房地产冬天3到5年后将来临

2012-11-10 21:24:28 作者： 来源：厦门房地产联合网 浏览次数：0 网友评论 0 条

中华PE:

西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心近日发布调查数据称，根据测算住房存量需求以及增量需求，住房刚需已经不再旺盛，房企生产过剩，房产冬天即将来临。从长期而言，房地产行业主要满足新增需求。每年新增需求只有现在房地产产能的1/3。房地产行业的冬天3~5年后就会来临。

调查数据显示，中国现有城镇家庭住房刚需为6459万套，而我国城镇地区的房屋供给约为4068万套，缺口为2391万套。以目前的产能，不到两年时间就能满足现有家庭的刚性需求。虽然由于实施了数年房地产调控政策，2011年房屋新开工面积仅较上年增长16.2%，低于2010年41.9%的增幅。

从长期而言，房地产行业主要是满足新增的需求。如前所述，每年新增需求为579万套，只有现在房地产产能的1/3。因此，房地产行业的冬天3~5年后就会来临。

根据中心收集的季度回访数据，在2012年前两个季度中，新购住房的城镇家庭分别有75.5%与87.3%已拥有住房。而在排除人房分离家庭以及有子女成年的家庭后，这些新购住房的家庭中仍有50%是基于投资目的买房。这说明，一方面房产调控的效果不如预期，另一方面房产市场的供给过剩正逐步显现。

叶檀点评：靠高房价不可能有真正幸福 只有惶恐

今天下午16时，知名财经评论家叶檀在某微访谈栏目中表示，靠高房价不可能有真正的幸福，只有惶恐，你会担心社会不宁，经济下行，政策调控等等。“房地产泡沫是不可靠的。” 叶檀进一步补充道。

有网友提问，这么高的房价何谈什么幸福？而我们的收入的增长为什么追不上房价？对此，叶檀表示：“货币泡沫必然造成房价泡沫，工资赶不上资产品价格，是货币、房地产泡沫期的必然现象。现在绝大部分人收入增长，还是赶不上大城市的房价。除非去小城市，或者去温州、鄂尔多斯(行情 股吧 资金流)买房吧，那一个赶得上。”

叶檀认为，房产税与限购是两种不同的政策，两者之间没有必然联系，唯一相同的就是两个政策都能在一定程度上抑制投机投资性需求，都利于平抑房价。

而对于“地产大泡泡戳破是否换来老百姓幸福感？”的问题，叶檀表示，现在还不敢戳穿泡沫，否则将是硬着陆。北京人均收入与房价比有泡沫，但租金还在上升。各地有升有降，资源集聚，人与资金流入之地，还在升。(厦门房地产联合网)

任志强：房价明年3月暴涨 根本不需要考虑房产税

昨日下午“大炮”任志强出席“厦门大学EMBA鼓浪屿名家论坛”，并在厦门大学建南大礼堂作演讲，畅谈房地产形势与政策。他表示，现行已经在试点的上海和重庆的两种税收，都不会施行，也不会进行扩大试点，同时也根本不可能在全民或所有财产房屋中进行征收。“现行房产税我根本不需要去当作一件事考虑。”

他说，第一次提出收取物业税是财政部副部长2001年说的，第一次写在文件2003年发改委文件，要试行推行税业改革，后来又该房产税。贾康所长说，要征收物业税或房产税这是国际上的一种惯例，只有财产就应该收相应的财产税，尤其是可以随土地不断升值的产业。

任志强表示，从来不反对税收提出的税制改革中收取房产税的办法，但现在我们已经在上海和重庆实行房产税，不是我2001和2003年提出的税制改革的出路，当时是取消相应的税费，转移从间接税到直接税，从短期税到长期税，但现在实行办法在原来税制没有改革的基础上直接增加了多收一笔房产税。虽然重庆和上海目前征收的都是对少数大约占2%的超量房产进行了税务征收。但试行的效果也许不够好。从整体房产税来说中国过去就有，但只是房产税在规定时候，我们第一次出台规定1948年建国之前。第二次重申1954年，第三次是文革之后，1986年。这个税法是人大税权国务院制订的条例，现行只对非住宅性产业征收，明确是老百姓住宅是免征房产税。但目前这次的试点是上海、重庆对部分住宅类产业征收房产税。

原有的房产税税种在整个税收体制中是小税种，大约物业持有税占到总税收份额5%不到，加上其他流转税占19%，但现行已经在试点的上海和重庆的两种税收，我个人认为都不会施行，也不会进行扩大试点，同时也根本不可能在全民或所有财产房屋中进行征收。所以我不相信会在试行在没有税制原有基础上直接加增房产税，如果要这样，根本不可能实现。所以这种房产税税制是不可能实现。但贾康说的推行税制改革，只是大家只看到提出要实行房产税，没有看到细节中同样提出要进行税制改革，也就是要取消其他或替代已经收取的税收，或者是费。如果把这些税费进行替换，也许老百姓就不会因为争取房产税而争议或造反，这是两种完全不同的讨论方式。

