诺承投资：《2012人民币房地产基金研究报告》

2012-11-07 12:24:40 作者： 来源：顶尖财经网 浏览次数：0 网友评论 0 条

中华PE:

北京时间11月7日消息，日前，另类投资综合研究与咨询机构诺承投资发布了《2012年人民币房地产基金研究报告》。报告指出，人民币房地产基金已经初具规模，形成了一定的行业格局，一部分优秀的基金管理机构从行业中脱颖而出。同时，国内不同类型的投资人对于房地产基金的配置策略初步显现，人民币房地产基金有望迎来新的发展机遇。

数据与分析

根据另类投资综合研究咨询机构诺承投资的调查，截止到目前，中国人民币房地产基金市场拥有近100家专业的基金管理机构，224支房地产私募基金，总管理资金规模超过1000亿人民币。

·历年募集情况

人民币房地产基金自2008年开始较多出现。但在2010年之前，国内人民币房地产基金仅有20多支基金，100亿左右的市场规模。2010年房地产基金开始蓬勃发展，当年新募基金数量41支，募集规模163.75亿元。2011年更是房地产基金井喷的一年，新募基金数97支，总募集规模712.316亿元。2012年人民币房地产基金进入市场调整，截止至报告撰写之日共有新募基金63支，涉及金额369.5亿元。

·人民币房地产基金管理机构类型

目前国内人民币房地产基金的管理机构中，以独立品牌内资GP为主流，数量约占整个市场的52%，管理资金量占整个市场的55%。外资GP以管理美元基金为主，但还是有少量外资机构如铁狮门、普凯等募集了人民币基金，机构数量占整个市场份额的13%，管理资金量占整个市场的5%。同时，房地产商关联GP目前占据市场约三成的份额。金融机构关联GP数量占市场的8%，管理资金量占市场的12%。

·人民币房地产基金管理机构投资主题

总体而言，半数以上的房地产基金关注于住宅地产或者与住宅相关的综合性房地产开发。

住宅地产是目前国内大多数房地产基金的投资主题，有近半数的机构及管理资金量关注于住宅地产的融投资业务;而综合性的住宅-商业综合体投资主题也正日益成为人民币地产基金的策略选择，有1/3的机构和1/4的管理资金量关注于结合了商业性质的城市综合体开发;有20%的房地产基金关注于纯粹的商业地产;还有少部分市场机构关注于诸如工业地产、旅游地产、养老地产等专业的地产投资主题。

·基金规模

从基金规模来看，市场上半数的基金规模属于1亿至5亿元人民币的中等规模基金;规模小于1亿元人民币的小型基金占1/4;基金规模在5亿至10亿元人民币的基金占15%;超过10亿元人民币的大型基金占基金总数的11%左右。总体而言，目前市场上的基金以5亿以下的中小型基金为主。

·管理机构基金管理情况

根据诺承统计的数据，在已有资料的54家管理机构中，只有5家机构管理基金数量达到十支以上，总管理规模141.75亿元;而有11家机构管理基金数在4-9支基金之间，总管理规模415.06亿元;17家机构管理基金数为2-3支基金，总管理规模446.9亿元;21家机构管理基金数为1支，总管理规模240亿元。

·投资方式

目前国内房地产市场的基本投资方式是股权投资和债权投资，以及两种方式相混合的方式进行投资。目前以纯粹股权进行投资的机构数量占市场的24%，管理金额占41%;以股权和债权结合进行投资的机构数量占37%，管理资金量占到了总管理资金量的38%;单纯的夹层投资机构管理资金量占7%。

·投资标的分布

国内房地产基金对单个项目/投资组合公司的投资资金多为1亿-3亿元人民币量级，占据半数以上的投资案例数及投资金额;5000万以下的投资案例数占12%和总投资金额的2%;5000万-1亿的投资案例数占12%，总投资金额占5%;3-5亿的大型投资项目占总案例数的20%，而总投资金额占全部的39%。

·价值增值类型

目前国内房地产基金投资策略整体上以机会型策略占据主要份额，近90%的机构都以与开发商模式紧密结合获取高额投资收益为主要策略;有9%的机构开始专注于以增值型策略作为主要地产投资策略;核心型地产基金刚刚在国内开始出现，仅占非常小的市场份额。

·退出业绩

虽然市场上的大多数人民币房地产基金由于设立时间尚短，还没有体现出最终业绩，但是已经有部分基金实现了退出回报。根据我们的调研结果显示，市场上已实现退出的基金最好业绩回报水平高于50%，而当前最低业绩水平在7-9%左右。大多数的股权类投资项目的回报率高于20%，集中在20%-50%区间内。而债权类投资项目的回报率约在15%上下。

