三中全会《决定》勾勒房地产长效机制雏形

2013-11-22 10:38:45 作者： 来源：新京报 浏览次数：0 网友评论 0 条

中华PE:

《决定》强调市场的决定性作用、建立城乡统一的建设用地市场、房地产税立法等，都将影响房地产行业的发展

“人们不应该只关注政府是否对房地产市场进行调控，更应该重视长效机制的建设。”谈到十八届三中全会对房地产行业的影响，住房和城乡建设部政策研究中心原主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮这样表示。

11月15日，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（以下简称“《决定》”）公布。在房地产领域内，《决定》也引发广泛关注。不少业内资深人士认为，《决定》没有提及房地产调控，但《决定》强调市场对资源配置的决定性作用，在建立城乡统一的建设用地市场、房地产税立法等方面的提法，都将影响房地产行业的发展。

长效机制雏形显现

陈淮认为，目前政府同房地产行业的关系就好比医生和病人的关系。房地产市场仍然需要政府进行监管和调控，只不过调控手段会有所改变，更向市场化靠拢。

在业内人士看来，《决定》从深化改革的指导思想到财税、土地、宏观调控等方面的具体决定，折射到房地产就勾勒了房地产长效机制雏形，有关条款分别关联房地产市场的价格形成、土地供应、融资渠道、税收调节等。

在价格机制方面，要完善由市场决定价格的机制。在土地制度方面，建立城乡统一的建设用地市场。在税收制度方面，决定提出加快房地产税立法并适时推进改革。在金融市场 方面，决定提出要允许具备条件的民间资本依法发起设立中小型银行等金融机构，健全多层次资本市场体系。在宏观调控方面，决定提出，健全以国家发展战略和规划为导向、以财政政策和货币政策为主要手段的宏观调控体系。

北京工商大学证券期货研究所所长胡俞越在接受记者采访时表示，此次三中全会，事实上不再提房地产调控，而是开始涉及更深层次的问题，有两大亮点。一是农村土地流转改革和推进城镇化进程，一是提出房地产税立法与改革，这是市场化手段，是长效机制的体现。

行政性调控或不会立即退出

三中全会全面深化改革的决定，让许多房地产行业业内人士看到长效机制的雏形。不过具体到当下的楼市调整政策，一些业内人士认为迅速退出的可能性很小。

全国房地产商会联盟执行主席顾云昌就认为，不同的城市面临不同的情况，在北京、上海等一线城市，限购、限价政策不会立马退出。

万科集团执行副总裁、北京万科总经理毛大庆表示，“限购肯定不会退出。”毛大庆认为，对于限购的理解，不能仅局限在房地产领域，限购有调节城市人口资源配比的考虑。十八届三中全会也提出，严格控制特大城市人口规模。综合考虑，限购举措会在相当长的时间内存在。至于限价等调控手段可能会退出，需要调控压力的缓解等为前提。

北京一家上市房企董秘也对记者谈到，三中全会决定的影响应是逐步体现的，不会立竿见影。例如建立城乡统一的建设用地市场，具体到地方，怎样落地，会有多大的新增规模，都需要观察。 新京报记者 张旭

关键词 建设用地

土地制度改革尚需突破

十八届三中全会通过的《决定》指出，建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。业内人士认为，农村集体经营性建设用地可以做厂房、商业市场甚至旅游设施，但是不可能做住宅，短期内不会冲击城市房地产市场供求结构。同时，备受关注的小产权房问题，因牵涉宅基地，不属于经营性建设用地，目前依然无法进入流转。

楼市土地供应不会快速增加

中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云认为，农村集体经营性建设用地在农村集体用地中的比例很小，其中不少已经建设了厂房、商业等，真正能进入流转的就更少了。“比例说不好，但相对很少”。

华远地产董事长任志强(微博)日前也表示，十七届三中全会曾提出，逐步建立城乡统一的建设用地市场，十八届三中全会提出建立城乡统一的建设用地市场，从逐步建立到建立，需要先修改土地法，如果不修改土地法，很难实现这一目标。因此前面有两个限制性条件，第一个符合规划，第二个是严格控制用途。

在业内人士看来，集体经营性建设用地出让、租赁、入股，涉及所有权和使用权的问题。集体所有性质不能发生改变，使用权分离，但依然只能是集体经营性建设用地，可以做厂房、商业市场甚至旅游设施，但是不可能做住宅，因此对于增加商品住宅用地供应，目前来看还有很远的距离。

