被遗忘的地产股 上海证大上市十年股价从未上1元

2013-10-21 13:23:35 作者： 来源：理财周报 浏览次数：0 网友评论 0 条

中华PE:

在资本市场翻云覆雨的戴志康从未离开公众的视线，但是，由其掌管的证大集团旗下地产上市平台上海证大，却似乎已经远离二级市场关注很久了。

2003年上海证大借上海世纪之壳走向市场的新闻曾引起各界关注，可令人失望的是，自上市之后，证大的股价就再没抬升过，连行业研究员都对这家上市地产公司不甚关注。

而在业界看来，年岁已然不小的上海证大，其最大的特点莫过于将艺术元素融入旗下项目的坚持，再有就是自成立以来对经营“中高档优质房地产(行情 专区)项目”的坚持。

也因此，上海证大陷入了持续现金流疲弱的困境。

可以看到的是，在其近几年的年度报告中，除了一以贯之的“结合高端住宅和商业地产”字眼之外，开始出现一些新鲜元素“寻求在海外发展地产”、“抓住城镇化发展带来的刚性需求”。

如今在众人面前的上海证大，似乎开始跟随市场而动。但也正是如此，有资深港股分析师表示，“他们老板的思路并不是那么清晰，在资金不充裕的情况下怎么发展，这的确是一个问题。”

专注高端，销售执行力制约

回溯历史，2010年可谓是上海证大最为风光的一年。

彼时年末，其录得营业额约39.59亿港元，为史上最高收益年份。而其亦在当年年报中提到，公司在2012年2月耗资92.2亿元人民币拍下的上海外滩国际金融中心(8-1)地块，按照计划，将成为“集团发展史上的另一个里程碑”。

隐忧已然出现。

就在上海证大拍得当时的外滩地王之后，标准普尔即将其列入负面信用观察名单。在评级报告中，相关分析师指出，“该笔出让金相当于证大地产2009年末手头现金的15倍，且上海外滩项目的开发成本巨大，该项目可能将对公司的信用比率进一步施压。”

问题就在于此。

且不赘述外滩地王纠纷至今尚未落定，可以肯定的事实是，截至2013年中期总资产水平约170亿元的上海证大，一直备受现金流疲弱的影响。

最重要的一个原因，即为其自创办至今一直未变的聚焦高端住宅产品的定位。

在大本营市场，上海证大曾一度勉力打造的“九间堂”别墅品牌系列，自2003年中开始动工，在2004年12月首推12间独立屋，直至2011年年末方才完成其第一期共47幢别墅的销售工作。

在此前标准普尔对上海证大的评级报告中，分析师曾提到，“公司已将大量资本投入商业投资房地产项目”，在回报周期拉长的前提下，其目前的现金流将更多依赖上海市之外的项目。但如今的一个悖论是，“在这些地区其执行能力相对较低”。

公司年度报告显示，在2007年开始销售的吉林山水国际第一期住宅单位，直至2010年，其第一期共118幢联排别墅及11幢独立别墅终于全部完成销售。

“公司在房地产做了很多年，很多项目也做得不错，但是后来在全国很多地方都有项目，除了上海，在海南、吉林、长春等地方都有，盘子散得非常开。”某资深港股分析师表示，上海证大如今总体量并不算大，过早扩大布局，在项目管理层面存在困难，亦容易影响公司整体的销售情况。

就住宅地产而言，上海证大目前多数取得土地的方式是通过购买股权，土地成本较低，但根据穆迪、标准普尔两家评级机构的报告都不难发现，其目前面临的主要问题在于，如何提高产品的销售执行力。

力推商业地产，拖累现金

如前所述，证大现金流疲弱的另外一个原因，在于其将大量现金用于投资旗下大型综合(行情 专区)性商业地产项目。

喜马拉雅城市商业综合体、大拇指社区商住综合体就是其力推的两大商业地产系列品牌。以期在上海市率先摸索、深耕，再扩展至其他城市。

根据穆迪此前发布的研究报告称，在宏观调控遏制国内投资性购房需求的背景下，证大旗下持有的一些商业物业具有变现能力，可以在一定程度上缓解公司的现金流压力。

但如今存在的问题是，占用较大份额公司现金流的这些项目，并未获得业内乃至市场的认可。

虽然根据公司年报数据，上海喜马拉雅购物中心在今年上半年的出租率为85%。

但有上海某商业地产研究员前往调研表示，“今年7月份左右我去看过喜马拉雅的项目，对面的嘉里中心人气很旺，相反他们的商场看起来空置率较高，都没什么品牌入驻，招商比较失败。”