任志强：在厦门 买了房子的人比开发商赚得更多

在论坛上任志强表示：“无论是在厦门还是在北京，哪个买了房子的人都比开发商赚得更多。”

任志强称不能片面称呼开发商就是黑心的，因为买他产品的人可能会遇到巨大的升值：“这一定是黑心的开发商?当你认为他黑心时，你能否讲他的黑心的产品能卖出去?如果买我产品人不说我黑心，你凭什么说我黑心?买我产品的人可能会遇到巨大的升值。”

任志强说，哪个买了房子的人不是比开发商赚得更多，无论是厦门还是北京。我们往前数五年，楼盘建设周期要5年，现在要卖掉是不是比原来更贵。如果往前推10年又会怎样，比如说潘石屹的现代城，最高卖价12500，现在卖6万，是小潘赚的多，还是二手房的消费者赚的多?我们在清华大学南门外面有一个房子叫华清家园，当时我们卖房子大概是4000多元一平米，现在要50000一平米，我就是4000没有成本，也就是赚4000块。

任志强坚称房价明年3月暴涨 厦门岛内只涨不跌

任志强在演讲时再次谈到，“如果按现有的政策继续下去，明年3月份房价就会暴涨，其中重要的原因是投资下降，土地购置下降，新开工下降，尤其是住宅开工下降”;此外，对于未来厦门房地产的发展前景，任志强认为，厦门房地产有一个特殊性，已经不可能在岛内再做更多的土地供应，房价是只能涨不会跌。

厦门房价格局类似北京 岛内“缺地”房价只涨不跌

任志强表示，“厦门房地产有一个特殊性，已经不可能在岛内再做更多的土地供应，就像北京四环以内没有土地供应，要想再拿到新的土地几乎不可能。城市在建立大量的禁拆区，在旧城保护的双重压力，北京城区价格涨得很快。我记得5年前，我提出三环以内房子要3万，很多人都骂我，现在4环以内都要5万了。我想这是一个必然趋势，你老想住天安门这是不可能。”

厦门也可能存在和北京类似的情况，但这现象这不是所有城市都普遍存在，不过很多城市有大量的边缘可以扩张，但是厦门比较特殊，再往外扩就到海里了。我不太了解厦门，昨天我听说有“123”的说法，“外围”1万，“里头”是2万，好的是3万，我想这个趋势是只能涨不会跌，因为“里头”再也拿不出更多的土地，“外头”如果拼命供应土地倒有可能发生降一点，否则共同面临的就是货币在不断的贬值。

回答本网网友推高厦门房价问题 房价上涨是必然

任志强演讲结束后的互动提问环节中，本网记者就网友担心他在厦门环岛路发微博，赞美厦门环境好、气侯好，外地人看了以后来厦门买房子，间接推高厦门房价进行提问。

对此，任志强认为，“那得先问问在座的有多少人有房子，如果在座多数有房子的话，先鼓掌。因为房子升了值，所以就随便卖给别人，不要以为一套房子卖了就没了，小孩上学要搬到学区也要换房子。美国人一一辈子要买7套房子，刚参加工作租一个，有钱换大房子，生孩子再换大一点，等孩子出去就可以换小一点了。

中国人就说一辈子就买一套房子，你傻呀。我想房价上涨是必然的，谁能有办法管住货币不贬值吗?管不住就和开发商没有关系。像二手房上涨的趋势远比一手房涨得快。长期来看，我们一定会进入以二手房交易为主的城市，美国从来没有说房价和开发商有关系，二手房占总量最大，为什么到中国就要推到开发商头上，这是一种毛病，当二手房交易比重越来越大的时候，你们会发现房价的涨与不涨和开发商没有关系。

坚称明年3月房价将会暴涨 库存增量少是主因

对于3月份来厦门发表的“明年3月房价会暴涨”的观点引发激烈争论这一事件，任志强在今天的演讲会上也做了进一步的阐述，他认为，“如果按现有的政策继续下去，明年3月份房价就会暴涨，其中重要的原因是投资下降，土地购置下降，新开工下降，尤其是住宅开工下降，我们那时候认为，现有库存的增量和消化期大约有1年时间，到明年3月大概消化差不多。”

“如果按照去年和前年12月份单月，没有新的库存，是维持不到明年3月份。不是没了，而是供求关系开始恶化和紧张。如果我在今年3月份提出这个目标时，还有一年时间希望可以用于增加土地供给，刺激投资增长，新开工方法，避免明年3月份出现这样的暴涨，但实际上这个事没有做成，有效土地供给没有增加。

