五洲国际香港上市前突遭匿名举报

2013-06-07 10:45:54 作者： 来源：第一财经日报 浏览次数：0 网友评论 0 条

中华PE:

上市前突遭匿名举报

[ 五洲国际内部人士向本报记者确认，上市进程未受影响，6月13日正式挂牌的日期也不会调整 ]

正在招股的商业地产开发商五洲国际(01369.HK)近日突遭匿名举报。

根据香港媒体报道，匿名举报指控五洲国际存在逃税、会计师报告未有披露重大负债、违反有关设立业务的外汇规例、虚假及非法注资、非法境外投资活动、非法持有股权代持安排、非法物业拥有权、不合规发展计划及规避中华人民共和国商务部及中国证券监督管理委员会的监管批准。

不过匿名举报迄今并未提供具体的不合规的证据，显得缺乏说服力。五洲国际也在6月4日发出澄清公告称所有指控均无实证，实属毫无根据。

五洲国际内部人士向《第一财经日报》记者确认，上市进程未受影响，6月13日正式挂牌的日期也不会调整。

根据招股书，五洲国际计划以每股1.15港元至1.50港元发售11.4亿股股份，九成作国际配售，一成将会在香港公开发售，集资额最多可达17.1亿港元。

如果最终顺利挂牌，五洲国际将继金轮天地(01232.HK)成为今年第二家香港IPO的内地房地产(行情 专区)企业。

五洲国际主要从事专业批发市场及多功能商业综合(行情 专区)体的开发、运营，截至2月底，共有11个专业批发市场(包括23个项目分期)以及14个商业综合体(包括17个项目分期)，规划总建筑面积730万平方米。

其中已有8期项目竣工，总建筑面积为120万平方米，另有17期、约200万平方米项目正在开发，以及15期、约410万平方米计划留作未来开发。

2012年五洲国际收入约22.5亿元，其中来自物业销售的收入约21.3亿元，其余部分主要来自持有物业的租金收益以及商业管理服务收益，分别为3070万元和6830万元。

券商京华山一的研究报告认为，相比同类型公司华南城(01668.HK)，五洲国际的商业模式并没有太多吸引力。

五洲国际采用的是类似“售后包租”的商业模式。在完成商铺的出售后，五洲国际会与购铺者签订期限为10~20年的独家经营管理协议，然后寻找租户统一运营管理，香港上市公司中采用类似模式的物业发展商还有人和商业(01387.HK).

与购铺者之间协议的内容通常为，开业3至5年，商铺所有租金收益归五洲国际，此后，五洲国际每年收取商铺租金8%~10%，作为商业管理服务收益。

截至2012年底，五洲国际共与8088名购铺者订立了18358份独家经营管理协议，相当于98.7%的商铺买家都参与了五洲国际售后返租的计划。

为五洲国际提供咨询以及评估服务的第一太平戴维斯认为，这种独家经营管理的安排是零售业以及批发市场的惯例。

除了售后包租模式，五洲国际另一个特点是区域集中度高。招股书显示，2005年，五洲国际首个专业批发市场无锡五洲国际装饰城建成，此后又在无锡建成第二个专业批发市场项目——无锡五洲国际工业博览城。虽然近年五洲国际开始在全国范围内扩张，进入到湖北襄阳、山东烟台、云南大理以及长三角多个城市。但截至2013年2月底，已建成8期项目，其中6个都在无锡，这六期项目贡献了五洲国际主要收入。

2012年，五洲国际收入为22.5亿元，毛利12亿元，净利润为7亿元，2010年至2012年间，收入、毛利及净利润的复合年增长率分别为60.4%、75.5%及56.7%。

值得注意的是，2010年至2012年，五洲国际投资物业的公平值收入达到3770万元、2.3亿元及5.8亿元，投资物业的公平值收入分别相当于当年除税前利润的9.1%、36.0%及45.7%。

五洲国际此次IPO集资额最多可达17.1亿港元，公司方面表示集资款项之60%将用于已签订谅解备忘录项目的土地收购、建设及开发，另30%将用于其他项目建设及开发，余下10%款项将用作集团营运资金及其他一般公司用途。