李嘉诚连抛中国内地物业 商业地产现风险

2014-01-17 12:23:59 作者： 来源：经济参考报 浏览次数：0 网友评论 0 条

中华PE:

日前，李嘉诚之子李泽楷继父亲卖出广州、上海、南京三物业后，表示将出售旗下盈大地产。在短短5个月内，李氏家族已出售了价值超200亿元的中国内地物业。

对此，业内人士认为，在新的经济条件下，亚太区房地产(行情 专区)投资市场的吸引力有下降的趋势，与此同时商业地产已出现明显的泡沫迹象，李嘉诚作为投资风向标，其频抛物业也正是来源于对未来市场的判断。

李氏家族再抛内地物业

13日，电讯盈科公告证实，旗下全资附属盈大地产就出售北京盈科中心股权正与独立第三方处于深入磋商阶段。电讯盈科表示，如果双方达成协议，预期这项交易将构成一项非常重大出售项目。

这是李氏家族2014年对于内地物业的首个动作。据了解，盈科中心位于北京市朝阳区工人体育场北路甲2号，使馆区附近。毗邻兆龙饭店，周边物业包括外交公寓，三里屯village，三里屯酒吧一条街等。项目包括写字楼、商场、休闲美食及服务式公寓。

去年2月，已传出盈大地产有意以80亿元高价出售。值得一提的是，在此之前，2013年12月31日，李嘉诚长江实业集团旗下A R A基金正出售南京新街口最繁华地段的国际金融中心大厦(IFC )，接盘者为宏图三胞集团，据市场人士估计，该大厦估值约为30亿元人民币。8月29日，“长和系”两家公司长实、和黄双双发布公告，将各自下属公司分别持有的广州西城都荟广场各50%股权出手，最终以26亿元成交。10月18日，和黄与长江实业再次出售位于上海陆家嘴(行情 股吧 买卖点)东方汇经中心，最终以11.55亿美元、约70亿元成为近年来规模最大的写字楼交易之一。这就意味着加上之前的三次抛售，短短5个月内，李氏家族就已出售了价值200亿元的中国内地物业。

除了抛售内地资产外，李嘉诚又被曝出通过其他方式变相减持在港资产。置富产业信托此前发布公告称，打算出价58 .49亿港元，向李嘉诚控制的长江实业收购天水围发展有限公司全部已发行股本，意味着通过此次资本运作，长江实业变相减持嘉湖银座近70%的股权。

值得注意的是，此次李氏家族连续抛出的项目均为写字楼等商业项目。D T Z戴德梁行亚太区预测及策略研究部主管冯国健表示，过去几年，由于价格相对吸引，加上市场上有充裕的债务资本及权益股本，令金融海啸后的物业投资额屡创新高，但近来却显示未来亚太区房地产投资市场吸引力有下降趋势。

冯国健认为，未来二、三线城市将出现庞大的商业地产供应，这也进一步造成空置率上升，租户议价能力增强。此外，在经济疲软的背景下，一旦开始加息，亚太区物业的相对投资价值将会下降。

也有业内人士指出，李嘉诚作为投资风向标，总是能提前对未来市场进行预估，这也意味着，其选择频抛物业的做法正是来源于对未来市场的判断。

万科董事会主席王石也在微博上直言：“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信号，小心了！”

广州购物中心频唱“空城计”

在李氏家族抛售商业地产的同时，有更多地方却在兴建。2013年的商业地产市场显得火热，万科等龙头房企在发力住宅地产的同时，纷纷向商业地产抛来橄榄枝。但是，随着供应的急剧增加，供应过剩危机迅速膨胀，部分城市的空置率已远远超6%的国际警戒线。

以广州为例，第一太平戴维斯报告显示，广州购物中心2013年整体空置率较2012年末提高了1.1个百分点，达到10.8%。

也正是由于空置率高企，使一些本打算开幕的购物中心频“打退堂鼓”唱“空城计”，而暂缓开业。例如，位于番禺区的日本永旺集团旗下清河永旺梦乐城，原计划2013年秋天开业，如今宣布延迟开业；位于珠江新城的高德置地“冬”广场最早计划2011年9月开业，但拖延多年至今仍无动静。

值得注意的是，本已难招商的购物中心们却仍需要面对2014年供应洪峰的现实。报告显示，2014年，广州购物中心将迎来供应洪峰，新增供应面积将达到61万平方米，创历史新高。业内人士坦言，目前广州在运营的主要商业体总量已超过40多个，2014年在建或将建成的综合(行情 专区)体及商业项目超过20个，有近400万平方米的新增商业面积即将陆续上市，将使未来3-5年内的商业环境竞争更为激烈。

