澳洲小公寓遇冷 英国投资买房首付两成半

2014-01-24 09:42:01 作者： 来源：南方都市报 浏览次数：0 网友评论 0 条

中华PE:

近期多家房企进军海外，绿地集团12亿英镑投资伦敦住宅项目，在马来西亚收获过百亿的碧桂园落子悉尼，家叶海外投资集团执行董事黄弼唯向南都记者表示，目前不少中产阶层投资移民对海外教育资源丰富的区域看好，频频出手。家叶海外建议，投资者“出海”要区分自住还是投资功能，后者尤其要注意海外当地住户的选房偏好。

澳洲二次房贷杠杆

在澳洲悉尼留学的谭小姐有着丰富的澳洲生活经验。她在接受南都记者采访时表示，第一次来澳洲就发现大学生都是搭伙租房住，而且房租价格不菲。当时家境不错的她就说动父母，在澳洲大学附近投资房产。如今谭小姐入手的一套家庭公寓租期基本没有断过，她直言，当初经验不够丰富，如果选择更大户型，租金还会更可观。

澳大利亚房地产评估与研究机构R PD ata发布，多年以来悉尼房屋供给一直低于需求，房地产价值保持每年5%-10%的增长。同时澳洲政府规定，在澳洲，海外人士购房首付仅10%，即可与当地居民一样享受房屋贷款权。

在澳洲，房屋贷款利率一般在7.32%-7.37%，由于当地银行竞争激烈，不时推出优惠政策或者“honeym oon rate”、“introductoryrate”给出6.99%甚至更低的利率。

另外，如果投资澳洲房产能有效利用杠杆原理，则可减少甚至免除贷款利率的困扰。因为澳洲银行与国内不同，它允许二次房贷，购房者只需要购买第一套房后，把其升值部分以现金方式提取作为第二套房产的首付，贷款利率选择“还息不还本”的低房贷利率方式，在澳洲房产较高的租金回报及升值潜力情况下，以租代供及“滚雪球”式购房也并非难事。

佳海国际市场总监林通介绍，澳洲二次房贷除杠杆原理外，还有N R A S计划也是吸引众多投资者到澳洲投资重要原因之一。购房者平均每户每年高达10，000澳元左右(约每年6.5万- 7万人民币)。此补贴将根据通货膨胀率逐年增加，共发放10年补贴，预计每户总补贴将超过120，000澳元，这意味着购买即有78万人民币收入，该楼盘特别合适首次投资澳洲房产或资金预算较低的投资人士。

[投资建议]

大户型走俏

“建议选择偏大户型的，因为澳洲总体算是地广人稀，”黄弼唯提醒，海外房产投资者要分清楚购房功能是自住还是投资。如果是前者，选自己心水之地即可，如果是用作投资的话，建议迎合当地人的需求，比如偏大的户型。对于出海的开发商，则建议选择开发当地人习惯的户型，以便于出手。如果商业公寓选太小的比如50平米，很可能没有市场。

由于澳洲的保障住房及福利政策覆盖较好，有购房经济实力的人对自我空间要求很高，不喜欢小户型的住宅。因此投资者应注意有关的考量，确定自己的购房需求和功能规划。

英国自住房贷两成

对比国内繁复的贷款手续，英国和澳洲贷款方便快捷且安全。中介机构介绍，国人仅需要有效护照、最近三个月银行对账单、最近三个月工资单和最新的完税证明及存款证明(说明申请人拥有足够资金支付房产首付)，即可申请贷款。

如果购房者是个体经营者，则需要最近三年的财务报告和最近的英国海关与税收总署(H M R C )及税收计算表格。按照惯例，购房自住的买家首付少，可获得更高贷款比例，最高可达80%。而投资购房的买家需要付出更多首付，最高只能获取75%的贷款。

H小姐是一家外企高级管理人员，2010年由于工作需要外派到伦敦工作。根据自己的存款，决定在伦敦购买了离市中心近的两房公寓。根据她的需求和80万英镑的预算，投资置业咨询公司帮她在Covert G arden和H olborn附近买到一处两房开放式客厅的老式房产。

值得注意的是，在购买交易过程中，H小姐找到中介公司做了合法避税，最终以低于市价10%的价格购得，同时还节省了2%的房产印花税。第二年，H小姐又在同样的政策下购买了一套纯投资用途的小户型期房公寓。

林通就告诉南都记者，现时英国的房贷利率多采用浮动利率，自住买房即是在英格兰银行基准利率的基础上加2 .68%，并在贷款期限内按此利差随该基准利率浮动。投资买房则是在英格兰银行基准利率的基础上加3 .38%，并在贷款期限内按此利差随该基准利率浮动。

“以公司名义递交的投资房产贷款申请适用不同的贷款利率，详情需咨询投资者借贷的英国分行。另外，英国贷款年限分行最长的贷款年限为25年。”林通表示。

[投资建议]

强化合同

不管是个体投资者，还是房地产开发商，在投资过程中，律师咨询费和会计费用都是一笔省不掉的支出。投资应该遵循投资当地的政策要求。

佳海国际市场总监林通强调，国人的法律意识比较薄弱，在进行海外房地产投资时应强化合同意识。“国外没有口头协议这个概念。在签约前一般要聘请律师对合同条款进行研究。”林通对南都记者介绍说，在律师的见证下签约后，买卖双方有三天的冷静期。合同生效以后，所有的程序都应该按照合同的细则来进行。