孙宏斌重返上海滩：从桀骜不驯到凤凰涅盘

2012-07-05 09:49:55 作者： 来源：时代周报 浏览次数：0 网友评论 0 条

中华PE:

“过了好几年了，他们都老了，我也老了!”6月26日，孙宏斌坐在北京西山壹号院楼王大厅的沙发上，如此描述当年顺驰的旧部和自己。

1963年出生的孙宏斌，到明年就到了“五十知天命”的年龄。一脸倦容的孙宏斌笑着说：“每个人都会变的，年轻的时候和年纪大的时候，做事肯定不一样。”

不一样的便是，如今，他所执掌的融创中国控股有限公司(以下简称为“融创”)与当年的顺驰中国控股有限公司(以下简称为“顺驰”)，形成了鲜明对比。融创不再一味地追求企业规模和发展速度，孙宏斌也早已没有了当年向万科董事长王石和万科挑战的野心和兴趣，他说，“即使赶超了，也没有什么意思”。

虽然年近半百的孙宏斌，依然是那张年轻时的娃娃脸，那双很大很亮的眼睛，依然炯炯有神，但是言谈举止之间，却透露着成熟与稳重。他开始惜字如金，不再对媒体记者畅所欲言、口无遮拦，而是字斟句酌、谨慎应对，昔日那个不可一世、桀骜不驯的“地产大佬”，正在借助融创实现“涅槃重生”的华丽转身。

融创长记性了

融创成立于2003年，此时，孙宏斌所执掌的顺驰正如日中天，已在天津占据1/5的市场份额。这一年的7月，孙宏斌在一次论坛上当面叫板王石，“我们的中长期战略是要做全国第一，也就是要超过在座的诸位，包括王总。”

但是伴随着宏观调控的来临，顺驰的快速扩张偃旗息鼓，最终落得了转卖他人的下场。2006年9月，孙宏斌在将顺驰转让给香港路劲基建有限公司前，便开始全身心投入融创的工作中。

融创定位于开发高档住宅及商业物业，与顺驰的低端刚需产品形成差异，但是两家公司完全独立运作，既没有资金往来，也没有在拿地和项目选择上有过合作。

处于创业阶段的融创也曾疯狂扩张，仅2004年一年便在天津、长春、重庆、成都等地获得6000亩土地储备。但是当顺驰陷入扩张危机之际，孙宏斌及时对融创“止血自救”。

孙宏斌陆续将融创在长春、成都等地的项目转让，同时按西南、华东及华北的区域划分，成立区域集团，将发展战略调整为控制成本和提高利润率水平。此后，融创一直专注于开发高端物业，开发区域也集中在北京、天津、重庆和苏南地区。

“顺驰所犯的错误，让我牢牢记住了两点：第一，不能在很多城市铺开做房地产，要在几个地方深耕、深挖;第二，一定要保证现金流安全。”孙宏斌称，融创已经长记性了，一定会保证财务安全。

2007年，融创引入国际战略投资者雷曼兄弟、鼎晖及新天域，次年开始筹备上市。但是2008年的金融危机，使得融创的私募投资者雷曼兄弟公司破产，2009年贝恩资本与德意志银行接手雷曼兄弟投资，成为融创股东。

融创原本计划于2009年12月18日挂牌上市，但是在4天前的12月14日，国务院会议通过“国四条”，抑制房地产投资过热现象。这一天，融创宣布暂停上市，孙宏斌的第二次上市计划被迫搁浅。但此时的孙宏斌，已没有了昔日的急躁，而是学会了耐心等待。

2010年3月12日，融创以17.8亿元的高价，摘得天津一块占地面积7万平方米的地块。孙宏斌仍在默默地为上市做准备，这个“不到黄河不死心”的山西男人，有着不达目的誓不罢休的决心与毅力。2010年10月7日，融创终于在香港联合证券交易所挂牌上市，开盘价3.5港元，略高于3.48港元的招股价，报收3.37港元，成交2.54亿股。

与国企合作为图“省事”

在聚焦区域、主攻高端精品物业之际，为了降低风险，孙宏斌也一改以往风格，转而与大型国有企业合作，融创相继与北京首钢集团、重庆渝能集团、中化方兴等达成合作意向。

2008年12月，在金融危机席卷全球之际，孙宏斌所执掌的融创与首钢联合体以20.1亿元的高价，夺得北京海淀西北地块，并成为该年度北京冷清土地市场中的“新地王”。该地块占地约47.8万平方米，总建筑面积约42万平方米，东毗清华北大等百年高等学府。

随后便被打造成北京的又一豪宅项目“西山壹号院”，“御制10万平方米半山私园，缔造开合有致、庄重矜贵的低密度平层官邸，擎筑流芳百世的中国豪宅新标杆”。西山壹号院亮丽的销售业绩，便可作为其高品质的注解。

“西山壹号院”于去年6月开盘，8月便夺得北京销售冠军，随后又以21亿元的成交额成为北京2011年第三季度住宅销售冠军，第四季度更是以30亿元的销售额摘得2011下半年北京商品住宅销售冠军，并以半年的实际销售额挺进2011年度北京住宅销售额前三甲。

