有很多是养老项目，尤其是海南这种养老度假型的。所以我觉得第一个层面，叫战略投资人。我没钱，但是我要跟地方政府好，能够拿到特别优质的自然资源，我就是钱少怎么办？那我们就“傍大款”，因为我们毕竟是民营企业，央企可以在银行里面拿各种贷款。所以我觉得融资的空间还是有的，我不认为旅游地产不值得投资或者说没有投资，恰恰我们已经成功的引进了一家国资企业，都已经投到我们项目里面13.5亿了。

2.每一个大型旅游地产项目有不同的功能，比如：有酒店、别墅。一般别墅的开发商不跟别人合作，但是像其它的具体的分项目、功能项目，当时我在做这个项目的时候就是建议老板去引进具体项目的投资加专业的运营管理商。也就是说他既是投资商，同时还可以给你带来运营管理。融资的方式是多种多样的，我觉得第二个层面就是我刚才讲的，通过每个具体项目去引进小的战略投资人，这个项目是专业领域的投资商和运营管理商。这就是我们当时成功的案例。

3.成立“5+2投资基金”。我们的固定收益部分每年按照利息去付的，我每年跟基金朋友交流的时候说“我特别喜欢创新”，在基金产品的设计、基金产品募资的渠道上要有它的特殊性，这样他才会跟着你玩“5年”或者“5+2”。

我觉得旅游地产将来可以把这个项目做成上市，PE值应该不会太低。比如：海韵的产权式度假酒店。中国酒店30多年以来一直外包给国际的酒店管理集团，他们输出品牌然后拿走一部分利润。我们海韵从09年海南第一个尝试做产权式酒店，每年我们还给投资人5%的回报，给他30天的可以免费去住。中国的酒店业我个人认为“产权式度假酒店”是未来的一个非常好的发展方向，而且“产权式度假酒店”大家可以简单的理解为就是一个金融的工具，把资产变成一个金融工具，是一个非常完美的结合。谢谢大家！

陈亦军：讨论到现在我有个感慨“渐入佳境”，其实刚才赵总提出一个非常核心的点——傍大款，这个其实也是一个非常核心的要点。袁总是服务公司，应该也看到过很多成功的或者是失败的“商业旅游文化”结合的或者是单纯的“旅游文化”项目。您能不能给我们举1-2个例子，或者是成功的或者是失败的，从您设计师的角度。

袁松亭：这是一个不太好回答的话题，从项目的成功与否来看，我觉得很多项目成功或者失败是由于很多特别的原因组成的。在这儿分享我还是倾向于先分享关于“成功”的一些案例，成功的案例当中我们可能可以学到很多很好的东西；失败的案例我们也会涉及到，但是有些案例没有把一些实际的操盘给说出来，所以先从“成功”的案例说起。

我是做规划设计的，对于整个“旅游”的板块我们关注的时间也非常长，这跟我的职业背景有关。我既是学景观的，又是学城市规划的，所以自然而然的从自己的专业角度来看，我会把它做一个交叉分析，因此对整个“旅游”行业的板块实际上关注的时间是非常长的。在这个旅游里面，我觉得这个领域实际上跟很多企业发展或者说事业发展有一个互通的规律，都是有一个“由硬向软”的过程。最早可以称之为是对于“硬件”的关注，随着这个行业的逐步发展，实际上大家更多的对于这种“软性”方面的关注，包括对资金的安排、金融的关系以及他在项目操作当中的手法。你说他是房地产商还是投资商？实际上我觉得这个已经没有很大的界限了。

今天开会之前我在嘉宾室坐的时候，我还跟我旁边的领导互相谈到一个话题。实际上我的观点，我认为旅游地产跟其它的各种各样的地产之间并没有绝对的界限，而且这种“界限”是越来越模糊化。什么叫“旅游地产”，什么叫“非旅游地产”我认为它并不是一个非常明确的说法。实际上整个行业发展，会越来越向“软实力”方向发展。在座的很多人都知道维德罗（音）这个地方，这个地方离温哥华大概120公里左右，这是北美第一滑雪胜地；我对这个地方比较关注，也是因为我在加拿大上班的那一段时间，我们公司组织“雪上项目”规划设计工作，我有机会参加了这个公司，所以对于整个维斯德罗（音）的情况比较了解。维斯德罗（音）借用了滑雪胜地，把它变为了四季旅游的概念，还有政府在这个整体项目当中的作用。现在一般的旅游地产大部分，我认为是一个“借力”阶段，借用现有的资源能够产生它在地产或其它方面的价值，包括三亚这边的项目，我认为它属于这一点，就是本身有资源，然后借助这样的资源能够把它的优势转嫁到其它的领域。

