内房股如何赢得香港投资者青睐？

2013-12-27 13:17:43 作者： 来源：第一财经日报 浏览次数：0 网友评论 0 条

中华PE:

对于赴港上市的内房发展商而言，要赢得香港乃至国际投资者的青睐并不是一件轻而易举的事。

今年以来，共有7家内地发展商登陆香港资本市场，就其上市后的股价表现而言称得上喜忧参半。

截至12月26日，当天收盘价在招股价以上的公司只有龙光地产(03380.HK)、五洲国际(01369.HK)、毅德国际(01396.HK)，而金轮天地控股(01232.HK)、当代置业(01107.HK)、景瑞控股(01862.HK)以及时代地产(01233.HK)均处于“潜水”状态。

“今年上市的主要是中小规模发展商，在他们之前很多内地龙头发展商已经来到香港，因此投资者面对内房股时有很多选择。”一位券商分析师对《第一财经日报》记者表示。

目前在港挂牌的内地发展商有数十家之多，包括万科、绿地、金地、招商、万达等企业近两年来也纷纷以借壳方式现身，国内龙头房企几乎在香港资本市场都已占据一席。

此外，还有更多在内地从事物业开发的香港本土开发商可供投资者选择，中小规模发展商在上市募资时将面临更大的挑战。

赶上今年上市末班车的龙光地产相关负责人告诉记者，路演期间公司以“低成本、高利润”的表现吸引投资者，公司土地储备平均地价仅为每平方米1001元人民币，与此同时一体化的开发模式保证了较高的盈利水平——2012年核心净利率(不含评估增值)为18%，以此体现差异化的竞争力。

东方证券分析师张奇告诉记者：“香港投资者通常青睐这样一类内房股：有较高的周转率，在市场需求旺盛的地区拥有土地储备，有较高的品牌认可度，还有一点就是，分红稳定。”

香港投资者素以厌恶风险而著称，因而对政策变化以及企业的负债水平格外敏感。“政府对房地产(行情 专区)行业的看法以及政策的变化是投资者始终关注的宏观层面的话题，针对具体公司，投资者关心的是企业在保守与激进的策略之间如何做出平衡。” 张奇说

今年以来，内地一、二线土地市场成交活跃，无论均价还是总价屡创纪录，发展商看中这些地区旺盛需求及购买力的同时，也不得不为此付出高昂的土地成本。

如果近年屡屡见诸媒体的“鬼城”报道令香港投资者对内地三、四线城市的房地产市场缺乏安全感，那么一、二线城市高企的土地成本也开始令部分投资者感到忧虑。

金英证券在一份关于内房股土地储备的报告中指出，不断上升的土地成本可能会导致利润率的收窄，在此情况下对各家发展商土地储备的质量作出分析显得格外重要。

在一些香港投资者看来，发展商的项目布局广泛比项目聚集在少数城市更有利于分散风险，当然这种观点并不绝对，一些聚焦在重点城市或特定区域的发展商所表现出的高成长性，例如融创中国(01918.HK)，让香港的投资者开始重新审视内地房地产市场的特点。

“香港投资者相对理性，即使对特定话题进行炒作，也十分看重在概念以外，事情本身是否能够在未来带来实实在在的收益和现金流。”张奇说。例如恒大足球队近期表现对恒大地产股价并没有明显的影响。

香港中文大学财务系教授王泽基说：“内房股的估值普遍不高。一家公司股票的价值等于其未来现金流量现值，在这个基础上再有所折让。现金流波动越大，折让就越大，相反，现金流稳定，公司的未来可以预期，折让就小，估值也就越高。”

“内房股的问题在于缺乏可持续的稳定的经营模式，开发一个项目就像拍摄一部电影，电影卖座就大赚，不卖座就惨了，或者政府一旦有一项新政策出台，就会受到很大的影响。对内地发展商而言，需要开发一些可以为其带来长期、稳定收入的业务，这样更易受到投资者的青睐。”王泽基说。

虽然赴香港上市会面临不同程度的资产净值折让，但对于内地发展商而言，登陆香港资本市场仍然是一次赢得融资以及发展空间的机会。

“港股上市后，真正打通了融资渠道，解决了困扰公司发展的资金问题。上市后对债务结构进行优化，财务风险也将处在较为合理的水平。此外，上市加强了企业内部管治，更加强调透明性和规范化的发展要求。”新城控股副总裁欧阳捷说。