李卫星:烂尾楼扯出高利贷 非法吸金蒙冤上海滩

2013-01-16 10:31:48 作者： 来源：浙商 浏览次数：0 网友评论 0 条

中华PE:

以包租回购方式对外分割出售上海滩商厦等项目产权，竟被上海有关部门以涉嫌“非法吸收公众存款罪”关押拘留。

浙商李卫星2011年在上海成立四兄集团，并斥资3.3亿元(3.3亿为合同协议出资，实际出资1.4亿元)收购四个位于上海市黄金地段的烂尾楼项目。李的崛起和陨落同样迅速，一年之后，四兄集团的神话即随李卫星的被捕而宣告破灭。

对李的庭审一审已过，判决仍未做出。一位内幕人士透露，李的最后定论，除法理之外，可能还有“情”的考量。

债务黑洞

李卫星生于1979年5月，浙江临海人，曾就读浙江大学城市学院，并在大学时期即开始创立广告公司。

2010年，李卫星进入上海，上海四兄集团的神话也就从此拉开序幕。金山义乌小商品城是李卫星操盘的第一个项目，该商品城原名乐天商厦，位于上海市金山区朱泾镇。是年9月，李以1.8亿元(协议价)从天乐房产有限公司董事长赵文标手中购入这一项目。

在接触了金山义乌小商品城之后，李卫星由此结识兴宇房产有限公司董事长虞素慷。虞当时持有的三个项目，包括原名为东莱大酒店的兴宇大酒店、上海滩商厦以及中华商城都是来自于此前项目开发商的抵债转手，通过这种方式，兴宇也藉此成为地产公司。

2011年初，李卫星以承债的收购方式先后买下这三个项目，约定承债总额为28.5亿元，李卫星向其支付现金1.5亿元。

与金山义乌小商品城一样，这三个项目收购价格低廉。兴宇大酒店与上海滩商厦都位于上海市人民路388号，正对豫园商城。兴宇大酒店与上海滩商厦分别占据了这幢大楼其中的8至14层以及1至5层。中华商城则位于上海静安区曹家渡商圈万航渡路，同属上海的黄金地段。

期间，李卫星以其个人名义连续注册了五家公司：包括上海浦顺房地产有限公司、上海亚兴实业有限公司、上海四晟投资管理有限公司、上海四晟天乐酒店管理有限公司、上海兴天实业有限公司，并以这五家公司名义持有上述三处房产的产权。

随后，李卫星以包租回购方式对外分割出售产权，并以四晟投资管理有限公司名义与购房者签订《委托统一经营管理合同》，对其进行售后包租。按照当时四兄集团的公开售楼资料及双方所签订的合同显示，四个项目均约定每半年一次返还投资者租金收益，10年内逐渐递增，每年定期回报投资者租金收益在6%至10%之间；10年后按比例分成，投资者亦可选择在三年之后以120%的价格由四兄集团回购。

2012年12月初，《浙商》记者在上海滩商厦以批发商身份询问店铺租金价格时，管理处的人员称，店铺租金“价格约在每天14-17元/平方米左右”。而位于6楼的迪派皮具的一名廖姓店主称，在水电全包的情况之下，以店铺面积33平方米计算，租金5500元/月，为二手转租。高一些的店租则在7000元/月。而一至二楼的服饰配件店铺，因为地理位置和密集度等原因，7-8平方米的店铺年租金也可能达到7万元至8万元。尽管因楼层位置等原因，租金价格不一致，但按照当时售楼的价格计算，李卫星所承诺的回报率未必能够实现。

一名商业地产开发商向记者坦诚，8%以上的年租金回报率已算较高，或可直接视为风险警戒线。在后期的楼盘中，李卫星承诺的项目回报率则一度超过了8%。

不过，按照一名四兄集团前高管的说法，李卫星试图打造“贸易+地产+金融”的一体式完整商业版图。中华商城按照李的设想，是改造为一个只经营韩品的高级商厦，而上海滩商厦与兴宇合并到一处，取消原先以箱包销售为主的格局，转而经营黄金珠宝。这也与上海市政府的规划相一致——逐步扩大豫园商城黄金珠宝的经营范围。

李卫星试图通过售后包租的方式快速回笼资金，藉以填补项目背后的债务。一名接近李卫星的人士称，李当时认为这四个项目均不属于标准意义上的烂尾楼，除中华商铺属于闲置之外，另外三个楼盘则属于经营不善，“可通过后期的业态提升与改造来予以解决”。

出让价格的低廉使得李卫星在前期调查尚未彻底时即匆忙进入，而上个卖家当时对所有债务均签署了个人无限连带担保协议，则进一步降低了李卫星的戒备心理。一名熟悉内情人士称，上海复星集团也曾多次看过人民路388号项目，但最终因背后庞杂的债务黑洞而放弃。