“今年也卖得挺好的”，孙宏斌对时代周报记者说。今年8月，“西山壹号院”将会再推出一批新房源，均价5.5万元/平方米;同时还将推出总面积达800平方米的“楼王楼”，售价将高达12万元/平方米，总价约9600万元。

而且所有收益将由融创独享，因为早在去年10月，融创便回购了首钢所持该项目的股权。去年10月18日，孙宏斌在微博称，“西山壹号院收购付完款，公司由‘北京首钢融创置地有限公司’更名为‘北京融创恒基地产有限公司’。双方皆大欢喜，期望很快再次合作。”

继与首钢集团合作之后，融创在北京又相中了另一家大型央企作为合作伙伴。2011年12月，融创与央企中化集团旗下的地产旗舰企业方兴地产(中国)有限公司(以下简称为“方兴地产”)，以30.6715亿元的天价，拿下北京来广营B1-B3组团地块。

“融创致力于将来广营项目打造为北京继西山壹号院后高端精品住区的又一扛鼎力作，并借此继续扩大在北京豪宅市场的影响力。”其官网宣称。

孙宏斌解释，融创与首钢集团、方兴地产等合作，并不是因为它们是央企，而是因为它们本身就是很优秀的企业。“方兴的金茂府做得特别好，去年在北京市场上产品、销售都做得挺好的，望京那块地，我们基本上完全采用了金茂府那个产品线。”

孙宏斌透露，与首钢集团、方兴地产等国企合作的便利是“省事”，“因为我们和他们合作，都是让他们控股，贷款也都是他们管，所以我们很省事。”

“过去我们每个项目都有合作，后来回购了”，孙宏斌说，目前，融创仅有绿城和方兴地产两家合作伙伴，以后会加强合作趋势。“合作是一个趋势，因为房地产行业，你买一块地需要一大笔钱，你出钱是陆续出的，你在某个阶段可能钱很多，但是某个阶段可能就钱很少，但一合作的话，对双方都合适。”

不再焦虑、纠结

融创与绿城的联姻，符合其对产品品质的追求。在业界，曾经一致公认顺驰把营销做到了极致，而绿城对产品品质的追求也到了极致。如今，借助顺驰重生的融创与绿城联手，会不会在市场上无敌呢?

“我们必须把产品做得完美，因为客户需要，这是我们现在和过去最主要的不同。”孙宏斌说，“建筑要经受过时间的考验，它不是餐巾纸，用完就扔了，十年、二十年后都还在这儿呢!”

而绿城被公认为是产品做得最好的开发商之一，“上海玫瑰园、玉兰花园、黄浦湾这些项目，是我们花10年也很难做到的”，孙宏斌毫不吝惜对绿城产品品质的赞美。

“绿城在最困难的时候，品质一点也没有放松。虽然绿城在这轮宏观调控中很受伤，但是它最大的收获是，它在产品品质方面的形象强化了。它的产品是最好的。我想将来这将成为绿城的一个特别大的优势。”孙宏斌说，这是他最欣赏绿城的地方。

此次绿城陷入资金危机，恰好给了融创牵手绿城的机会，继而让融创在产品品质方面得到升华，同时借机重返梦寐以求的上海。

6月22日，融创与绿城达成战略合作协议，融创斥资33.72亿元收购绿城5个城市9个项目的50%股权。融创也顺势享有绿城分布于上海、苏州、无锡、常州及天津区域的9个优质地产项目权益。孙宏斌透露，其中上海的玫瑰园、黄浦湾和玉兰花园，以及苏州的御园和无锡的玉兰花园5个项目正在销售，将会带来现金流收入。

而融创与绿城牵手始于今年1月5日，当日融创宣布，旗下全资附属公司融创置地以5100万元收购绿城地产旗下无锡绿城湖滨置业有限公司51%的股本权益，湖滨置业正是绿城无锡地王“蠡湖香樟园”的项目公司。

6月24日晚7点半，香樟园盛大开盘，推出两栋楼132套，当日便成交116套，收入5.5亿元。孙宏斌称，这预示着融创和绿城战略合作的良好开始。

而融创也正迎来新的发展机遇，去年融创销售达到192亿元，跻身全国房企第18位。孙宏斌说，“我现在不管是工作还是生活，都很从容，不再焦虑、纠结”。

融创中国董事长孙宏斌：调控对豪宅有利影响更大

日前，融创中国董事长孙宏斌在接受时代周报记者采访时畅谈了他对于产品定位、以及宏观调控等方面的独特看法和认识。孙宏斌认为，任何一个公司不可能上下通吃把所有的客户都服务到，他们选择服务高端客户。他同时觉得调控对高端产品产生的有利影响可能更大一点。所以，不管做什么，市场定位一定要找准，搞清楚房子是卖给谁的。

选择服务高端客户

时代周报：融创的市场定位、客户群划分是怎样的?

