在澳大利亚买房要吃透3S准则

2012-08-31 14:42:46 作者： 来源：广州日报 浏览次数：0 网友评论 0 条

中华PE:

第1关注

中澳房产投资对对碰

记者了解到，越来越多的佛山人开始迈出国门前往外国投资，其中不乏投资欧美和新加坡等地的楼市，而相当热门的国度之一就是澳大利亚。据记者了解，今年以来，仅仅在一家专门针对澳大利亚投资的中介公司成交的别墅当中，佛山人就占了几十席。而澳大利亚政府近期推出的“十年返租计划”，更是吸引了更多佛山投资客关注澳大利亚楼市。

如何挑选更有升值价值的澳大利亚物业？记者采访了对于澳大利亚物业投资相当了解的投资分析师黄弼唯先生，并采访了资深级的澳大利亚投资达人，让我们一起关注佛山人在澳大利亚投资房地产的故事。

佛山人投资上亿人民币

在澳大利亚买房

据黄弼唯介绍，最近两三年来，已有不少佛山人在澳大利亚投资物业，近段时间，在澳大利亚投资物业的佛山人进一步增加。“据我了解，一场在佛山举行的针对澳大利亚物业投资的推介会，往往都能成交好几套别墅，有些时候甚至超过10套别墅，而且不少别墅的价格都在600万元（人民币）一套左右。”据了解，仅2012年至今，佛山人在澳大利亚投资房地产的总投资在亿元以上。

黄弼唯还分析称，佛山人比较偏好学位房，而且对于独栋的别墅更加青睐。“佛山有不少家长将孩子送到澳大利亚去留学，所以会考虑在澳大利亚买房，以房养学。”

一位已经在澳大利亚买了别墅的J先生告诉记者，“澳大利亚的别墅是永久产权，以后留给孩子也不需要交遗产税，所以就索性在澳大利亚买个别墅。”

不少投资客都非常关心，中澳的房地产投资究竟有什么不同？记者也请教了对于中澳两国楼市非常了解的黄弼唯先生。

1.所有权不同

黄弼唯表示，中澳两国的房产最大的不同是，中国是70年使用权，澳大利亚是永久产权。澳大利亚别墅是连土地一起购买，土地是私有制，所有权和使用权都是归业主所有。

2.价格不同

目前澳大利亚的别墅价格较之国内要低不少，升值空间较大。联排别墅的总价大约在270万~500万元人民币左右，套内面积一般都超过200平方米，相当于国内300多平方米的联排别墅；独栋别墅的价格大约是330万人民币起步，一般佛山人投资较多的是330万~800万元人民币的独栋别墅。最近40年来，澳大利亚房产的年升值幅度约在10%。房屋的空置率也比较低，大约在2%左右。

3.给付资金方式不同

若海外人士贷款购买澳大利亚期房，先只需给付一成的首付，且首付直接打入政府的监管账号，无需担心开发商烂尾之后卷款潜逃。等到房子交钥匙的时候，再交另外一成首付（洋房需要交另外两成首付）。

4.税费不同

澳大利亚没有物业税，也不征收遗产税。澳大利亚购房主要的一项税费是印花税，不同的州税率会有所不同。另外还有一项费用就是律师费，海外购房通常都委托律师进行。

5.交楼方式不同

澳大利亚的物业都是精装修交楼，并且是计算套内面积，阳台也是不算面积的。

6.套现方式不同

在国内投资物业，想实现升值的价值，就要将物业抛售套现，但是在澳大利亚可以通过将升值部分再度抵押打款的方式，套取投资价值。

如何挑选优质澳大利亚物业？

专家：School Station Shopping centre是准则

投资最关心的是投资回报的问题，那么如何挑选澳大利亚的优质物业呢？黄弼唯则总结了3S投资准则。

第一“S”就是School。选择学位房是比较靠谱的投资。在选择一个投资物业的时候，投资客要了解是否该物业附近有较为完善的教育配套，有完善教育配套的物业，无论在租金价值的体现还是升值空间方面，都会更具优势。

第二个“S”就是Station。看物业周围有无巴士、地铁、火车等配套。

第三个“S”是Shopping centre。看购买的物业旁边有大型的超市或者购物中心，生活较为便利。

除了3S法则外，他还提出，地段论是在任何地方投资房地产的金科玉律，在资金充足的情况下，优先考虑最核心地段最地标性的物业，升值潜力通常也更好一些。

此外，他还指出，若能遇到有政府支持的投资项目，投资的风险会进一步降低。

投资达人：要选优质开发商

在澳大利亚已经持有多套物业O先生向记者总结了两点。

他表示，无论在哪购买物业，地段都是第一位要考量的。有些偏远地区、人口稀少的地方，即使有便宜的货也不要轻易去拣，除非是这些地方未来有很好的规划可以提升价值。否则还是选择地段好、配套齐全的物业进行投资，会更靠谱。

二是要选择好的品牌开发商。他告诉记者，毕竟是在国外投资，一定要更加谨慎，大的品牌开发商出现烂尾或者货不对板的问题可能性更低，进一步降低投资风险。所以他建议想到澳大利亚投资的佛山人可以先行了解所看好的物业的开发商资质等方面。

他还强调，若是通过中介前往海外买楼，一定要选择资质、品牌较好的中介公司，否则也会有较大的风险。