高息债务的后遗症显而易见——四个月之后，一部分高利贷者开始以各种方式上门索债，并直接影响了公司的日常运营，四个楼盘的销售也由此受到不同程度的影响。在此情况下，李卫星将部分法人转让至杨益方名下。

出任五家公司法人代表的除杨益方之外，还有李卫星的司机覃红斌。李卫星本人则隐而不显，这也导致了外界对其众说纷纭的揣测。四兄集团一名高管称，“杨益方所担任的角色除了代持法人代表之外，更重要的角色则是抵挡高利贷。”

小业主捅破风险箱

2012年3月7日下午五时，李卫星所乘坐的奔驰SUV在上海市延安高架上桥口处被上海市经济刑侦四队的车辆拦截，并在毫无预兆的情况下被带走，当时仅有一名司机随身。

李卫星的另一名司机向《浙商》记者叙述了第二天一段戏剧性的桥段。3月8日，在未曾前期约谈的情况下，上海市公安局即以涉嫌非法吸收公众存款罪为由，刑事拘留李卫星，并查封所有公司账户和资产，收缴其公司印章。

四兄集团的一份内部报告称，截至2012年3月，即李卫星被捕之前，营销收入总计为13亿元左右，除去撤销清退的1亿多元，剩余资金均用于维持公司经营及支付项目遗留的包括银行本息、民间借贷在内的债务共计11.179亿元，并未用于个人挥霍，这一说法亦被公检机关所首肯。

一名接近李卫星的人士指出，李卫星被捕之时，四兄集团资产负债率显著降低，经营逐渐好转。李卫星正试图逐步以银行低息贷款取代民间高息贷款，让债务正常化，而李卫星被捕的时间和整个过程，“显得颇为蹊跷”。

李卫星的刑事拘留期限被延长至去年4月7日。4月13日，上海市公安局对李卫星正式执行逮捕。6月11日及7月10日，上海市人民检察院两次批准延长侦察羁押期限。

期间，四兄集团曾以“加快开业速度和稳定市场情绪”为由，请求予以取保候审，不过公安机关要求缴纳1亿元天价的保释金，当时四兄集团未能筹措支付。此后，李卫星再也未能获准取保候审。

2012年3月中旬，李卫星被带走的消息开始在小业主中流传，他们开始担心资金覆水难收。当时约定于2012年2月交付的金山义乌小商品城项目也未能兑现承诺，恐慌情绪在小业主中迅速蔓延。

随后的四月初，小业主们与四兄集团下属企业浦顺房产和亚兴房产之间发生第一次正面冲突，三四百名业主带领媒体集中涌入位于兴宇大酒店九楼的售楼处，时任亚兴房产有限公司总经理的于波顺势召开了一个见面会，试图说明资产不存在资不抵债的情况，并解释金山义乌小商品城的延迟交付是来自于消防安检未能通过的原因。但这一说法并未能平复投资者们的质疑。于波当时的说法甚至被一名有心的业主录下，成为四兄集团“诈骗”的证明。

2012年6月30日，为四兄集团与小业主之间约定的支付返租款时间；6月初，四兄集团向上海市公安局提出，是否可以支付一部分预付资金给小业主们平复市场情绪，但被对方予以否决；警方认为，这种做法是“对李卫星模式的默许与肯定”。7月份，未能收到返租款的小业主们集中走上上海市人民广场提出抗议。事态进一步恶化。

除未能及时获得返租款，小业主们对四兄集团的质疑更多来自于产权证的无法获取。一些业主通过在上海市房管所查询之后发现，四兄集团旗下的多处楼宇已经被多次质押，尤其是兴宇酒店，因牵涉宝山华谊宾馆的连带担保案件导致被查封，“根本无法获得产权”。但四兄集团称，对于无法获得产权的情况，兴宇酒店已经陆续退回了一个多亿元的销售金额，而对于上海滩商厦项目，四兄集团曾试图通过与业主协商的方式，避免集中退款带来的资金兑付紧张问题，“金山义乌小商品城项目销售中并未出现无法获取产权证问题”。

据记者从上海沪港房地产估价有限公司处获悉，该公司2011年9月份出示的《房地产预估价函》显示，对李卫星旗下产业的评估价值高达55亿元，一旦资产进入破产拍卖程序，对其财产的估值可能会大打折扣——这也并非业主最理想的一种结果。

中华商城的一名业主张菊香在其请求书写到：“希望能够对李卫星采取取保候审的监管方式”，“让其在政府监督下部署公司工作，尽快盘活企业”。

争议中的庭审

2012年8月27日，在各方力量的施压之下，该案被移送至上海市检察院第二分院审查起诉。10月份，上海市检察院对其提起公诉；11月23日，上海市第二中级人民法院以非法吸收公共存款罪对李卫星进行公开审理，上海申达律师事务所律师陶武平对其进行了无罪辩护。

