巴克莱：香港房价将暴跌三成以上

2013-10-29 09:53:44 作者： 来源：东方财富网 浏览次数：0 网友评论 0 条

中华PE:

巴克莱资本(Barclays Capital)周一(10月28日)发表研究报告称，香港的楼市即将进入自1998年以来的首次真正向下调整期，料住宅楼价于2015年底前至少下跌三成；写字楼价格也料跌两成。

巴克莱分析师Paul Louie和Zita Qin在一份研究报告中写道，对香港房地产(行情 专区)行业的初始评级为负面，因为市场低估了房价下跌的幅度以及商业房产所遭受的冲击。

报告指出，在分析楼价对收入比例、购买与租赁现金流和持有物业的机会成本等因素后，得出楼价至少跌三成的预测。由于楼价自2008年底以来已上涨111%，报告相信业主有很大沽货获利的余地。预计房地产领域同步下跌，写字楼价格料降低20%；零售房地产预计在2015年底前不会出现增长。

此外，虽然现时市场等待利率上调引发的楼市调整，但其他因素如家庭收入增长缓慢、市场供应渐增、发展商加快预售等情况，均会加速楼价下调。

巴克莱表示，地产股表现受宏观因素所推动，在楼价调整初期，相信减持是合适的策略。从过去的市场周期看来，地产股在楼价见底时有机会强力反弹。

该行建议投资者在选择地产股时应考虑防守性，注重它们是否有从事海外/非地产业务(香港地产资产占资产净值低于2/3)、持有较多现金的资产负债表、短期/高边境利润的土地储备、估值较低的股份。经考虑此等因素后，该行给予长江实业和恒隆地产“增持”评级。

至于新鸿基地产、九仓、太古地产、信和置业、新世界(行情 股吧 买卖点)发展、嘉里建设和美联集团等则获“减持”评级。

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美银美林称香港房价今年将跌5% 明年或达25%

10月16日，美银美林集团全球研究部大中华区房地产研究主管魏志鸿出席活动时表示，预期香港房价今年下跌5%，明年年底前会较今年2月高位下跌20%至25%，其中小型单位楼价跌幅低于豪宅。

另外，魏志鸿强调，香港本地地产股股价已与楼价脱节，平均股息率高达3.3%，负债亦不高，所以现水平估值较具吸引力。

据其分析，香港住宅平均租金回报率仅2.8%，与美国10年期国库券收益率相若，估计美国10年期国库券收益率明年底将升至4%，所以市场要求的租金回报率会向上，加上租金下滑，楼价自然有较大回调幅度。

他又指出，未来将有越来越多的发展商于今年底至明年首季减价促销新盘，影响楼价表现。

此前，香港政府曾表示，不撤销楼市“辣招”，继续调控政策，包括高盛、瑞银等多家外资大行不看好香港楼市前景。

另据美银美林预测，未来数年内地的经济增长都将介于7%至8%之间，估计内地房价每年将上升10%。(观点地产网)

香港官员称房价难逃一跌：升得越快就跌得越惨

历史总是惊人的相似，“双印危机”重燃亚洲金融风暴担忧，香港楼市再一次站在了风口浪尖。

香港楼市新盘成交急跌逾四成，时隔一年再次出现负资产，老牌地产中介半年巨亏近1亿港元，市场普遍认为美国退市将成为压垮香港楼市的最后一根稻草。

日前，香港财经事务及库务局局长陈家强接受本报独家专访，坦言香港楼市风险最大。

“过去2-3年，香港楼价经历了不健康的暴涨。美国退市已箭在弦上，利率上升将导致资产重新定价，楼价届时将不可避免地下跌。但美国加息属长期过程，特区政府不会立刻撤销买家印花税等调控措施。”

陈家强强调，亚洲各经济体相比16年前的1997年已脱胎换骨，不会因为个别国家的赤字风波而引发区域性金融风暴。香港应立足金融优势，广纳欧美和内地资源，借力离岸人民币业务，早日跃升为世界顶级资产管理中心。