也有业内人士评价道，“他们的商业地产项目，有一些比较成功，比如大拇指广场，但有一些比如说喜马拉雅就一直没什么人气。”

对此现象，上述商业地产分析人士认为，根本而言，是其喜马拉雅项目目前尚未将开发商和品牌做到良好结合，“可能还是管理方式的问题”。

“公司老板比较倾向于把艺术和文化融入到商业地产，其实从专业角度来说，这是一种高风险的行为。”盛富资本与协纵国际总裁黄立冲认为，按照证大喜马拉雅综合体的运营思路，忽视市场对商业地产的基本诉求，会对项目本身的招商带来冲击。

目前而言，上海证大持有型商业物业对公司整体的业绩贡献并不大。

今年中报显示，在上半年整体10.81亿港元的营业额中，来自物业租赁、酒店管理部分的收益约为2.30亿港元。

“随着市场上有更多高档商业物业建成，证大商用物业给集团提供的收益有限，前期投入却占用大量资金，加剧了集团的现金流短缺。”中国北方证券集团有限公司副总裁黄嘉锐表示。

起意涉水新领域

面对上述困境，上海证大似乎也开始起意找寻，除国内高端住宅、商业项目之外的地块进行试水。

2012年11月，证大集团持有45%权益的新西兰注册公司Top Harbour Limited购入位于新西兰奥克兰旺阿帕劳阿半岛的地块，资料显示，该地块属于高级住宅用地。而公司预期在今年展开上述地块的平整工程。

在今年的中期报告中，甚至破天荒出现了“抓住城镇化发展带来的刚性需求”的字眼。

“我觉得公司长期还是会在商业项目上继续发力，但目前看来，公司老板的思路并不是很清晰。在资金不充裕的情况下怎么发展，这的确是一个问题。”香港某地产分析师表示。

【延伸阅读】

外滩地王案一审复星胜诉 上海证大资金偿还堪忧

[ “这个钱收进来，要还出去就没那么容易了。毕竟没有时间或法律限制，可以拖到有钱时再还，”一位地产行业分析师认为，“对于证大、绿城等方面来说，现在关键是拖时间。” ]

一切又都回到原点，各方的心态已然不同。

昨日，围绕外滩8-1地王50%权益出让的“争战”终于有了初步结果。上海市第一中级人民法院做出一审判决，原告浙江复星商业发展有限公司胜诉，被告方上海证大(00755.HK)、绿城中国(03900.HK)和SOHO中国(00410.HK)下属公司之间的股权转让协议无效，并要求将项目股权在十五日内恢复至转让前。

上述三大被告方随即发表联合声明称，一审法院对于8-1案件的事实认定，以及相关法律的适用均存在重大错误，并将向上海市高级人民法院提起上诉。

上海一中院认为，被告方通过实施间接出让的交易模式，达到了与直接出让相同的目的。被告公司实施的交易具有主观恶意，应当承担主要的过错责任。

昨日，有业内人士对《第一财经日报》记者分析称，若按此判决执行，受影响最大的很有可能是证大。“在‘解套’外滩地王后，上海证大不仅归还了部分信托及美元债券，还斥资在南京、烟台、长春等城市拿地，这一系列的整合加上偿还到期债务，几乎已将出让外滩地王等项目回笼的资金用尽。自此，上海证大面临的考验可想而知。”

复星一审胜诉

“否定了这个案子的结构，等于否定了一类交易。”一位律师对记者表示，这个案子很典型，业界的关注度极高。

2010年2月1日，证大以92.2亿元的价格摘得外滩8-1地王地块。2011年11月，证大以95.7亿元向上海海之门房地产投资管理有限公司(复星、证大、绿城及磐石投资2010年4月组建的合资公司，截至2011年11月2日，四方分别直接或间接占有50%、35%、10%及5%；下称“海之门公司”)出售外滩地王项目。

一个多月间，风云再变。2011年12月29日，SOHO中国宣布拟斥资40亿元向证大五道口(此时证大五道口已收购磐石5%股权，合计持有海之门40%股权)及绿城合升收购海之门公司50%的股权，从而间接拥有外滩8-1地块50%权益。

