投资切忌盲目听从宣传或承诺

2012-08-03 10:26:14 作者： 来源：佛山日报 浏览次数：0 网友评论 0 条

中华PE:

目前，业主代表已赴台山市公安局报案提出维权诉求，警方尚未作出立案回复。而台山地王广场事件，给佛山投资者带来怎样的启示？投资者如何提防投资风险？明知风险较高，但投资者为何仍然趋之若鹜？“返租”有哪几种形式，各种形式风险又如何呢？

“返租”的形式与风险

“返租销售”也叫售后包租、售后回租，是指房地产开发企业为促进销售，在其楼盘出售时与买家约定，在出售后的一定年限内，由该房地产开发企业以代理出租的方式进行包租，或者直接由该企业承租经营使用，包租期间或者承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报。

作为房地产市场上的一种营销手段，“返租销售” 一度以买家投资门槛较低，获利稳定得到了投资者的青睐。而返租体系的不完善和监管的缺乏，也出现不少开发商携款而逃，只剩烂尾楼的现象。为此，国务院在2001年颁布《商品房销售管理办法》，明文规定不得以返本销售和售后包租的方式，出售未竣工的房屋，但已竣工房屋则不在此列。

现阶段，“返租”的现象依旧存在，不过却换了种模式。开发商多是以委托第三方公司管理的方式，对已开发产品进行售后返租，以此吸引投资者。

“返租”现象之所以存在，是开发商和投资者双方共同需求的结果。一方面，开发商可以快速回笼资金，另一方面，寻求升值空间的投资者也获得了“租金”保障，并且可以“以租养房”，何乐而不为！

记者了解到，目前售后返租主要有三种模式，风险也因模式而不同。

第一种：开发商将房屋卖给业主，经开发商介绍，业主与管理公司签订租赁合同，管理公司承租业主所购的房屋，开发商不参与房产后期的管理；

这种模式，开发商与业主之间仅存在商品房买卖的法律关系，管理公司与业主之间存在房屋租赁的法律关系。开发商在将房屋卖给业主之后就退出房地产后期的经营管理，房地产后期的经营管理由管理公司完成，并定期向业主给付租金。对开发商来说，虽不参与管理，但寻找合适的管理公司成为一个重要的问题。由于业主对投资的收益、回报极为敏感，管理公司对房产的营运能力也自然成为主要关注点。此外，后期的经营管理存在不小的利润，放弃管理意味着利润空间的相应减小。

第二种：业主向开发商购买房屋后，再将房屋出租给开发商，双方签订商品房买卖合同和房屋租赁合同；

开发商既是卖家，也是承租人。此种模式下，开发商与业主存在商品房买卖关系和房屋租赁关系；此外，还与管理公司或者商户之间的房屋转租关系。售后返租的每个环节都掌握在自己手中，开发商可以利用缔约的强势地位将自己置于最有利的一边。但法律关系越多意味着相应的法律风险也越多，对开发商掌控局势的能力要求较高；另外，还必须考虑税收的问题，在销售和转租两个环节，税收成本不小。

第三种：业主向开发商购买房屋，双方在签订商品房买卖合同的同时签订物业委托合同，由业主委托开发商代为出租所购买的房屋，开发商间接参与后期房产的管理。

这种模式是以上两种模式的融合。对开发商来说，房产的销售和管理同样被自己掌控。开发商可以凭借自己的优势地位在委托合同中约定委托费用和代为收租等有利条款。在房产租赁发生纠纷时，开发商帮助业主与承租人协商解决，或者退到一边，由业主与承租人自行解决。开发商仅对委托租赁事宜承担责任。另一方面，在房屋租赁中，开发商无须为租金交纳税费，税费负担减轻不少。

异地投资，提防风险

“入市需谨慎”，股市的警语同样适用于房地产领域的投资，记者采访了多位业内人士和专家发现，其观点可归纳为三个字“看、算、选”。

投资前，要考察物业所在地的实际情况、经济和消费水平，尽量选择地段优，配套完善的物业；对投资物业要有前瞻性的经济评估，仔细算好投资回报率，切莫做了亏本买卖；此外，还要选择实力雄厚、有信誉的开发商或管理公司。