易居中国旗下CRIC研究中心也认为，在目前体制下，农地不可能完全跳开地方政府卖给城市的消费者建造商品房。土地流转改革短期内不会冲击城市房地产市场供求结构，但有利于促进农民市民化，对城市市场需求规模增加有正面作用。

目前已开展土地流转试点的广东、安徽等地，流转土地用途不包括商品住宅建设。

土地制度改革大幕逐步拉开

虽然目前可见的农村集体经营性建设用地流转不会直接推动商品住宅土地供应，但不少人士还是表示了乐观的看法。从五年前的“逐步建立”到这次的“建立”，十八届三中全会展现了中央推动土地制度改革的决心。

邹晓云就认为，农村集体经营性用地流转推进，有望成为真正意义城乡土地统一市场平台建立的开端。一旦试点推进顺利，资金进入这一领域，而又没有出现什么问题，这可能会带动更多的农村集体建设用地入市。

北京工商大学证券期货研究所所长胡俞越认为，在未来城乡统一建设用地市场真正形成后，才会加大土地供应量，从而缓解土地供应不足和住房需求的矛盾。

对于现存的小产权房问题，北京房地产业一位资深人士对记者表示，小产权房在目前的政策体系下没有新出路。小产权房牵涉宅基地，不属于经营性建设用地，依然无法进入流转。但在未来土地制度试点、改革的深入的情况下，小产权房或许会有新出路，“但路途遥远”。

一家房企高管在接受记者采访时谈到，目前的农村土地流转还谈不上和房企的直接关系。从决定出台到地方具体配套政策出台还需要一定时间。在北京，主流住宅开发商从中受益有限，目前也谈不上对于购房者有怎样的影响。

关键词 房地产税

未来将渐进式推出房地产税

改革方向是减少房产建设和交易环节税费，增加保有环节税收；但房地产税从立法到推出还需要时间

十八届三中全会顺利闭幕，审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中，明确提到“加快房地产税立法，并适时推进改革”，这也是中央首次提出“房地产税”的立法问题。

记者了解到，由于目前还未有更多的信息披露，除了上述的基本共识外，业内对房地产税立法的时间安排、制度的设计猜想、立法期间会不会增加房产税试点等话题都存在较大分歧。

从房产税到房地产税立法，更成体系

相较于房地产税，人们更熟悉的是“房产税”，即持有房屋需要缴纳一定税收，全面推行房产税被认为将会彻底改变整个中国房地产市场的现有格局。但是自2011年“温和版”房产税试点在上海、重庆两地推行三年的情况来看，两地楼市并未受到实质影响，而房产税也没有继续在其他城市进行试点。

“房地产税包括了房产的持有环节税，此外还包括土地等多个税种。”多位政府智囊、财税专家、开发商高层都对新京报记者表示，业内的共识是，房地产税作为中央税制改革的一部分，将形成一个体系，包括房产税、土地增值税、土地使用税、耕地占用税等的整合，包括一些税种的合并，未来将有增税也有减税。

“加快研究房地产税立法，不是简单的哪个税要加，哪个税要减，而是建立起一个科学的税制，合法征税。”住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹11月19日在北京出席“中国房地产新趋势”论坛上说，现在跟房地产有关的各种税收都是在1998年住房改革之前设立的，房地产市场这些年来迅速发展，应该研究持有环节、交易环节的税收到底应该怎么设置才能体现出政府的支持、限制，以及使得整个税负较合理公平。

但针对记者询问的立法时间计划时，秦虹表示，自己也在期待中，后续对楼市的影响现在还没有办法做出判断。

增加持有税、房产税试点扩容或成突破口

“除了中央政府，没人知道房地产税究竟是怎么设计的。”著名经济学家马光远昨日对新京报记者表示，目前各种观点都是猜测，但共识是增加房屋持有环节的成本，即加快推行公众熟知的房产税。

据新华社报道，财政部部长楼继伟在11月19日发行的《〈中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定〉辅导读本》中撰文指出，将加快税收立法步伐作为深化税制改革需要把握的五个方面之一，并提出要加快房产税立法，推进房产税改革，而房产税的改革方向是减少房产建设和交易环节税费，增加房产保有环节税收。

