高盛看跌未来两年香港楼价 狂踩地产股(名单)

2013-10-11 10:34:52 作者： 来源：东方财富网 浏览次数：0 网友评论 0 条

中华PE:

10月11日，据媒体报道，美联储副主席耶伦正式获提名担任下届主席，市场料美国会押后退市，憧憬有利本港楼价续高企。然而券商及分析员普遍无意调整楼价下跌预测，高盛昨更将未来两年楼价预测，由原来每年涨5%，调低至分别跌5%及10%，并调低多只地产股目标价2至26%。

高盛料联储局最快一六年才加息，但因利率预期向上，资本回报率必定逐步上扬，使物业价格有下跌压力，并影响发展商售楼收益，因近年物业周转率减少，故调低一四年及一五年住宅价格预测。

该行调低新世界(行情 股吧 买卖点)发展(00017)目标价26%至12.85元，并剔出「确信买入」名单，投资评级调低至「中性」，因股价已涨至高位，同时集团推售中小型住宅速度放慢。该行又狠削信置(00083)目标价22%至12.85元，投资评级为「中性」，因集团销售量减慢，未来欠缺中小型住宅推售计划。

瑞银估按息加2.5厘

瑞银称，联储局若落实退市，资金会流出本港，推高本港银行(行情 专区)存贷比率至近100%，蒸发按揭利率与最优惠利率之间的息差，暗示按息需上调250点子，加上目前楼价已涨至极高位，故认为本港物业投资前景负面，料港府会维持目前楼市紧缩措施，以确保楼价稳定及银行体系安全。

Portwood Capital主席卓百德称，即使耶伦上场，利率尤其是长息，早在退市预期下逐步上扬，未来两年本港按息会逐步上升，加上全球经济活动放缓，故重申未来两年本港楼价必跌，但因利率较九七年低，故不会重演九七年楼价挫六、七成惨况。

交银国际联席董事刘雅瀚料，联储局会用三至四年退市，料按息每年会升约100点字，以逐步返回量化宽松前按息约5厘的情况，又料本港楼价至年底前，会较高位跌3至4%。

【权威声音】　　

恒基地产主席李兆基：香港楼价最多下挫25%

据媒体报道，恒基地产(00012)主席李兆基认为，假如香港住宅楼价下挫五成，发展商已经“无钱赚”，预期最多只会下挫25%。他又表示，以后都不想“做太多”农地，其中一个原因是补地价较投地昂贵，直言直接投地会更划算。

港府推出“双辣招”后，楼市交投萎缩，更有分析员预期楼价有机会下挫五成。不过，李兆基说：“以将军澳、荃湾为例，现时一手楼平均呎价约8,000元，当中4,000元为地价，4,000元为建筑费，跌一半边有钱赚？”他续认为，最坏情况可能是地价下跌一半，楼价则有机会回落至每方呎6,000元水平。

撑辣招不应太早撤销

他又说：“目前楼价已慢慢开始跌，一、两年之后先跌得完。”不过，他认为，“辣招”暂时应该维持，预期当本港住宅供应持续增加时，港府自然会撤销。

李兆基又说，以后不想再发展太多农地，不少农地早于十几二十年前买入，到现在才有一至两成获准发展，已经浪费不少精神及金钱，而且之后还需与政府商讨补地价，“补地价贵过投地，否则随时被人认为官商勾结，以后不想做太多”，直言直接投地更划算。

反对改建高尔夫球地

他又说，现时郊野公园占地较多，认为只要规划1%邻近市区的土地，已足够建成能容纳10万人以上的住宅，但反对将高尔夫球场用地改为兴建房屋，因为香港作为一个大城市，应该要有高尔夫球场，而且香港高尔夫球场不算多。

长实(00001)执行董事赵国雄表示，集团主要透过政府拍卖或招标地皮增土储，做法较为简单，发展农地涉及更改用途及补地价等程序，所需时间较冗长。

李兆基预期楼价最多下挫25%，业界也普遍看淡楼市前景，瑞信董事总经理兼亚洲区首席经济师陶冬去年九月曾透露，已将个人持有本港物业售出，直言楼价与租金已进入疯狂状态，自己不愿与疯狂为伍。他早前接受本报查询时表示，本港楼价已开始调整，但调整幅度不多，目前难言调整期会持续多久，需视乎美国联储局以甚么方式“收水”，以及内地楼泡爆破时的情况。

美银美林表示，今年七月起计未来十八个月，本港楼价将调整25%，主要因素包括租金回报率如利息般，已进入上升周期，若租金回报率由目前2.9厘增加25个点子，楼价将有8%潜在跌幅。

