房地产基金收益率达15% 今年规模或超2000亿

2012-12-19 13:36:25 作者： 来源：理财周报 浏览次数：0 网友评论 0 条

中华PE:

投资规避净土地项目产品，抵押物折扣率越低越好，地域省会城市优先

房地产私募基金正在成为投资市场的最大亮点。

在银监会加强房地产信托监管的背景下，二三线城市房企融资越来越困难，这令房地产私募基金成为取代房地产信托的一条路径。

截至去年底，国内房地产私募基金规模已经突破1000亿元大关，预计今年底其规模将实现翻番。

实际上，除了增长的速度超过房地产信托外，房地产基金的收益率也在信托之上，目前，房地产基金一般收益率为15%左右，部分设置浮动收益的产品或列后级产品可获得更高的收益。

“房地产基金是目前性价比最高的投资品。”德信资本董事长陈义枫告诉理财周报记者，“未来买房不如买房地产基金。”

15%平均收益率

“房价单边上涨的趋势已经不再，土地增值收益消失，行业平均利润率普遍下降。”陈义枫补充道，“因此，房地产作为投资品的最黄金时期已经过去。”

不过，自2010年以来，房地产基金却迎来了其黄金时期，今年行业整体规模或突破2000亿元。

据了解，目前房地产私募基金一般收益率为15%左右，而开发商成本为20%到25%，中间5%到10%的差价为基金管理费为渠道募集费用。虽然房企的利润率普遍在下降，但是，房地产基金依旧能够保持住较高的收益。

记者发现，部分房地产基金也设置了列后级别，而列后级别将会有更诱人的浮动收益。

“大部分房地产基金仍处于存续期，完全退出的例子较少，虽然收益率摆在了那里，但是仍可能存在变数。”锦安财富董事长高岩告诉记者。

有业内人士告诉记者，在缺乏有效监管的情况下，投资者首先面对的是房地产基金管理人的道德风险，投资者需要仔细甄别。

上述业内人士进一步说道，投资者应该尽量避免选择净土地项目的产品，就是一片土地上什么都没有，用土地抵押贷款在干净的地面上盖房子，无论是对于房地产信托还是房地产私募基金，一般都应该在建工程完成60%以上才选择参与。其次，对于抵押物的折扣率，应选择较低的折扣。最后，应该选择有品牌的房地产私募基金。

博弈房地产信托

2010年2月银监会颁布了《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，要求信托公司加强房地产信托项目的风险管理。

具体来说，就是业内所称的“432”模式，寻求通过信托公司进行债务融资的房地产开发商必须“四证”齐全，并只能融资产地产项目总成本的65%(其余35%必须由开发商自行提供)，同时，信托贷款只能提供给具有二级以上资质的开发商。

根据《房地产开发企业资质管理规定》，房地产开发商的资质分为一到四级，一级为最优。而二级资质的房地产开发商需要有不少于2000万的注册资本，三年以上的房地产开发经验且过去三年中已完工建筑面积不少于15万平方米。

目前，房地产信托的收益率一般在8%到11%之间，因此，房地产基金在收益率方面已经超过房地产信托。

不过，目前信托业处于银监会监督下，而房地产私募基金的监管仍然缺位，仅靠行业的自律。

除了投资者需要仔细甄别房地产私募基金外，房地产私募基金也需要甄别好优质的项目。“我们选择项目的标准有三个，首先是选择省会城市为主的区域；其次，选择区域小龙头企业进行投资。它必须在某一个省，或者省会城市的市场上是领先的；最后，选业态，我们希望做住宅占大部分比重的项目，当然可以兼顾一部分的写字楼、用于出售的公寓，我们严格控制集中商业的比重，回避酒店这样的业态，远郊的楼盘，尤其是远郊的旅游地产。”陈义枫告诉记者，“我们项目组有一个人会常驻项目，对项目进度和资金使用进行严格的管控。”

规模可能突破2000亿元

去年房地产基金规模超过1000亿元，据了解，截至今年年底整个房地产基金行业规模有可能突破2000亿元。

而相对于房地产企业的融资需求来说，目前房地产私募基金规模依然很小，未来发展的空间很大。

目前，渠道是制约房地产基金发展的主要因素，因此，不少房地产基金都自建渠道。不过，当前最主要的发行方式依然是走第三方财富管理机构的通道。

锦安财富董事长高岩告诉理财周报记者，“过往我们主要销售信托产品，未来我们必定会提高房地产基金的比重。”

记者了解到，目前不少第三方财富管理机构都设立了关联的GP公司，有的是构建“双GP”模式，实际参与到项目管理上。在构建投融资两端后，第三方机构未来将会是房地产基金的又一重要参与者。