“每年的改革文件都说要适时推进房产税改革，去年没有动作，今年仍然没有看到动作，但这不意味着方向没有锁定，只是可操作方案还没有出台。”财政部财政科学研究所所长贾康(微博)11月20日表示，目前是有关部门如何磨合可操作方案的问题，而目前的现实是法、条例、暂行条例、红头文件一起构成中国的法规体系，上海、重庆的房产税试点不仅是合法的，而且先试先行仍有必要，但未来不一定还以房产税的名义推行。

针对未来可能的突破口，贾康表示，房地产税的推出一定是渐进的，路径要先从比较具备条件、能形成决策层的共识与决心、容易操作的地方试行，同时也需要从高端住宅及增量为主来入手。如果把房产税提到“法”，全国一起实行，并不现实。

■ 影响

开发商仍对楼市有信心

记者采访发现，大多数开发商都认为房地产税从立法到推出都还需要一定的时间酝酿，短期内不会对楼市造成较大影响。

“关于加快房地产税改革，我想可能还需要一定的时间才能出台。”首创集团董事长刘晓光表示，看完了三中全会文件后，他认为决议对房地产市场还是有重要的作用，可能决议中提到市场资源配置起决定性作用、农村建设用地的流转两个方面不久后就能看到新动向，但房地产税则还需要时间。

“房地产税实质上是土地制度同价同权的问题。土地无法确权，房地产税怎么征收？我看2020年都很难完成，现在说影响太早了，慢慢等着吧。”华远地产董事长任志强在11月19日举行的“中国房地产新趋势”论坛上说，至于放开宅基地流转，三四亿农民进城后，农民抵押宅基地后可卖钱，也存在改善居住的需求，房价也不会下跌。

针对未来房企面对的挑战，刘晓光表示，将来楼市可能形成保障房、限价房、市场化的商品房的“三轨制”，可能还有部分集资房。但这个模型越来越不好掌握，对开发商的挑战是越来越大。“总的来看，中国房地产仍有一个发展时间，中国改革的红利和开放的红利肯定也会体现在房地产上。”

炒房“好时光”不再

针对推进房地产税立法和加快房产税改革，业内专家一致认为，清晰的预期和持有房屋成本的加大，将使房地产市场乃至社会更加理性健康发展。

“以前炒房人持有十几套房子都没有任何成本，以后会彻底改变。”经济学家马光远昨日对新京报记者表示，改革的大方向已经明确，以后持有房屋的环节必须缴税，如果房地产税定位为财产税，则每一个持有者都需要缴税；而如果定位为调节税，则持有超过一定面积的房屋需要缴税，未来持有房屋一定会收税，这必然会对购房者产生影响。

贾康则对新京报记者表示，房地产税的改革，十分重要的是需要给中低收入家庭、中等收入阶层和“先富”阶层都吃定心丸——中国未来的房地产税改革绝不可能覆盖低收入人群，而且还应当借鉴日本模式，明确地给所有人留出至少第一套房不征收的“基本待遇”。

针对房产税出台将打压高房价，使得工薪阶层能买得起房的观点，贾康表示，目前政府的思路是对低收入阶层、夹心层提供有效供给，对高收入阶层的多套住房收税。他认为，收税对象应该是拥有第三套房和第三套房以上的阶层，这不仅不会使社会“伤筋动骨”，房主也可根据这个信号做出自己理财方面的安排，比如将房屋出售或投入租赁市场等。

关键词 住房信息联网

住房信息联网将加速推进

业内认为全面实施住房联网意义重大，但推进过程中仍面临不小阻力

十八届三中全会公告中提出，“建立全社会房产、信用等基础数据统一平台，推进部门信息共享。”住房信息联网，不仅关系到房产税的全国开征与土地制度的“同地同权同价”及住房保障的“双轨制”，更是关系到房地产调控长效机制能否建立的重要因素。

推进速度慢于预期

据国务院和住建部提出的住房信息联网的进度要求，继2012年6月底40个重点城市的个人住房信息系统与住建部联网后，2013年6月底前将完成500个城市的住房信息联网。但随后屡屡传出住房信息联网延迟的消息。

中国房地产业协会副会长朱中一和全国房地产商会联盟执行主席顾云昌均认为，全面实施住房联网意义很大，首先可以全面摸清全国住房情况的家底。如果信息可以公开，对于接下来购买住房的家庭也可以起到引导作用。

全面实施仍面临阻力

全国住房信息联网还需要多长时间才能真正实现？原建设部总经济师兼住宅与房地产业司司长谢家谨指出，这其中有很多难题需要解决，如房屋和土地不在一个管理单位。此外，在美国，交税都是以家庭为单位，而在这方面中国却很不明晰。