香港楼价已超97高位40%

近日，广州惊现“日光盘”(楼盘24小时内售罄)，当地楼价半年急升二成；伦敦住宅市场也因外地买家需求大增，楼价节节攀升。相比之下，截至6月底，香港楼价半年仅升1%；陈家强指出，楼价升得越快就跌得越惨，因为有必要严控楼市泡沫的膨胀，静待楼市“软着陆”。

《21世纪》：印度和印尼两国的货币大幅贬值，投资者担心重演1997年的亚洲金融风暴。香港作为曾经的受害者，特区政府如何评估香港面临的风险？

陈家强：自美国2009年推出首轮量化宽松(QE)以来，亚洲大部分风险资产都在长期低息效应和过剩流动性的双重作用下，出现不健康的升幅。贸易逆差和银行(行情 专区)信贷增速过快，影响某些国家的汇率基本面和企业杠杆。

但必须注意，相比16年前各经济体一盘散沙的困局，如今的亚洲外债水平很低，“东盟10+3”不断追加《清迈倡议》中的危机应急基金。个别国家的风险很难全部转嫁于整个区域经济，流动性“西撤”不会引发“骨牌效应”。

《21世纪》：目前香港楼价超过1997年高位近40%，所谓“高处不胜寒”，一旦美国退市并加息，楼价是否难逃一跌？

陈家强：相比股市，香港楼市的风险很大，因楼价直接受到利率环境的左右。只要美国进入加息周期，理论上楼价不得不跌；但必须看到，楼价飙升还受到供应短缺和内地购买力助推等多重因素，美国温和的退市举动不太可能触发香港楼价暴跌。

《21世纪》：去年至今，境外买家印花税、双倍交易税等“辣招”效果显著，在退市预期下，港府何时才会考虑撤招？

陈家强：与楼价上升不仅因为低息环境类似，政府“双辣招”也不可能逆转楼市的基本面。成交之所以萧条，根本原因在于买方对外围悲观不肯入市，卖方观望政策变化惜售。我想说，所有的调控措施旨在增加交易成本，扭转楼价非涨不跌的错误预期，使得泡沫不至于失控。

即使美国加息，目前来看也不可能“一蹴而就”，可能会是耗时数年的加息周期；在这样的背景下，政府不会盲目撤招，原因有三。

首先，“辣招”不能主导楼价升跌，在中长期供应暂无法配套的前提下，管理需求仍十分必要。其二，美国退市缺乏明确的时间表，流动性随时会逆向出入，不明朗因素增加。最后，楼价即使下跌，也可能只是资产重新定价的自然修正，是否撤招须综合(行情 专区)评估波幅大小，政府内部没有所谓50%的跌幅上限。

“别老盯着新加坡”

危机当前，香港不忘利用自身优势进一步做大资产管理业务。业界经常将新加坡的低税率和进取态度来影射港府的不作为，陈家强对此颇为不屑。

他说：“不搞政策倾斜恰恰是香港的优势。单论资产管理规模，香港一直领跑亚洲，与其盯着身后的新加坡，不如强化自身优势。”陈预言，内地与香港的基金互认将催生下一次资产管理行业的暴发性增长。

《21世纪》：香港人民币存款增速趋缓，贷款基数也较小，除了传统贸易融资外，未来业务发展的重点是什么？

陈家强：人民币存款增加只能反映存量规模，香港更看重人民币市场的深度和实际流通量。目前，香港每日人民币即使支付结算的平均交易金额已超越5000亿港元，首度超越港元结算，其中逾八成来自海外参加行。

下一步，结算推广的重点将从海外央行和清算机构，逐渐转移到银行、基金公司、券商和资产管理公司等人民币产品的实际开发和应用者。流通量累计到某个临界点，就会迎来新一轮资产暴增，两地基金互认可能是重要的契机。对此，政府内部已有初步时间表，待政策完成审批就可公布。一旦落实，内地投资者可自由选择在香港的监管体制下购买海外基金，跨境投资对人民币国际化大有裨益。