“到二季度土地购置是负的26%，虽然三季度很多人都在说开发商在抢土地，北上广深土地增长30%以上。所以，从开发投资看，今年是下降趋势，明年我们认为继续保持下降趋势。不要因为下降趋势房地产日子不好过，最危险的是当房地产投资下降时，房价可能涨得更快。这是土地购置，虽然三季度土地购置的降幅收窄，但很明显土地购置仍然是下降的。”

“但是从房价看，三季度是止跌求稳，二季度以前大部分房价大部分是下降趋势，如果按此计算房价全国上涨是6.9%。四季度情况，各个数据都说明，开发商手上的钱多了，情况比原来好，所以购置土地情况也比原来好了，是不是完全都好了?不是，所有的贷款增长，今年约有900多亿用于保障性住房，真正用于商品房开发的钱并没有增长多少，扣掉这部分，投资负增长的同时，商品住宅的增量就会下降更多。”

“我预计四季度的房价还可以维持平稳，虽然明年3月份库存会消化，但今年去库存化的压力仍然很大。我们不认为房价会过快上涨。提到明年3月份之后，重要的是如果土地和新开工不能在几个月中迅速出现增长，仍然维持负增长的状态，我认为明年3月份出现房价暴涨的可能性仍然存在，从现在看这种可能性很大。”

任志强在厦大称：我从来不认为房地产行业是暴利

在论坛上，任志强表示，“我从来不认为房地产这个行业是暴利。”

任志强称，对团队而言，对内有一个专业的团队。对外我们要有一个外部的专业团队。大家都说，可能我们获取了最多的暴利，但你们可以把上市公司的这么多年的报表和累计一下，看开发商到底有多少盈利。万科以前的股权激励机制净资产回报超过12%，但因为08年的危机让他们三年股权激励全部退回去，完不成了。08年之后，就现在执行的万科股权激励，竟占回报率10%。如果扣分杠杆会有多少，在万科的年报中，单独计算当年的回报率从来没有超过10%。2004年全国经济普查的资料告诉我们，整个行业的利润只有2千多亿，所有行业的利润率平均下来只有6.4% ，你可能看到一个单一的产品有暴利，那我们也可以看到LV也是暴利，但是不是所有的皮包和服装行业都是暴利，我个人从统计数字中看不到这样的结果。

我们曾经专门做46个行业的对比，如果按20个大分类，我们大概排在第8位。如果没有大量的升值和政府的货币作用，也许第8位的位置是保不住的。大量的经济运行是在行业之外产生的，所以就产业来说，我们更重要的是面对消费者，如果保证自己内部队伍的稳定和对市场的认同。对雇主和消费者，我们要做的是要有良好的规划，比如我们制订的合同是信托型的，这种预售是老百姓给予你的信任权利，你必须按合同的权利支付他定制的产品，而所有的产品都不是开发商自己所拥有的。我们只是委托施工单位替我生产一个杯子、房子、暖气、窗子。而真正委托我们的是谁?是消费者。因此对于消费者来说，我们要研究消费者需要什么样的房子，比如说什么样的年龄阶层需要多大面积的房子，你可能能承受支付能力是多少?也许有些是需要有高消费能力的人可以买奔驰车，但大部分或一般的消费者可以坐其他车。

任志强：房地产不但是支柱产业且是发展主要动力

在论坛上，任志强表示，“房地产不但是支柱型产业，而未来发展中仍然是经济发展的主要动力。”

都以为房地产不是支柱产业，其实我们是，如果按投资、出口、消费三大需求，最后会将投资需求分解为为消费者增加的投资，和为出口为增加的投资，比如建工厂、桥梁、服装厂，如果按这样的生产过程计算，GDP增加值按模型推倒，就是投资分解。所有居住需求在内需占的比重最高，占到18.5%，第二类是吃占16.6%，总体中居住需求已经逐步大于食品需求。也意味着未来人们更多会在吃、穿、行上基本得到满足时，会将大量的钱用于居住需求。如果按国民产业42类分类，我们会发现房地产需求是内需中最大，第二类仍然是食品，剩下除了公共产品，包括基础设施，没有一个产业能比得上房地产。所以不是我们要当支柱产业，而是你们非要把我们推到支柱产业。房地产在GDP增加中中，所占比重不断的增长。

从宏观经济的情况看，当GDP高速增长时房地产一定是扩张，当GDP持续下降，维持中速时房地产维持平稳，这是我们这么多年宏观经济和房地产的曲线关系，房地产基本上伴随GDP上涨或下降驱动。当景气指数下降时，房地产也会出现下降的趋势。07年以前，家庭说收入和房价没有太大关系，第一轮房价上涨之后出现第一轮陡型上涨，两次上涨让房价和收入之间出现巨大的缺口。在此前在土地供应充足时是没有这样的情况。