上海检察院第二分院起诉书称，“在2010年9月至2011年3月之间，李卫星及五家被告公司通过电话、广告、网络、房产中介等途径向社会公开宣传，并以销售房屋使用权或产权、售后包租、约定回购等方式，向3300余人非法吸收社会公共存款13亿余元”。

庭审争议焦点则集中于两点：第一，李卫星售后包租行为是否构成非法揽储？第二，李卫星的行为是否扰乱金融秩序？

按照2011年1月4日最高人民院发布《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》对非法吸收公共存款罪中的解释，“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购等方式非法吸收资金构成变相非法吸收公共存款罪”。

但这一说法在庭审中遭到了辩护律师陶武平的反对。陶认为，构成非法吸储的前提是“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的。起诉书中承认了房产的真实存在，李卫星的行为确实以房产销售为目的，那么即不构成非法吸储。”而李卫星所约定的年回报率，根据其投资时间的长短，仅在6%至12%，“远低于法律允许的可在基准贷款利率4倍之内的标准”。

负责主审该案的法官费晔向《浙商》记者称，目前一审仍未宣判，涉及民事案件将另行处理。受损投资者可到相关部门登记，待审理结束之后，将获得一定赔付。

根基尚浅的李卫星在上海滩的闯荡，在局内人看来，更像是一种“抢跑道”的行为，对很多底细难以摸清楚，“难免得罪一些人”。李卫星主要辩护律师陶武平则婉拒了记者的采访要求，称：“现在仍然并非合适的开口时机”。

接近该案的一名知情者向记者透露，因诸多罪名在法律认定上仍存在众多争议，或难以成立。李卫星被捕之后，四兄集团一直在积极寻找资产重组者挽救资金危局，但在政府态度不明的情况之下，重组无疑困难重重。

专家点评

李卫星非法吸收社会公众存款罪证不充分

张泗汉 最高人民法院研究室原副主任、国家法官学院教授存款是金融机构与存款人的一种交易行为，在这个合同里存款人支付的是货币，金融机构支付的是存款单，存款单是将来才兑现的货币。非法吸收社会公众存款最主要的特征也是这样：存款人支付的是货币，非法吸收社会公众存款者给存款人是将来才付的货币。而本案中李卫星及五家公司取得的款项不具有存款的特征，他们承诺给交易对方的是店铺的房产权，而不是将来的还款货币。又因为李卫星及五家公司具有前述的三处房产，是具备房产交易的客观条件的。所以，在李卫星及五家公司具有真实房产的条件下，指控李卫星构成非法吸收社会公众存款的证据是不充分的。

回购承诺隐含极大风险

吴永春 上海泽大投资有限公司董事长

售后包租已经存在了较长时间，是指房地产商在销售商品房时与买受人约定，在出售后的一定期限内由该房地产商以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分销售价款或偿付一定租金回报的行为。曾大热一时，但这期间，因种种原因开发商最终无法兑现承诺的不在少数，而被诟病。

2011年1月4日最高人民院发布《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》，首次对售后包租行为进行了法律界定，即“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购等方式非法吸收资金构成变相非法吸收公共存款罪”。应该说，这种界定是十分明确的。

我的想法是，在现有的法律框架之下，既然对售后包租行为已经有所界定，那么也说明在实际操作中可能会遭遇不必要的法律风险。企业主还是应该谨慎行事，避免涉足其中，不应许以长期回报，或是回购等来实现销售。一旦承诺难以兑现，则难免陷入诈骗或非法吸储的泥沼。

多次抵押存在一定风险

董国民 杭州中商控股集团董事长

在商业地产中，售后包租是一种常见行为。始于上世纪六七十年代的美国，后盛行于日本、中国香港，在中国内地最早出现在上世纪九十年代初期，至今仍未减其热。

一些地产公司会选择售后包租的交易方式，除为了快速回流资金外，也有出于统一规划、统一管理物业的考量，否则租赁户各行其是，在物业管理方面也会造成诸多不便。一般来说，在开发一个商业地产时，地产商除沿街商铺会独立卖掉，成片区域则尽可能会选择持有，或以售后包租方式持有。

在此案中，李卫星依照投资时限的不同，十年的返租回报率在6%-10%之间，如果算上通货膨胀和借贷财务成本等，并非算高息回报，且也并未高于市面上的普遍的返租回报率。按照现在的租金计算，我们通常在给返租款时，前一两年实际是亏损的，比如，第一年第二年实际租金回报率是4%左右，一开始给出6%的回报率肯定是亏损的。到了第三第四年，可能会基本持平，但接下来就是盈利了。

目前在杭州通行的地产抵押方式是一次性抵押，以估值一亿元的地产计算，最高可贷七千万左右，如果是商业地产，则只能融资五成左右。也有一种被称之为“残值抵押”的融资方式，即，在银行未贷完的，剩余部分可通过小额贷款公司补足。但多次抵押是存在一定风险的。