顾云昌认为，住房信息联网的全面实施，目前存在一定的阻力，如公务员的财产申报制度还没有建立起来。此外，非公务员、私人的财产公布涉及个人隐私问题，也存在利益集团的阻力。在技术方面，也要解决如何防范信息泄露的问题。

■ 影响

或挤出投资投机客

如果住房信息联网在全国全面实施，开发商将会面临哪些机遇和挑战？在朱中一看来，对开发商而言，遇到的挑战将大于机遇。

“投资、投机的买房人少了，买大户型、高档的人少了，开发商就要理性地开发产品了。将来就要考虑产品的定位。这些对开发商而言都是挑战。”朱中一说。

也有不少业内人士认为，住房信息联网对开发商来说关系不大。顾云昌表示，开发商不可能随便查个人有多少套房子,但有助于开发商了解全社会住房总量、户均多少套、人均多少平米这些基本信息。

“关于个人隐私的资料，应该不能提供给开发商，这是国家有关部门应该保密的。”顾云昌说。

房屋档案或将丰富

顾云昌认为，住房信息联网对一般老百姓影响不大，但如果一个家庭在全国多地都有房产，那就会被查出来，这就是未来房产税的征收依据。

“据我所了解到的，在美国，每套房子的信息记录都很清楚：房屋建成日期、何时买进再转出、中间转手多少次，使用了多少年，目前房屋状况、里面的设备如何等，这些信息都在房屋的档案中很清楚。”顾云昌向新京报记者介绍，“而目前我国二手房中这些信息是有缺失的。住房信息联网应该涵盖这些信息，这一套信息建立起来，对我国房地产业健康发展大有帮助。”

“对购房者来说，如果政策不限制只能买一套或是两套，联不联网无所谓，只不过是国家知道公民的财产状况。”思源集团执行总裁张鹏(微博)表示。

关键词 住房保障制度

住房保障重在“公平可持续”

中央首次提出建立符合国情的住房保障体系，并规范完善住房供应“双轨制”与公积金制度

“建立更加公平可持续的社会保障制度。健全符合国情的住房保障和供应体系，建立公开规范的住房公积金制度，改进住房公积金提取、使用、监管机制。”十八届三中全会公告中提到了关于住房保障改革的内容，被认为是最高决策层首次提出建立符合国情的住房保障和供应体系，并规范完善住房供应“双轨制”与住房公积金制度。

住房保障体系需符合国情

社会保障性住房由来已久，是我国城镇住宅建设中较有特殊性的一种住宅类型，它通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，发挥其社会保障作用的住房。

一位不愿具名的业内人士告诉记者，之前政府为楼市降温的核心举措是到2015年建造3600万套保障房，但现在已逐渐暴露出一些问题，比如存在规划布局不合理、工程质量问题频出、利益寻租不断等现象。此前的中国保障房政策存在偏离正轨的风险。

“符合中国国情保障体系不只是保障房”，原住建部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮在接受新京报记者采访时指出，保障体系既有救助型的，即通常意义的保障房；又有援助型的，比如说公租房；然后还有第三个层次是互助型的，比如公积金，以后还会有自住型的。

2020年或可实现根本性突破

10月29日下午，中共中央政治局就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行第十次集体学习。中共中央总书记习近平特别指出，加快推进住房保障和供应体系建设，要处理好政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系。

多位业内人士认为，从中央政治局针对加快推进住房保障体系和供应体系进行的集体学习开始，再到三中全会，一方面，将住房保障问题上升到政治层面，继续强化作为考核地方政府官员的指标；另一方面，从融资的手段上完善了住房保障建设资金的不足。

而在北京科技大学经济管理学院教授赵晓(微博)看来，现在还做不到保障各种需要被保障的群体，到2020年可能会有一个很大的改观。他指出，过去的保障工程还是有一定成绩的，一方面，保障性住房的建设增长比较快，但是另一方面，中国城镇化还没有完成，还有越来越多的人会从农村进入城市，还有越来越多的人需要住房，这两部分决定了，需要保障性住房的人会越来越多，政府的工作还有待加强。未来中国可能会有一个比较完善的保障体系，但不会很快。