里昂七月份更调高本港楼价下跌幅度预测，估计今年六月至明年十二月，本港楼价将由原来预期下跌10%，扩大至下跌15%。德银早前预期，本港楼价在政府政策打压及供应量增加夹击下，至一五年中将回落15至20%。

李兆基言论

“一手楼跌一半，边有钱赚？”

“楼价已慢慢开始跌，一、两年之后先跌得完。”

“补地价贵过投地，否则随时被人认为官商勾结。”(东方财富(行情 股吧 买卖点)网)

梁振英：坚持楼市“辣招”保持香港楼价平稳

香港特区行政长官梁振英17日表示，特区政府非常关心楼市的健康状况，在楼市“辣招”的调控措施影响下，过去一段时间楼价基本保持平稳。

为打击楼市投机，特区政府去年10月推出“双辣招”：一是提高已有的“额外印花税”税率，并将适用期从2年延长至3年，使得在港购买住宅后3年内卖房需付相当于房价10%到20%的“额外印花税”；二是所有非香港永久性居民及所有公司在港购买住宅，都需支付相当于房价15%的“买家印花税”。

梁振英当日对媒体表示，楼价飙升不但增加市民负担，还影响到香港整个金融体系安全。在一系列楼市“辣招”影响下，过去一段时间楼价基本上稳定下来，海外需求和炒卖需求大幅减少。所以特区政府坚持用“辣招”来维持楼市的稳定状况，也希望能够争取立法会和社会人士的支持。(新华网)

陈家强：香港楼市非跌不可

日前，香港财经事务及库务局局长陈家强接受专访，坦言香港楼市风险最大。

“过去2-3年，香港楼价经历了不健康的暴涨。美国退市已箭在弦上，利率上升将导致资产重新定价，楼价届时将不可避免地下跌。但美国加息属长期过程，特区政府不会立刻撤销买家印花税等调控措施。”

陈家强强调，亚洲各经济体相比16年前的1997年已脱胎换骨，不会因为个别国家的赤字风波而引发区域性金融风暴。香港应立足金融优势，广纳欧美和内地资源，借力离岸人民币业务，早日跃升为世界顶级资产管理中心。

香港楼价已超97高位40%

近日，广州惊现“日光盘”(楼盘24小时内售罄)，当地楼价半年急升二成；伦敦住宅市场也因外地买家需求大增，楼价节节攀升。相比之下，截至6月底，香港楼价半年仅升1%；陈家强指，楼价升得越快就跌得越惨，因为有必要严控楼市泡沫的膨胀，静待楼市“软着陆”。

问题一：印度和印尼两国的货币大幅贬值，投资者担心重演1997年的亚洲金融风暴。香港作为曾经的受害者，特区政府如何评估香港面临的风险？

陈家强：自美国2009年推出首轮量化宽松(QE)以来，亚洲大部分风险资产都在长期低息效应和过剩流动性的双重作用下，出现不健康的升幅。贸易逆差和银行信贷增速过快，影响某些国家的汇率基本面和企业杠杆。

但必须注意，相比16年前各经济体一盘散沙的困局，如今的亚洲外债水平很低，“东盟10+3”不断追加《清迈倡议》中的危机应急基金。个别国家的风险很难全部转嫁于整个区域经济，流动性“西撤”不会引发“骨牌效应”。

问题二：目前香港楼价超过1997年高位近40%，所谓“高处不胜寒”，一旦美国退市并加息，楼价是否难逃一跌？

陈家强：相比股市，香港楼市的风险很大，因楼价直接受到利率环境的左右。只要美国进入加息周期，理论上楼价不得不跌；但必须看到，楼价飙升还受到供应短缺和内地购买力助推等多重因素，美国温和的退市举动不太可能触发香港楼价暴跌。

问题三：去年至今，境外买家印花税、双倍交易税等“辣招”效果显著，在退市预期下，港府何时才会考虑撤招？

陈家强：与楼价上升不仅因为低息环境类似，政府“双辣招”也不可能逆转楼市的基本面。成交之所以萧条，根本原因在于买方对外围悲观不肯入市，卖方观望政策变化惜售。我想说，所有的调控措施旨在增加交易成本，扭转楼价非涨不跌的错误预期，使得泡沫不至于失控。

即使美国加息，目前来看也不可能“一蹴而就”，可能会是耗时数年的加息周期；在这样的背景下，政府不会盲目撤招，原因有三。

首先，“辣招”不能主导楼价升跌，在中长期供应暂无法配套的前提下，管理需求仍十分必要。其二，美国退市缺乏明确的时间表，流动性随时会逆向出入，不明朗因素增加。最后，楼价即使下跌，也可能只是资产重新定价的自然修正，是否撤招须综合(行情 专区)评估波幅大小，政府内部没有所谓50%的跌幅上限。(证券时报网)