市场格局

人民币房地产基金从简单的非独立地位、被动投资、融资渠道的标签，逐渐向独立市场主体、主动投资、多元价值增值、财务投资人变迁，并在市场上形成了自己独特的地位和行业格局。同时，专业化分工让房地产基金市场更为多元化，在不同类型和不同投资手段上各房地产基金管理机构专注于特定类别的资产，这使得房地产基金的管理人可以更好地理解他们所购买的房地产的内在动力。

当前，绝大部分(近90%)人民币房地产基金都属于机会型策略，也即更多地通过参与到房地产开发过程，而不是持有和增值过程当中，以获取行业成长所带来的高额收益。人民币基金策略类型集中是由当前的国内房地产市场成熟程度、基金管理机构能力和经验，以及投资人投资利益驱动心态等因素密切相关。但同时也需要看到，即便在机会型策略为主的前提下，债权投资的广泛存在使得人民币房地产基金的主要收益模式还是债权性的优先收益为主，劣后性的股权投资收益为辅。基金的风险收益情况需要以投资方式进行区分。

人民币房地产基金的基础仍然是住宅地产，部分房地产基金已经开始尝试结合住宅和商业地产性质的城市综合体。商业地产、工业地产、旅游地产、养老地产、酒店地产等其他专业基金类型虽也有出现，但是在市场中不具有典型地位。

除机会型策略之外，在外资背景GP募集的人民币基金及相关影响下，增值型地产基金开始出现。典型的核心型地产基金策略在中国尚不存在，但是已经出现了类核心增益型的基金。此外，政府开发类型的地产基金尚无准确归类。

中国房地产基金的出现是以债权投资为基础的。独立品牌内资GP的投资方式从债权方式，包括债权和股权相结合的方式，逐渐向股权投资方式过度。房地产商的关联基金更多以债权和债权、股权结合方式存在。外资GP以股权投资为主，并为人民币房地产基金的运作提供了实质性指导。金融机构关联GP拥有金融机构的背景资源和巨大支持，近年来发展很快。此外，专业的夹层投资基金已经在中国出现。

结论

根据对人民币房地产基金市场的整体调研和研究分析，我们认为，当前人民币房地产基金市场存在着如下一些特征与发展趋势：

一、 现阶段，房地产基金的LP主要以散户为主，以机会型投资为利益驱动因素。当前的房地产基金和LP的投资风险偏好相互作用，形成了以短期限、利益驱动为主要特点的行业格局，债权型投资和机会型投资盛行。从未来房地产基金的发展趋势和投资人资产配置的实际因素出发，机构投资人将会成为人民币房地产基金未来主要的资金来源，并主导整个行业的迅速发展和成熟。机会型策略将下行，其他类型投资策略将迅速发展，基金投资期限延长，股权类投资将主导行业格局。

二、 现阶段，房地产基金管理机构与开发商存在着各种直接或间接附庸关系。开发商直接设立的基金或者由开发商衍生而成立的房地产基金占多数，即便是较为独立的基金管理机构，在项目过程当中更多成为开发商的融资渠道。从未来市场的发展趋势和房地产基金作为资产类别的角度出发，独立基金品牌在募资能力、投资标的优化筛选、独立管理和运营、业绩退出回报等各个方面都将具有竞争优势。且随着投资人资产配置思想的成熟，独立运作不存在利益输送关系的独立基金品牌更能获得机构投资人的青睐。

三、 当前的市场机构以债权投资和住宅类投资为主，市场分化趋势并不明显，各基金之间风险偏好集中且存在普遍性高风险特征。在房地产市场纵深发展、金融市场成熟化和投资人资产配置形成的趋势下，未来市场投资策略必将向多元化发展，机会型、增值型、核心增益型和核心型形成稳定市场份额，股权投资、债权投资和夹层投资逐渐专业化，住宅地产、商业地产、工业地产等各种主题突出，形成更为丰富的多元化市场格局，满足投资人资产配置的需求。

四、 受到市场环境影响，当前房地产基金的退出方式主要以项目方回购或者散售为主，投资不确定性和收益水平受到较大影响。未来，金融市场的发展势必惠及房地产基金的退出方式选择，REITs和机构投资人的大型收购将成为市场主要的退出方式。市场化的退出手段有利于形成房地产基金行业的整体优劣排名和专业化格局。