■ 难点

公平性和持续性成为最大课题

为了解决城市低收入者的住房困难，中央政府要求各地批地、批钱，大力建设保障房，然而国家审计署发布的“2012年城镇保障性安居工程跟踪审计”结果显示，有10.84万户不符合保障条件的家庭，因提供不实资料、相关部门审核把关不严，违规享受保障性住房实物分配3.89万套、领取租赁补贴1.53亿元，另有1.13万户家庭重复享受保障性住房实物分配2975套，重复领取租赁补贴2137.55万元。

对于年内多个省份审计结果暴露出保障房空置的尴尬，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹认为：“这就是供应和需求有差异。”秦虹在接受记者采访时表示，未来在把握保障房供应“度”的问题上也应体现“按需供给”。

陈淮告诉记者，此次中央全会重点研究了改革，但是提到住房保障，也是向市场经济转变的重要部分。“全会文件通篇的核心就是一个，强调市场，另一个强调公平。住房保障是公平之下的一个走向。”陈淮表示。

公平之外，保障性住房推进的持续性也被认为是住房保障改革推进过程中的一个难题。赵晓认为：“有段时间抓得紧，就进行得较快；稍微放松一些，也没有足够资金的支持，地方政府就没有积极性。”他同时表示，住房保障改革的提出，表明了房地产还是一个非常复杂的系统工程，有一些需要由市场来配置，有一些又要由政府来提供保障，才能形成一个比较完整的环境。“事实上前期的房地产市场也并没有完全交给市场，因为房地产关系民生，它不仅仅是一个投资品或者商品，它还是一个人民群众必需的民生用品。对一些弱势群体来说，还需要进行必须的住房保障。”赵晓说。

■ 影响

促进市场平衡理性发展

三中全会为我国住房政策构架的完善进一步指明了方向。

对于下一步如何进行的问题，陈淮指出，党中央部署之后，是国务院落实的事，不知道下一步会怎么做，但肯定是按照中央部署来执行。

而在接受采访的多位业内人士看来，如果保障性住房能够全面落实，将会对当前的房地产市场起到平衡的作用。“如果能够坚持执行保障和商品房双轨制，对于商品房市场的理性发展将会起到重要作用。”一位不愿具名的房企人士指出，但对于商品房市场并不会有太大的影响。“因为是完全不同的两种产品属性，针对的需求也不同，相互的影响必然有限。”该人士表示。

在保障房对于楼市整体影响的问题上，秦虹也认为二者并无实质关系。她指出，保障房的主要功能是保障需要保障人群，即那些靠自己解决住房有困难的家庭，这就是它的首要目的，必须要做到的。

而在赵晓看来，如果保障性住房落实到位肯定会对楼市降温起到一定作用。“比如说香港，房地产市场的崩盘，就是由于大量的保障性住房推出，可见保障性住房大量供应对商品房的价格会产生非常大的冲击。”赵晓同时分析认为，对于购房人也是利好，如果没有条件的，可以申请国家的住房保障；想要买商品房的人，也可以避免房价过高，而买到更便宜的房子。

关键词 城乡一体化

城乡一体化需实现资源均衡配置

在业内专家看来，“打通城乡发展之间的要素市场”是城乡一体化发展决议的一大亮点

以往我国城乡二元结构造成了城市病、农村空心化等诸多问题，制约了我国经济和社会全面发展。中国共产党十八届三中全会全面深化改革决定指出，“必须健全体制机制，形成以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体的新型工农城乡关系，让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果。”

专家普遍认为，完善城乡发展一体化对我国经济、社会发展意义重大。城乡发展一体化是一项艰巨的任务，其中将会遭遇诸多难题，这都需要改革的魄力，以及长时间耐心细致的解决。同时，房地产行业也将会迎来新挑战和新机遇。

完善一体化发展机制

本次决定报告一改以往政府纲领性文件侧重宏观的特点，对如何完善城乡发展一体化提出了细部落地的执行办法。其中，加快构建新型农业经营体系、赋予农民更多财产权利、推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，以及完善城镇化健康发展体制机制，都将是健全城乡发展一体化体制机制的重要组成部分。

中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，虽然上述内容均在以往不同政策层面上提出过，但城乡一体化作为改革的重要部分出现在决定文件中，并且明确提出改革方向、具体方案和时间表，这超乎人们想象，也反映出中央对推进城乡发展一体化的坚定决心。

“打通城乡发展之间的要素市场是城乡一体化发展决议的一大亮点。城乡间土地、资本、劳动力等要素流通起来，能够有效激活城乡市场流通，加速城乡一体化进程。”中国社科院农村发展研究所宏观室主任党国英认为。