2012年5月30日，复星将证大、绿城和SOHO中国的6家下属公司告上法庭。

昨日，上海一中院对此案做出一审判决，被告绿城公司和被告证大五道口公司实施上述交易行为具有主观恶意，应当承担主要的过错责任。上述交易模式的最终结果，实际上剥夺了原告对海之门公司另50%股权的优先购买权。

一位不愿透露姓名的律师告诉本报记者，从本案的判决结果上看，SOHO中国等方面当初精心设计的希望通过交易项目公司上股东的股权而绕过《公司法》72条(关于优先购买权)的做法失效。

上述律师称，在合资公司中，复星、证大、绿城、磐石的股份都是由下属公司持有，而SOHO中国在收购除复星外的50%股权时，并没有直接收购这些下属公司持有的股权，而是收购这些下属公司的再上一级公司(证大五道口、绿城合升)的股权，“表面上看，这种收购绕过了复星的优先收购权，但是有恶意设计的嫌疑。如果这种设计不受制约，《公司法》关于原股东优先权的规定就形同虚设了。”

知情人士告诉本报记者，证大与复星于2010年4月25日签订《合作投资协议》在此案的审判中发挥了至关重要的作用。

据悉，这份《合作投资协议》就是复星方面一直对外界声称的“母协议”，证大和复星签订的这份协议中明确，未经一方准许同意，其他任何一方不得转让项目的部分或全部股权。

只是第一个回合？

对于上述判决，SOHO中国等方面显然无法接受。

SOHO中国、证大、绿城在联合声明中称，公司对于一审判决结果深表失望和遗憾，同时认为一审法院对于8-1案件的事实认定，以及相关法律的适用均存在重大错误。

而法律界人士对此分析称，SOHO中国等方面认为法院对事实认定存在错误，可能指的是法院在判决书中只字未提潘石屹一直高调宣称的“复星方面要求SOHO中国向其支付5亿元”。

按照潘石屹的说法，复星要5亿元的理由是，复星曾计划低价收购证大和绿城的权益后，再加5亿元卖给SOHO中国。

上述联合声明显示，SOHO中国、证大、绿城及其各子公司已经就一审判决的上诉事宜展开积极的会商并达成高度共识，并将在法定期限内正式向上海市高级人民法院提出上诉。

一位不愿透露姓名的业内人士认为，若按一审的判决执行，受影响最大的或是证大。“这等于卖东西收到的钱已经用去买别的东西，现在买东西的人要求强制退货，但卖东西的人却已经无力退款了。”

上海证大2012年年报显示，公司去年营业额为11.23亿港元，同比下跌60%，公司股东应占盈利为5.55亿港元，同比上升23%。公司方面称，利润上升是由于外滩8-1地块已于年内完成所致。

证大还在年报中表示，2012年上半年，外滩8-1地块转让完成，令本集团获得大量资金回笼，提高了资金流动性，顺利按时把分别在2012年4月及6月到期的信托贷款及美元债券偿还。在资金相对充裕的情况下，集团还在南京、烟台、长春等地收购了多块商业用地。

上述业内人士称，“解套”外滩地王后，证大集中力量发展“大拇指计划”，有限的现金流基本都投入土地市场，商业开发、运营后期还需要大量资金。自此，该公司面临的考验可想而知。

“这个钱收进来，要还出去就没那么容易了。毕竟没有时间或法律限制，可以拖到有钱时再还，”一位地产行业分析师认为，“对于证大、绿城等方面来说，现在关键是拖时间。”

值得一提的是，证大集团旗下另一金融平台——证大投资于今年初频频出现投资危情。据报道，1月15日，上海证大投资爆出证大金牛增长集合资金信托计划(1期)产品出现巨亏的消息。据证大公司去年12月出具的减持报告，截至去年12月6日，该项目收益率为-23.55%。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，市场“基本面”趋好，市中心优质地块开发价值也会更加突出，此次仅为双方开战的第一回合，后续对于该地块的控制权争夺应该还会更加激烈。

值得一提的是，复星方面昨日对本报称，外滩地王项目的施工目前进展非常顺利，今年肯定能够拔地而起，预计2015年竣工，未受诉讼案影响。此外相关招商工作也在进行前期调研。(第一财经日报)