在这样的过程中我们会发现，很多旅游的资源本身带有季节性的。维斯德罗（音）在第一次要做出的概念，维斯德罗（音）除了游艇之外也SPA，尤其是高尔夫是非常多的，他最终的出发点是要平衡四季的观点。旅游有淡季和旺季上下的波动，这个实际上有效的实现了产出平衡利润的最大化和它比较稳定的发展。从第二个角度来考虑，我觉得就是它持续发展的问题。维斯德罗（音）在整个政府的引导和地产商的推动之下，它已经形成了“生活”和“旅游”不分开的局面。现在维斯德罗（音）的居住者，包括：滑雪爱好者，也有非滑雪爱好者。为什么非滑雪爱好者居住在滑雪圣地？把你的非目标客户变成你的目标客户，我觉得这是维斯德罗（音）非常成功的一点。他在这方面的成功，我觉得得益于他把度假的氛围生活化。这是他非常成功的第二点。

第三点，维斯德罗（音）当地的市政府包括整个大温政府所起到的推动作用。我觉得这一点实际上对于中国目前的状况来说，应该是一个引导的方向，政府应该在这些方面发挥它的作用。它的作用在哪儿呢？基本的一个道理在于，所有的经营活动都会由硬性向软性转变，软性就是政府的所作所为。谢谢！

陈亦军：最后一个问题，留给宝龙的老总。您来提一提，宝龙作为一个商业地产的开发商，在融资当中怎么样跟它的投资者来体现宝龙的核心竞争力。

赵一军：我今天参加这个会的感觉，虽然我们是做“商业地产”其中的一小部分，但是我今天来这里的感觉有点像07年的时候参加很多商业地产的会。那个时候“商业地产”刚刚开始，在业内做“商业房地产”最早的应该是万达，第一次系统性的提出了“订单式地产”的模式。我们07年第一个项目开业，经历了金融风波；07年的时候我们做了一次上市之前的私募，大概做了1.4亿美金的私募，然后过了两年上市。我的感觉现在这个时候就有点象当时那个时候，“旅游地产”的前景大家都看到了，宏观的前景，有一些开发商可能在某一些项目上取得一些成功，但是只是一些个别的案例，还没有成为一种模式化的产品。我们也关注到万达现在开始大手笔的投资很多很大的项目，去年有一个项目，应该是商业和旅游结合的比较好的一个项目，在武汉做的是非常成功，每天人流量能够达到35万，超过了很多大型的商业项目，也超过了很多旅游项目，这是在城市中心区域做的。

“旅游地产”的前景应该是好的，很多的开发商在做不同的具体项目的时候一定能找到一个好的模式，一定会也一些成功的案例。但是在目前的阶段，其实要注意一些投资的风险、陷阱。可能从资本市场的角度去看待这个行业，它是站在资本市场的角度，它是客观的、是公募基金。但是站在一个所谓的开发商或者私募投资人的角度，或许这个时候去做这样一个分析性的投资是个机会。你有可能在这样的发展过程当中，可能会成为下一个“万达”，成为具有一定品牌性、具有标准化率能力的运营商，但是这一定会有自然淘汰的过程。

从我们前期投资的几个项目来看，应该说旅游地产还没有形成一个很完整的模式。现在要投一个旅游地产项目，要找到一个10亿以上投资标的的，在全国没有太多的区域有这样的价值能够让你去投。雅居乐在海南做清水湾，真正在旅游和酒店的运营当中，我知道他们的运营收入是很少的。陈亦军：我记得03年我到北京参加“商业地产”的论坛，连“商业地产”这四个字大家还在论证。但是我相信现在越来越多的人看的清楚“商业地产”的模式；黑夜给了我们黑夜的眼睛，但是我们一定可以在旅游文化地产里面找到光。今天的小组讨论就到这里，谢谢大家！