《21世纪》：香港一直依靠市场自由发展来强化资产管理业，未来会否效仿新加坡出台更多政策扶持？

陈家强：从管理资产的规模来看，香港多年领先于新加坡(2012年底，香港1.06万亿美元，新加坡7130亿美元)，这证明两地的发展模式各有千秋。香港不可能对某个特定行业提供政策倾斜，但会致力扫除阻碍发展的障碍，例如豁免离岸基金利得税并包含私募基金。

截至今年5月，已有73家内地金融机构在香港设立196家注册机构。内地基金管理资产总值4147亿港元，较2011年大幅跃升56.4%。随着内地资本账户循序渐进的开放，香港欢迎更多符合发牌要求的内地金融机构“走出来”。我希望更多海外机构不仅来港销售产品，更能注册扎根于此。

目前，在非房地产基金所管理的8.25万亿港元的资产中，本地注册机构仅占2.87万亿港元，占比34.8%。(21世纪经济报道)

人民日报：香港楼市调控挺头疼 房价依然相对坚挺

香港房价连涨8年，特区政府使出“双辣招”：对非港居民额外征收买家印花税，提高二套房印花税。由于交易成本倍增，楼市成交量随之急降。

然而，半年过去，在供给长期不足、刚性需求强劲的双重作用下，房价依然坚挺。

尽管如此，特区政府表态：仍将坚持现行政策。同时表示，“双辣招”是临时性措施，从长远看还是要立足增加土地、房屋供应，缓解供需紧张的大势。

房价高、置业难，作为香港社会的一大难题，是特区政府施政的要务之一。

为遏制房价过快上涨，新一届特区政府先后于去年10月和今年2月推出楼市调控新政，额外开征买家印花税和提高二套房印花税，被业界称为“双辣招”。

“双辣招”实施半年来，楼市成交量急剧萎缩，房价却依然坚挺。楼市调控陷入攻坚战，颇让特区政府头疼。

辣招落地

成交量创10年最低

去年7月，新一届特区政府上任后，香港房价屡创历史新高。为了平抑过热的楼市，高额印花税“双辣招”政策应声落地。

2012年10月26日，特区政府宣布，非香港永久居民、本地和非本地注册公司在香港购房，向其额外征收15%的买家印花税，并上调额外印花税税率5个百分点，适用时间3年。

4个月之后，今年2月22日，特区政府全面提升印花税。针对二套房的买家，新政策规定200万港元以下住宅按成交价1.5%缴纳印花税，200万港元以上则按成交价的8.5%缴纳印花税，较之前的4.25%翻了一番。

此轮调控政策出台之前，香港房价在2004年之后经历了一轮连续8年的上涨。

究其原因，特区政府财政司司长曾俊华认为，一是香港自2004年之后住宅供应量偏低，2004年至2012年私人住宅的供应量，较1990年至2003年下跌超过五成；二是2008年国际金融危机后，多个国家持续采取“量化宽松”的货币政策，“热钱”涌入香港，利率维持极低水平，楼市投机活动猖獗。

新一轮调控政策大大提高了投机者的炒房成本，楼市成交量随之急降。

香港龙头地产代理商之一的中原地产创始人施永青介绍，政府未出“双辣招”前，香港一手、二手地产市场每月平均成交量约1.2万至1.3万宗，出招后6个月总成交量只有约2万宗，平均每月3000宗左右，成交量下跌近七成。

香港土地注册处资料显示，自2012年7月1日至今年7月27日，香港一手商品房和二手住宅仅有6.8万宗注册登记买卖，成交量创10年来最低纪录。

刚刚过去的8月份，住宅楼宇成交量降至8087宗，同比大跌57%；合约总价值196亿港元，同比下滑50.8%，楼市陷入“冰封”。

供需紧张

房价依然相对坚挺

虽然成交量下滑明显，但香港房价依然相对坚挺。香港政府统计处资料显示，今年首季度香港房价上升5%，第二季度上升1%，虽然升幅放缓，但升势未变。

今年7月，香港50个指标楼盘加权平均价格为每平方英尺7826港元(约每平方米84239港元)，较去年12月的每平方英尺7549港元(约每平方米81257港元)仍上升3.7%。中原地产研究部8月12日至8月18日的中原城市领先指数在连跌两周后回升0.41%，为7周来的最大升幅，显示房价反复。