孙宏斌：任何一个公司不可能上下通吃把所有的客户都服务到，我们选择服务高端客户。做高端产品，第一，不能每个城市的产品都一样，北京的高端和天津的不一样，天津和上海的也不一样。第二，对于这些高端人群，你服务的是5%还是30%，这也有很大的差别。比如在北京，服务10%可能就够了，但是在有的城市你可能得服务20%。每个城市有不同的产品、不同的标准、不同的服务人群，这就需要你的高端产品有灵活性，不能每个城市都一样。

如果你在最好的位置有最好的产品，服务5%的人就可能足够了，因为价格很贵，只有5%的人能买得起。这跟你的项目有特别大的关系，比如西山壹号这个项目，就可以服务5%的客户，但是有的项目，比如通州的项目，就不可能服务到那样高端的客户，可能服务到30%-40%，覆盖到白领群体。

时代周报：现在一些做高端项目的房地产企业，也开始转做一些刚需楼盘，融创也会转做一些低端的刚需项目吗?

孙宏斌：我没觉得便宜的房子就是刚需，贵房子也是刚需啊，刚需实际上是你非买不可的，不是可买可不买的。你做了好房子以后，有钱人就是非买不可，那就是刚需。每个公司都会有选择的，我们肯定不会往下走的，我们不可能做到服务40%-50%的客户。

时代周报：现在很多房企都在进军旅游地产，比如在旅游风景区建一些豪宅项目，融创会进入吗?

孙宏斌：我不会做这块，因为旅游地产，我不知道它的客户在哪。我做一个项目，我一定要知道它的客户在哪。

时代周报：一些房企靠多元化来保障公司安全，比如有些既做商业地产，也做住宅，甚至搞金融，他们觉得“不能把所有鸡蛋都放在同一个篮子里”，融创会采取这样的方式来确保公司安全吗?

孙宏斌：我没觉得把鸡蛋放在好几个篮子里好管，可能对于投资者来说是对的，但是对于做实业的来说，你怎么放在几个篮子里呢?我觉得做一件事，把它做好就行了。我过去年轻的时候，还投投这个，投投那个，现在我什么都不投了，就做这一件事，做好，一辈子就挺好的。

时代周报：今年初，融创只有38亿元现金，负债率也达到104%，现在与绿城的合作将耗资33.7亿元，会不会影响公司今年的拿地计划?

孙宏斌：不会，我们还有那么多卖房子的钱呢!我们今年的销售目标是220亿元，今年前5个月，融创已经卖了89.5亿元。

时代周报：融创有没有融资计划?

孙宏斌：没有，我们自有资金挺好的。

关键在于产品的定位

时代周报：宏观调控对豪宅的影响大吗?

孙宏斌：实际上，我没觉得高端的东西受宏观调控影响大。如果说受宏观调控影响大，是因为你把高端的产品放错地方了，不该建豪宅的地方你建了豪宅，肯定卖不掉。比如说北京的西山壹号院、金茂府，都是去年卖得最好的两个楼盘。但是如果你把这样的产品放在其他地方，就不一定能卖得好。

时代周报:那绿城不是受宏观调控的影响吗?

孙宏斌：肯定受调控影响，但不光是调控的影响，绿城的产品主要是都做得太好了，在不该做那么好的地方，做那么好。绿城的产品，我觉得在北京、上海都没有问题，但是你在小城市把产品做得特别好的话，你服务的人群可能就是5%了，太窄了。绿城陷入资金危机，主要是它的规模太大了，规模小一点，一点问题也没有。

时代周报：这是不是融创主要集中在京津沪渝这几个区域发展的原因?

孙宏斌：我觉得这是我们融创现在最大的优势，我们的战略很明确：第一，我们就是高端、精品;第二，我们就在这几个城市，不去那么多地，我们就可以把项目选得更精准些，把产品做得更好些，服务的对象就更准确些。我管京津沪渝和苏南这几个地方，肯定要比我管30、50个城市要有效得多。

时代周报：如果宏观调控继续从严，持续两三年，会不会对高端产品产生一些不利影响?

孙宏斌：现在我们的项目也都卖得挺好的，无锡香樟园6月24日开盘卖得挺好的。我觉得调控对高端产品产生的有利影响可能更大一点。因为本来土地就供应紧张，你还要拿出一部分做保障房，那商品房供应的土地就更少了，高端产品的供应就更少了。

时代周报：目前限购限贷的调控政策，对豪宅等高端产品没有太大影响，那物业税、房产税推出以后呢?

孙宏斌：我不认为会有什么影响。美国物业税最高到百分之二点几了，但是大家一样在买房。对于买这种贵房子的人来说，他不是用收入来衡量的，他是用财富来衡量的，物业税那点钱，对他来说不算钱。

时代周报：假如在产品做得好的前提下，主打高端产品的开发商是没有风险的吗?

孙宏斌：主打什么都有风险，关键是你自己的产品定位。主打高端产品，风险更大，卖不出去的话，你降价也卖不出去。你看纽约也是，那些大家公认的、有面子的豪宅，价格再贵也能卖得出去;如果你的产品大家都不认可的话，价格再低也卖不出去。所以我觉得不管做什么，市场定位一定要找准，搞清楚房子是卖给谁的。