他表示，最近两三年，广州的购物商场延迟开业几乎成为常态，只有两三成的项目能准时开业，新开业项目的招租率多低于7成。

事实上，广州只是我国商业地产发展的一个缩影。近年来，为追求业绩盲目规划，一些地方商业综合体项目井喷。盈石中国日前发布的报告显示，截止2013底，中国20大城市商业地产总存量达到6461万平方米。而到2016年底时，三年新增供应量总计将接近3500万平方米，占目前总体存量的54%。写字楼三年后的增量将超过5800平方米，占目前存量的173%。

华南M all再战商业地产

曾经被美国时代周刊誉为全球最大购物中心之一的东莞华南M all，日前重新开始招商。而在经历了多年的大面积空置后，现在的华南M all悄悄把“建设世界级购物公园”的宏大目标变成了“立足万江、辐射东莞”。

新华南M all的投资商东莞北大资源商业管理有限公司总经理高铁栓在接受《经济参考报》记者采访时表示，当北大资源重新接手这个项目，最重要的就是吸取教育，不要再走华南m all做过的错误路线。

2001年，定位于中世纪文艺复兴的购物公园，号称世界最大购物中心的华南m all开始筹备，2003年开盘，总面积达到45万平方米。

“在2003年全国商业地产刚刚起步的时候，这个项目的规模和目标是确实是空前的。项目的设计公司是美国团队，完全按照美国购物公园的设计来规划，结果却遭遇到水土不服。”高铁栓介绍。

事实上，这个40多万平方米的巨无霸综合体，当初设计时甚至没有烟道和煤气管道，无法做餐饮。“美国是冷餐和电烤类居多，和中国的餐饮习惯完全不同，这种美国团队的设计也完全不符合中国的国情。”

而在高铁栓看来，华南M all失败的最大问题在于定位过高。规划世界级的购物中心，必然需要世界级的奢侈品和名牌，但当初的经营团队完全没有考虑到：东莞夹在广州和深圳两大都市之间，距离香港也只有两个小时的车程，本地高档消费外流，奢侈品几乎没有市场。当初的开发商并没有注意到，东莞的G D P在全国二线城市排名前列，但是零售额大致只有一个县级市的水平。

而事实也证明了这种“想当然”的后果：在正式营业几年之后，华南M all的空置面积超过36%，成为商业地产有名的烂尾楼。

随后，最开始的开发商撤离，项目的接手者变成了北大资源集团。

去年10月，华南M all启动重新招商，面积5 .3万平方米，加上原有开业的30 .6万平方米，整个项目的开业面积达到37万平方米，空置率下降到17 .7%的“正常水平”。尽管如此，相对于华南Mall的巨大体量，17 .7%的空置率换算下来还有8万多平方米的面积，接近于一个新的大型购物中心。

华南M all走过的弯路，正在一些其他地方复制。而根据研究机构世联地产的统计，中国正在施工中的综合体是已建成综合体的四倍，而规划中的综合体规模，大概又是正在建设的综合体的四倍。一些地方政府的建设城市综合体的正式计划仅仅是所有计划当中的一部分，下属的地方往往会根据上级部门的规划搭车，自行培育更多的项目。中国西南某省，省级规划的综合体项目129个，而各地自行纳入规划发展的项目是这个数字的两倍。

中国房地产协会副会长顾云昌表示，城市综合体的多样性，是城市功能完善，增强公共服务的主要窗口，地方希望通过城市综合体，带来更高的G D P。但是，由于城市综合体集中了优质土地资源和大量资金，一旦过剩引发泡沫破裂，后果则不堪设想。因此，专家建议，一方面，应合理控制城市综合体数量，警惕烂尾风险；另一方面，从抓运营管理着手提高质量，预防城市“黑洞”的形成。

【延伸阅读】

李嘉诚旗下企业近年部分大型并购一览

2013年7月李泽钜以77.53亿港元拍板收购英国天然气供应商WWU，控制英国三成天然气供应，这也成为他继承父业成为华人新首富之后的第一笔大买卖。

2013年6月， 长江实业97亿港元收购荷兰最大的废物转化能源公司AVR共计35%的股权。

2012年9月，长江基建6.45亿英镑(77亿港元)收购英国配气网络。

2011年8月，长江基建24.1亿英镑(290亿港元)收购了英国水务公司。

2010年7月长建、港灯及李嘉诚基金会合作，以699.93亿元作价，向法国EDF收购其英国电力(行情 专区)网络业务。

2007年10月长建以50亿元收购能源公司TransAlta Power之全部已发行基金单位，TransAlta Power持股49.99% 的TransAlta Cogeneration拥有加拿大6家电(行情 专区)厂之权益。后港灯向长建购入 TransAlta Power一半基金单位。