楼市调控效果不佳，香港立法会议员田北俊认为，主要是因为楼市长期供应不足，普通市民置业需求强劲，双重作用下房价坚挺依旧。

2004年至2012年期间，香港特区政府实行勾地政策，开发商因竞拍需要缴纳押金等成本因素表现不积极，土地供应连年大幅下跌。2006年至2007年，香港新增土地总量仅7.3公顷，2008年至2009年，新增土地总量则进一步跌至0.019公顷。

田北俊说，“双辣招”政策下，楼市供需双方都受到打压，投机需求减弱，但二手房的供应也下滑。他分析，扩大印花税虽然加大了房屋交易成本，对于打击活跃交易效果明显，但税收成本最终仍转嫁给了买卖双方。

田北俊认为，政府以短期税收、长期增加供应的方式调控楼市，方向是正确的，但需要加强政策的清晰度和针对性。他认为，底层市民可以住公屋，香港真正有迫切置业需求的市民主要是“夹心”的中产阶层，政府楼市调控的服务对象应该是这一部分人。

此外，“双辣招”的负面效应也逐步显现。

地产代理首当其冲。有地产业团体组织表示，如果政府不撤回“双辣招”，预计香港将有2/3的地产代理(约2万人)失业。

在港工作的内地人同样受到波及。来自深圳的赵程大学毕业后留在香港发展。他本来打算工作后择机在香港置业“有个家”，但由于尚未获得永久居民身份，购房需要额外缴纳15%的买家印花税，计划只好搁置。

赵程说，“香港人可以在深圳买房，深圳人在香港买房却需要多缴税”。他说自己支持政府调控楼市，但认为调控不能打击基本的购房需求。“在港发展的内地人越来越多，并不都是炒房者。”

坚持调控

立足长远增加供应

面对政策成效不佳、立法会议员质疑和受影响群体的反对，香港特区政府行政长官梁振英日前表示，“双辣招”政策不是十全十美的，理解地产代理、在港工作内地人士等群体受到的不同程度影响。但他强调，政策实施后，楼市不理性的升势已被压止，楼市亢奋被冷却，“双辣招”是有效的。

他说，如果不是特区政府果断地实施“双辣招”，过去的大半年，香港房价恐怕会再上升一两成。

梁振英认为，虽然房价有回软势头，但新的供应量仍未到位，特区政府不会“减辣”。如果“减辣”，房价恐怕会重拾升轨，市民供楼负担水平恶化，也影响香港金融市场稳定。

曾俊华也认为，谈撤销楼市“双辣招”言之尚早。因为目前香港资金充足，利率较低，楼市仍有泡沫风险。

特区政府长远房屋策略督导委员会成员蔡涯棉也表示，香港楼市亢奋气氛持续了数年，如果现在对“双辣招”政策作出重大修改，炒家或许就会兴风作浪，楼市也将出现报复性反弹。他认为，特区政府的当务之急是冷却市场气氛，让市民可按需要置业。

梁振英强调，特区政府推出的“双辣招”是遏制楼市的临时性措施，在没有足够供应的前提下，从遏抑需求做起，但长期还是立足增加供应，“万事无地不行”。

他说，目前政府短、中、长期的土地供应已经有着落，下一阶段将重点处理具体的规划问题。

根据长远房屋策略督导委员会的房屋规划，未来10年，香港将新建成47万套房屋单位，占全香港238万个家庭整体比例近20%。

其中，公型房屋和私型房屋数量比例约为6∶4，即每年平均增加28200套公共房屋。对应2004年至2012年，香港公共房屋每年平均供应量仅15000多套。

特区政府预计，47万套房屋将满足未来10年新增住房、安置重建项目的居民住房和改善居住环境恶劣的住户需求。 (人民网(行情 股吧 买卖点))