房地产私募基金顶层设计加速

2012-12-21 13:12:53 作者： 来源：中国建设报·中国住房 浏览次数：0 网友评论 0 条

中华PE:

楼市调控持续，信贷政策收紧，为房地产私募基金的“迅猛生长”提供了土壤和空间，与此同时，健全和完善监管体系已迫在眉睫。随着《证券投资基金法(修订草案)》的第三次审议期的到来，房地产私募基金有望走向健康、规范化发展。

为期两天的中央经济工作会议于12月16日在京落幕。“要增加并引导好民间投资”同时“要高度重视财政金融领域存在的风险隐患，坚决守住不发生系统性和区域性金融风险的底线。”成为社会关注的两大要义。

与此同时，定于12月24日至28日在京召开的十一届全国人大常委会第三十次会议，也将对《证券投资基金法(修订草案)》（以下简称《修订案》）进行第三次审议。

作为《修订案》修订小组负责人，全国人大财经委副主任委员吴晓灵日前对外透露第三次审议的相关细节时称，其中最大的亮点之一，是将私募基金纳入了调整范围，并将在第十章对非公开募集基金的合同、财产投资范围以及对管理人的规范等作出明确规定。

对此，在日前由亚洲房地产俱乐部主办的“第二届亚洲地产融资模式创新论坛”上，接受《中国建设报·中国住房》记者采访的复地集团高级副总裁兼复地投资集团首席执行官周纯表示，“结合中央经济会议的最新精神，《修订案》第三次审议对于正在‘迅猛生长’的房地产私募基金而言，无疑有利于行业的健康、规范化发展。另外，在楼市宏观调控依旧不动摇的背景下，顶层设计加速，也将促进民间资本投资更加规范和理性化。”

规模或翻番

统计机构指出，我国目前的房地产开发非常依赖银行贷款，大约70%的房地产开发资金来自银行贷款的支持。但是国内信贷政策及信托监管自去年以来持续收紧，导致许多房企面临资金周转困境。这使得房地产私募基金顺势成为新的融资渠道和投资市场的最大亮点。

据记者了解，目前房地产私募基金出现了独立专业运作型、大型企业附属型、金融机构附属型、企业联盟型等多种形式。

以大型企业附属型为例，记者注意到，自今年9月份以来，又有多家房企发布公告，出让股权，引入私募股权基金，以满足开发项目资金需求。

比如，万通地产在9、10月份分别与外贸信托、华润深国投信托共同成立规模为4.158亿元、3.726亿元的房地产私募基金；远洋地产9月初宣布与KKR集团（科尔伯格———克拉维斯）联合成立房地产私募基金，作为公司投资房地产项目的平台等等。

统计数据显示，截至去年底，国内房地产私募基金规模就已经突破1000亿元大关。业内普遍预计，到今年年底，其规模或将翻番，达到2000亿元左右。

“随着货币政策的深度调整，房地产私募基金的市场化程度将更加明显，未来的发展空间也将更大。”盛世神州房地产投资基金副董事长蔡汝雄接受记者采访时表示。

“除增长速度超过房地产信托外，房地产私募基金的收益率也在信托之上。目前，房地产私募基金一般收益率为15%左右，部分设置浮动收益的产品或可获得更高的收益。”周纯进一步表示，这是房地产私募基金在这一年里“迅猛生长”的根本原因所在。

监管体系将健全

在楼市调控政策依旧不放松的前提条件下，限购政策充分抑制了投资投机类购房需求。

对于拥有大量闲散资金的民间投资者而言，以房产作为投资目标受阻后，投资房地产私募基金则是绕过限购政策投资房产的另一种合理性渠道。

对此，周纯对记者表示，限购政策的目的是避免房价非理性过快增长，从这个角度来看，房地产私募基金的发展其实迎合了楼市调控的目的。

“房地产私募基金将民间资本中的炒房资金汇集起来，纳入到房企的股权中，这种经营性的投资，对市场房价涨跌能起到企稳作用。与此同时，房地产私募基金通过市场行为将盲目投资投机者转为理性的投资人，这也正是房地产市场理性化发展所要追求的结果。”周纯说。

尽管如此，相比信托受银监会监督而言，目前，我国房地产私募基金没有一个确定的主管部门，也缺乏明确完善的监管体系，监管责任并不明确。

由此带来的直接后果是，房地产私募基金虽然一直在如“雨后春笋”般迅猛生长，但良莠不齐，甚至出现了一些假借房地产私募基金名义“圈钱”的乱象，导致市场混乱。

上述乱象对投资者而言，无疑是最令人担忧的投资风险。从上述《修订案》在公开征求意见阶段共收到8万多条意见、建议来看，足以证明社会及投资者对投资房地产私募基金风险的关注度之高。

就此，多位资深从业者对记者表示，除了投资者需要仔细甄别房地产私募基金外，房地产私募基金也需要甄别好优质的项目。当前，在相关法律法规未曾建立健全的条件下，只能依靠行业及从业者的自律。

“《修订案》的第三次审议，必然会加强对房地产私募基金行业发展引导与监督，从而有助于降低市场运营及投资风险，促进民间资本投资行为更加理性化以及整个行业的长远健康发展。”周纯最后对记者表示。