2006年6月和记电讯国际以4.5亿美元(约35亿港元)购入Hutchison Essar之5.11%股权，令持股增至67%。

2005年6月长建以5.575亿英镑(约 67.49亿港元)购Northern Gas Networks之40%股权，港灯亦以2.773亿英镑(约 33.56亿港元)购入Northern Gas Networks19.9%股权。

2004年12月 Hutchison Italy以 4.69 亿欧元(约 47.4 亿港元)，购入Cirtel所持的全部H3G Italy股份。

2004年8月以长建为首的财团，以大约200亿元收购英国北部气体分销网络NEG股权，长建占69.8%股权，United Utilities PLC占15%，李嘉诚(海外)基金会占15.2%。

2003年8月赫斯基能源收购Marathon Canada Limited所有股份，及Marathon International Petroleum Canada的Western Canadian资产，总收购价为 5.88 亿美元(约 45.74 亿港元).

2002年8月屈臣氏向欧洲主要保健及美容产品零售集团Kruidvat Group提出收购建议，作价约13亿欧元(约131亿港元).

2002年7月长建和港灯收购电力公司Citipower I Pty Ltd，涉资约62亿元。

李嘉诚家族再抛内地资产业 内称商业地产泡沫明显

李泽楷旗下盈大地产13日公布，正就出售北京盈科中心权益，与独立第三方深入磋商，若交易成功将会构成盈大地产一项非常重大出售。业内人士认为，我国的商业地产尤其是城市综合体，已出现明显的泡沫迹象。

出售物业为5A级写字楼之一

电讯盈科昨日公告证实，旗下全资附属盈大地产就出售北京盈科中心股权与独立第三方处于深入磋商阶段。电讯盈科表示，如果双方达成协议，预期这项交易将构成一项非常重大出售项目。

据悉，盈科中心为北京市内众多知名的5A级写字楼之一，位于北京市朝阳区工人体育场北路甲2号，毗邻兆龙饭店，周边有外交公寓，三里屯酒吧一条街，使馆区等。项目包括写字楼、商场、休闲美食及服务式公寓。去年2月，已传出盈大地产有意以80亿元高价出售。

易居房地产研究院研究员严跃进认为，从盈科中心权益出售的角度看，李嘉诚家族资产转移的策略用得很到位。目前欧美经济正出现抬头，而中国楼市泡沫隐忧加剧。从投资的角度看，该物业抛售符合高抛低吸的策略。从商人的敏感性角度看，对国内大城市的项目出售、资本回收，并加大欧洲市场的投资，符合动态的调整策略。目前与其理解“楼市泡沫会不会破灭”的问题，倒不如理解“在目前楼市泡沫中投资者如何获利”的问题。李嘉诚家族目前实际上在风险规避和套利等方面有自己的理解。

商业地产泡沫初显端倪

世邦魏理仕等机构认为，北京写字楼市场过去几年租金飞涨的局面也引起了外界对其市场可持续发展的担忧。

严跃进表示，尽管中国有庞大的商业市场需求，但从投资获利的角度看，必须考虑投资的价值。毕竟今年中国宏观经济和政策、楼市格局将会有比较大的变动。

巨头点评

任志强谈李嘉诚抛售资产：

只要东方广场没卖就没撤资

昨天下午，华远地产(行情 股吧 买卖点)董事长任志强在其微博接受网友提问。针对网友关于“李嘉诚抛售内地资产是否存在撤资套现”的提问，任志强称，“只要李嘉诚没有把东方广场卖了他就没有撤资，他有那么多东西没有卖，卖的才多少。”(信息时报)

李嘉诚再抛房产说明什么

李嘉诚又一次抛售其在内地的房产了。

1月11日，李嘉诚家族旗下两家上市公司电讯盈科和盈大地产双双停牌，随后，电讯盈科发布公告，证实旗下全资附属的盈大地产正就出售北京盈科中心股权事宜与独立第三方进行深入磋商。电讯盈科表示，如果双方达成协议，预期这项交易将构成一项非常重大的出售项目，但电讯盈科强调，截至公告发布，盈大地产仍未作出是否出售的决定，与第三方也没有签订具有约束力的买卖协议。

