下一个引爆的会是地产私募吗

2012-07-04 10:38:58 作者： 来源：中华网 浏览次数：0 网友评论 0 条

中华PE:

千亿地产私募大部分是变相高利贷

继浙江的高利贷危机之后，下一个引爆的会是地产私募基金吗？

去年人民币房地产私募基金迅猛发展至千亿规模，这比2010年的500亿已倍增。专家分析，地产私募爆发是房地产业资金紧张及行业融资模式改变，严厉的调控政策长时间持续而产生的累积效应。国统局的最新数据显示，由于楼市调控效应显现，4月份与上月相比，全国70个大中城市中价格下降的48个，持平的22个。在房地产业资金链持续恶化，IPO、发债、外资等融资通道相继关闭后，规模庞大管制较少的私募基金已成为房企筹资的无奈之举和惟一通道。

然而，最大的危机在于，目前仅约5%的房地产私募是规范的，其余绝大多数以债权形式投资于房地产项目的地产私募实际上成了变相高利贷。在“地产创新融资”外衣下，在高达25%的预期收益率承诺背后是正在燃烧的危机导火索，随着中小开发商破产的消息不断传出，私募的风险正浮出水面，而且对大多数投资人来说这种风险已处于不可控状态。

市场上自称房地产私募的95%都是融资顾问公司，2010年至2011年间兴起的这些私募多由商行的私人银行和理财部门的客户作为LP(有限合伙人)进行债权投资，这些房地产私募大多以“过桥贷款”为主营业务。所谓过桥贷款是指私募以股权形式介入项目的部分环节，如拿地、开发或销售，当项目获得银行贷款或进入前期销售后，开发商即以约定价格回购股份，这种所谓的股权投资实际上扮演了高利贷的角色。从过去3年的情况看，地产私募给投资人的预期收益率一般为15%至25%，高的30%甚至超过40%。即使如此，过去两年大多数但凡有点门路的房企都宁愿高成本融资也不愿轻易降价。较为普遍的形式是，地产私募以股权或土地作抵押，与项目方签订对赌协议，达不到25%的预期收益率就把股权转让给投资者或实施其他惩罚。但实际上，多数情况下这是在欺骗投资者，因为一旦项目出现问题达不到预期收益率，大多数私募并不及时和投资人沟通，也不告知投资人所发生的一切。

围绕资金这条命脉，近年来房地产领域高利贷行为与私募基金关系尤为密切，原本按行业惯例，由地产商牵头的私募基金需要打造一个符合自身需求的资金来源渠道，这需要一系列核心技术，包括对项目的选择、判断、投资、执行、监督、退出等，这个周期正常需4到8年，但现在两年都嫌长。目前，市场上的私募股权基金的投资模式一类是以可转债形式投资房地产项目，以开发商赎回可转债作为主要退出途径；还有一类则是通过股权收购的形式收购房地产项目，再以销售退出。基金把钱给开发商，开发商保证每年的回报，但同时也必须把公司印章、银行印鉴给基金作为抵押，这类债权形式的投资一般会设置保底、回购或对赌条款，以确保基金收益，这就是变相高利贷。近期，一些地方频传中小开发商跑路，无一例外都是因为资金链断裂，这些小开发商都是借了以地产私募等形式出现的高利贷。

《21世纪经济报道》

地产私募变成高利贷害人不浅

沈明的开发公司2009年以8亿元拍得一块地，自有资金4亿元，私募借了4亿元。受楼市调控影响至今未动一锹，而他从私募筹的钱于今年2月到期了。无奈之下，沈明以6亿元将土地转让，私募拿回4亿元本金及1亿元利息，沈明损失了3亿元。回想起2009年楼市的疯狂，沈明很后悔当时与私募的约定，30%的年息拖垮了他。沈明的境遇并非个案，如厦门、长沙、珠海等地开发商很多都借了高利贷，并多以地产私募的名义出现。在二三线城市，一些中小开发商发起的私募基金主要是为自己的项目提供过桥贷款。

《21世纪经济报道》

八成无法满足私募预期收益率

日前有专家表示，作为房地产市场新的融资工具，私募基金为开发商提供

了一种债权与股权相结合的融资方式。在传统贷款、信托及海外融资相继遇阻后，房地产私募基金无疑已成为新宠。然而，中国房地产业正经历行业格局的调整，全球资金从发达国家流向新兴经济体的趋势不再，民间资本进入房地产以外的实体投资领域，中短期房地产下行趋势不会改变，市场还没有触底。现在，中国房地产市场100个项目中约有80个在成本收入比上无法满足私募地产基金的需求。原因是，这些项目没有内在的经营杠杆或嫁接外部金融杠杆的可能，同时退出机制不顺畅，缺乏合适的接盘者。房地产基金投资主要有三种进出形式：股权进债权出(项目完工后地产公司回购股权并支付收益给PE公司)；债权进债权出(明确每年投资收益)；股债混进混出。前两种情况较普遍，第三种的结果是，在项目出现问题时无法退出，投资者被迫成为股东。未来6至12个月，国内房地产业的资金链会更紧张，能存活下来的房地产企业将是和私募股权投资基金有很好合作的公司。

《东方早报》

在海外可与银行贷款和IPO比肩

私募股权房地产投资基金是私募股权领域专注于房地产投资的分支，它出现在上世纪70年代末的美国。经过30多年发展，全球现已拥有数千家私募股权投资公司，私募资金已成为可与银行贷款和IPO并论的重要融资手段。去年全球私募股权所筹集的资金达1770亿美元，而当年前9个月全球IPO筹集的金额仅为1660亿美元，2010年美国公司私募证券发行筹资额已超过公募发行。上世纪80年代末，全球经济危机导致机构投资人集体抽逃资金，市场上出现了大量抵押房产，许多优质资产被迫廉价出售，一些投资机构看到这千载难逢的商机，开始募集私募房地产基金抄底。上世纪90年代后，私募房地产基金逐步延伸至房地产开发、房地产债权投融资和国际房地产投资等领域。全球目前房地产私募基金所管理的资产已超过5000亿美元，占整个全球股权私募基金约20%。