“包租”同样也要谨慎！

看

实地考察投资所在地

物业是否赚钱，与其所处地段、当地的经济和消费水平直接挂钩。台山的地王广场，所处地段远离城市中心，周边的配套设施尚未完善，而当地的经济和消费水平也限制居民的购买力，因此，我们可以看到即使项目早期配备了购物直通巴士等便民设施，也未必能够吸引市民。

购买物业前，首先要了解当地的市政规划，包括商圈、住宅区的设立，交通、道路的改善，旧区改造、市政动迁等。商铺对于环境特别“敏感”，投资者必须对该商铺未来的环境有深入的了解，以保证商铺本身的价值提升。

此外，可以选择成熟地区的商铺，以降低投资风险，毕竟商铺的基本需求可有所保障。

算

银行收益和投资收益，哪个更值？

投资跟存钱一样，都是为了获得回报率，只是风险有所不同。领先丰地产总经理助理李华宇表示，佛山人异地投资的规模不小，很多市民被超高的投资回报率所吸引，从而忽视了对风险和收益的前瞻性评估。“投资前，我建议市民算好经济账，看看投资回报利息和银行利息哪个更高，更合适。”

记者了解到，有的售后返租实际上是开发商一个噱头。高回报的背后，商家已经通过提高商铺售价，将今后要付给投资者的利息预提了出来。

算笔账，当地市价1万／㎡的商铺，开发商将售价提高到2万／㎡，并承诺10年售后返租，返点为8%，实际的收益是多少呢？假设十年内商铺不升值不贬值，各种利息损失和税费也排除，10年后，投资者回报收益为80%(每年8%×10年)。但投资者的实际房产收益却为－50%(实际价值为售价的一半)，因此投资者的实际年回报率只有(80%－50%)／10年＝3%，跟银行存款利息差不多，而风险却陡然增加了不小。

选

“包租”须谨慎，实力、信誉优先考虑

出售商场产权，并保证投资者年回报率的“售后返租”近年来颇为流行。对于投资者而言，能够得到长时间的年回报率，还不必参与商场的租赁与经营，这钱赚的“方便”。

但专家提醒投资者，“包租”须谨慎。“打江山容易，守江山难”，出租经营背后所要负担的运营和管理成本，巨大的业主租金，都考验着开发商或承租商的实力和信誉，任何一个环节出现问题，投资者的美梦都有可能“竹篮打水一场空”。李华宇建议买家在投资时，最好要选择实力雄厚，运营和支付能力强，并且信誉度有保障的大型开发商和管理公司。

佛山世联董事总经理葛朴则表示，投资时买家要谨记，不要盲目跟风或被推介语所误导，要用自己最熟悉的方式去判断和选择最合适的物业。

记者眼

并非外地风景独好，

本地也不差！

限购后，住宅市场中的投资者被“挤”了出来，有相当一部分流向了商业地产；近年来，商业地产的开发也正如火如荼地进行，部分地区的政府在推地时，也明确土地使用中商业用地要占一定比例。

大环境的利好和市场中的需求，带动了商业地产的快速发展。正如某位业内专家所说，商业地产近来发展很快，长远来看，也有升值和发展的空间，但现在面对的问题是短期内跟不上脚步的消费需求。

小记认为，投资商业地产，讲究回报率，也讲究机会成本，对目前暂时“供过于求”的商业投资一定要谨慎，尤其是异地投资，可能会因为不了解当地市场，经济水平，消费水平和政策规划而美梦破灭。投资异地之前，必须要考察清楚当地情况方可入市。

其实，回过头，看看自己身处的佛山，商业地产正异军突起。无论是从规模，开发商实力还是未来前景来看，都不输外地。

据了解，在佛山，位于成熟地段上的佛山恒基广场、万科广场、南海新天地二期、广佛智城等多个单个物业商业面积过10万平方米的购物中心，将陆续开业；放眼佛山新城“强中心”，保利8万平米超甲级写字楼，12万平米苏宁广场，以及已经开售的佛奥星光广场，也吸引了不少有投资眼光的买家关注。

无论是成熟地段还是潜力新区，都不乏商业地产的踪迹。对于身在其中的佛山投资者来说，就近投资，何乐而不为呢？并非外地风景独好，本地也不差！