盈科中心位于北京朝阳区工人体育场北路，项目包括写字楼、商场、休闲美食及服务式公寓。有消息称，李嘉诚的这块物业总价值达80亿元，但消息来源未说明该市值是港币还是人民币。

李嘉诚的这一次出手，给外界的感觉，非常怪异。

整个2013年，李嘉诚频频出手套现内地资产：8月，出售广州西城都荟广场等项目，套现26亿元；10月，出售上海陆家嘴东方汇经中心，套现约70亿元；12月，出售南京国际金融中心大厦，预计收获30亿元。

李嘉诚套现引起香港和内地媒体的热议，各种说法此起彼伏，有的说法甚至提到了政治的高度。为平息议论，2013年11月，李嘉诚罕见地、高调地接受了内地南方报业集团的采访，向外界表达了自己仍是一个“爱国、爱港”商人的基本态度。

那次采访，大致可以看作是李嘉诚的一次危机公关，效果也还说得过去。

但是，就在采访后不久，从南京到北京，李嘉诚还是接连抛售黄金地段的物业。

这到底是为什么？李嘉诚需不需要再一次接受媒体的采访，作一番解释呢？

笔者对此有所猜测。

笔者猜测，李嘉诚抛售物业，和内地正在进行中的不动产登记制度改革有关。

将不动产登记统一到国土部门，是十八届三中全会做出的决定。

这个决定，是最能打动人心的决定。原因很简单，几乎所有的人都明白，不动产统一登记完成之后，接下来国家就要征收房产税，而房产，已经成为中国人最重要的资产。

有一个数据：城镇全国自有住房拥有率2011年为84.7%，2012年增加为85.4%。2011年有13%的家庭拥有两套房，2.5%的家庭拥有三套或以上住房。2012年，有两套房的家庭增加至13.9%，而三套或以上家庭则大幅增加至3.4%。

这个比率，一定是逐年、顽强上升的。所以，对于不动产登记制度的改革，对于不动产登记背后的房产税，很多的人在睁大眼睛看着，心里也在盘算着。

李嘉诚抛售内地物业说明，惦记着不动产登记和房产税的，不但有老百姓，还有商人。精明的商人，不但惦记着，而且已经开始动作了。李嘉诚就是这样一个精明的商人。

相关的蛛丝马迹，已经有人点破，不过没被重视罢了。

早在两年前，就有业内人士分析，房产税，也许会从商业地产开刀。

笔者认为，这个看法，非常有道理。

房产税在最开始的时候，曾给民众一种误区，以为房产税开征以后，会将房价打压下去。但是上海、重庆试点的结果证明，房产税在打压房价方面，作用很小。于是大家逐渐明白，政府征收房产税的最重要的目的，是在房地产开发接近尾声之前，给地方政府找补一个稳定的税收来源。

如果这个税种，一开始就对准了芸芸众生、对准了普通百姓，那么，这个税种在全社会引起的震动和反弹，将是不可想象的。无论是拆老百姓的房子，还是收老百姓的钱，都不容易。如果这个税种，不是先针对老百姓的住宅，而是对准了商业地产，从操作层面看，更容易，也更容易被民众接受。

所以，如果不出意外，房产税的征收，应该是从商业地产开始，普通百姓的住宅就早着呢。

李嘉诚作为一等精明的商人，应该是早就预料到了这个结果。商人，当然是趋利避害的，他抛售内地物业，也就在情理之中了。大家对他议论纷纷，甚至上升到政治、爱国的高度，实在是冤枉了他。

根据以往的经验，即使是对商业地产征收房产税，恐怕时间也还早。

因为，第一步，将不动产登记统一到国土部门，就是一项浩大的工程。

1月11日，国土资源部副部长徐德明在“2014年全国国土资源工作会”就不动产登记工作作出了部署。媒体报道的信息显示：从建立部际联席会议制度，到组建不动产登记局、机构人员要到位，再到研究出台不动产统一登记条例，再到建立统一登记信息平台、制定统一登记簿证，再到信息管理基础平台和查询服务系统建设，再到农村地籍调查和农村土地确权登记颁证，等等等等，国土部今年一定忙得不亦乐乎。后面的房产税，还没影呢。

当然，以上只是笔者的猜测。也许，情况恰恰相反。新一届政府，新的作风。说不定，针对商业地产的房产税，会以常人难以想象的速度从天而降，让拥有庞大商业地产的企业家们措手不及。

李嘉诚应该是猜测到了这个结果，所以及时出手了。 (中国工商时报)