房地产私募基金频现“过桥投资”

2013-04-24 15:29:19 作者： 来源：青年报 浏览次数：0 网友评论 0 条

中华PE:

房地产私募基金趁势崛起，频频出现的“过桥投资”融资成本高且偿还期限短。记者昨日从清科研究中心了解到，去年中国私募房地产投资基金共发生80起投资案例，其中私募房地产基金股权投资比例上升，未来会逐渐淡化“明股暗债”的阴影，以明晰的股权投资方式完善房地产市场可持续发展。房地产私募基金趁势崛起

中国私募房地产投资基金仍处于发展初期，但当前国内外环境为我国私募房地产投资基金的快速成长提供了条件。记者从业内了解到，由于去年国内房地产市场调控依旧严格，新开工项目融资渠道变窄，因此开发商回笼资金压力增大。

而房地产信托产品在多次出现兑付危机后发行难度增加，银行也调高对房企的信贷风险，这些都加剧了房企社会融资难度。在这种情况下，私募房地产投资基金在国内发展迅速趁势崛起，作为一种融资途径开始深受房企的青睐，其投资方式呈现多样化发展。

据股权投资研究机构清科研究中心统计，2012年中国私募房地产投资基金共发生80起投资案例。在披露投资方式的案例中，股权与债权结合的投资方式为房地产基金的首选。

沦为变相“高利贷”

据清科研究中心分析，“过桥投资”和股权与债权结合两种投资方式是当前私募房地产基金参与房企项目投资的一种过渡模式。其中，“过桥投资”满足房企项目公司短期资金需求，融资成本高，偿还期限短，需要企业抵押物担保，同时兼有股权的性质，但不以获取分红和股东权益为目的，又被业界称之为债权形式的“高利贷”。

而在股权与债权结合的投资方式中，股权投资仅占项目公司全部所需融资额的少部分，其余部分通过债权方式投入，以确保项目的风险和收益率相对稳定，投资期限通常超过过桥投资。

一位PE业内资深人士表示，私募房地产基金的过桥投资和股权与债权结合投资为房企融资提供途径，但当前市场监管缺失，基金发展良莠不齐，若非资金链实在紧绷，房企与之展开深度合作的意愿不强，这种“借贷关系”不利房地产基金的健康运行。

将淡化“明股暗债”阴影

清科研究中心指出，当前私募房地产投资基金需要建立更完善的投资方式，引导私募房地产基金长期参与房地产市场发展，帮助房企优化投资策略，将地产市场掘金方向向多元化经营轨道拓展。

业内人士分析，股权投资是一种权益性投资，注重被投资企业未来发展前景和资本增值，且参与企业经营管理和重大决策，投资风险相对较大，投资期长，借助退出机制出售持股获利。房地产基金在实施股权投资时通常要对房企项目进行市场调研分析、土地竞标观察和未来前景估值等，其间委托成本高，市场风险难以把握，退出难度较大，直接影响投资回报率。

而私募房地产基金通过股权投资参与房企项目运作，共担盈亏，为房地产市场注入长期发展资金，股权投资作为一种战略投资，将是私募房地产基金未来发展趋势。清科研究中心表示，已注意到私募房地产基金股权投资比例上升，未来会逐渐淡化“明股暗债”的阴影，以明晰的股权投资方式完善房地产市场可持续发展。