倪鹏飞也表示，完善城乡发展一体化体制机制的各个方面都具有丰富含义。其中，赋予农民更多财产权利一项就要求，要保障农户宅基地用益物权，推进农民住房财产权抵押、担保、转让，并建立农村产权流转交易市场。这将会为拓宽农民财产性收入渠道提供更多可能性，也为农村劳动力流动、农民创业等提供经济基础。

实现要素自由流转

在众多业内专家看来，要实现城乡发展一体化，可谓任重道远。在改革过程中，也将遭遇诸多问题。

可以说，打破城乡市场间要素流通的藩篱是城乡发展一体化的必然要求。“从制度安排方面来说，要加快建立城乡一体化市场的速度。让土地、劳动力和资本能够在市场配置下自由流动。尽快实现让市场说话。”倪鹏飞认为。

“过去中央财政对农村发展投入较少。未来要实现公共服务均衡化，不仅要依靠中央投入，更需要依托多渠道融资，为农业现代化和城镇化提供坚实保障。”北京大学不动产研究鉴定中心主任冯长春表示。

党国英分析，如何实现公共资源均衡配置，提升基础设施和公共服务环境，也成为实现城乡发展一体化的突破口。地方政府部门能否权衡利益、简政放权，就成为决策落地的决定要素之一。

在倪鹏飞等专家看来，在实现城乡要素平等交换、实现公共资源均衡背后，隐藏着众多相关利益调整。这不仅需要发挥市场经济体制作用，也需要政府有魄力来打破这些陈旧的利益机制，推动利益结构调整。

在改革推进的具体政策方面，党国英认为城乡发展一体化的全面铺开，土地确权工作和户籍管理制度改革首当其冲。同时这些工作都需要土地管理法、承包法等相关法律的相应修改，乃至“居住法”等一系列的新法确立来配合。

■ 热点

城镇化战略将助推“一体化”

今年以来，城镇化作为一个热点话题，受到社会各界热议。然而在此次中国共产党十八届三中全会全面深化改革决定文件中，更多强调的是完善城乡发展一体化体制机制。这是否代表着未来的一种发展转变和趋势？

中国社科院副院长李扬曾在接受媒体访问时表示，这表明我们正在更为成熟地看待城乡一体化这一历史进程。过去我们对城乡发展一体化认识不够全面，更多是通过城镇化来解决各方面问题。但近来实践显示这种做法有失偏颇。从城镇化角度来谈城乡一体化，很有可能演变为单纯的造城运动，也可能会侵犯农民利益，并且土地利用等效率问题也很难提高。因此，在充分考虑我国经济活动和关系后，中央提出采用城乡发展一体化来统筹城镇化、公共服务均等化、农业现代化等问题。可以说，城乡发展一体化是城镇化的推进目标。

“这确实是一个值得深思的问题。”党国英认为，此次决定的核心是改革，城乡一体化作为改革的一部分，兼具改革和发展双重属性。而城镇化则更像是一种发展战略。城乡一体化过程中需要实现要素自由流转和资源均衡配置，城镇化是必不可少的助推力。

■ 影响

房地产行业将迎“机遇与挑战”

城乡一体化涉及土地流转、户籍制度和城市建设等诸多问题。站在房地产行业角度来看，既将经受未来改革的冲击，也将会迎来发展的机遇。

“挑战和机会将会紧密相连。土地制度的相应调整，将会挑战开发商的利益格局和既得利益，打破垄断，有利于市场充分竞争。”倪鹏飞表示，此时善于抓住机遇，创新能力十足的企业将有可能逐步开拓市场，抢占更大市场份额。从长远来看，基础设施和公共服务重新一体化布局，以及土地政策变革将会提升可利用空间，有利于大城市人口疏散，促使房价回归合理空间。

冯长春也认为，城乡发展一体化进程中带来的开发和购买需求，将会为中小型房企提供更多发展机会。

在商业地产方面，第一太平戴维斯董事徐伟成表示，城乡发展一体化可能会对商业地产投资带来一定利好预期。但商业地产在实际经营中受到经济环境、外商投资、内商驱动等多因素影响。因此，目前的改革决议并不会对商业地产产生直接影响。

同时也有业内人士表示，改革仍待一系列的突破，仅在土地确权方面就需要一系列相关政策推进。而这些突破又牵连到目前多方利益的冲突。因此城乡发展一体化究竟会对房地产行业产生怎样的影响，还是要视未来各项工作的操作和监管方能确定。