降负债与谋转型 苏州高新定增面世

2014-02-08 09:43:08 作者： 来源：中国行业研究网 浏览次数：0 网友评论 0 条

中华PE:

尽管房企再融资开闸尚无定日，但上市房企却并没有因为再融资的“前途未卜”而心生去意。
　　
1月23日晚间，苏州新区高新技术产业股份有限公司披露非公开发行股票预案，拟定增募资不超过15亿元，为开发建设房地产项目提供有力的资金支持。
　　
定增募资15亿
　　
根据预案，苏州高新拟向包括公司控股股东苏高新集团在内的不超过10家特定对象，以不低于3.45元/股，发行不超过43478万股，募资不超过15亿元。
　　
而所有发行对象均要以人民币现金方式认购本次发行股票。其中，苏高新集团按照截至2013年12月31日持有苏州高新股份的比例认购本次非公开发行股份总数的40.57%。
　　
扣除发行费用后，此次募集的资金将全部投入徐州“万悦城一期”、扬州“812号地块”以及补充公司流动资金。
　　
其中，徐州“万悦城一期”预计总投资额14.69亿元，募集资金拟投入金额为9亿元；而扬州“812号地块”预计总投资额10.01亿元，募集资金拟投入4亿元；剩余2亿元募资将作为公司补充流动资金。
　　
资料显示，徐州“万悦城一期”位于徐州市泉山区三环南路以西南、玉带河以北。项目规划用地面积为19.21万平方米，总建筑面积35.99万平方米，规划户数约1306户。项目目前已开工。
　　
而扬州“812号地块”位于扬州市广陵区，项目规划用地面积6.93万平方米，总建筑面积预计15.53万平方米，规划户数约1440户。
　　
至于为何选择这两项目，苏州高新证券事务代表宋才俊在回应观点地产新媒体时介绍道，该两项目比较符合再融资的要求，地块所处位置优越，市场前景及盈利性较好，项目去化速度有保证。
　　
徐州万悦城项目毗邻正在开发的彭城欢乐世界，具有丰富的自然和人文景观资源，并且靠近轻轨1号线，交通便利。另外，扬州项目周边教育、医疗、商业等配套比较完善，该地块所处的扬州东南区域是扬城房地产开发的凹地，竞争相对较弱，加之周边待搬迁、拆迁家庭形成的持币待购消费者众多，项目销售前景良好。
　　
对于此次募资，苏州高新方面称，将有利于实现公司在地产行业新形势下的转型升级以及盈利能力的持续增长。募集资金的补充，将缓解公司对流动资金的压力，支持公司现有项目的运转以及未来项目的开发。
　　
降负债率与谋转型
　　
值得注意的是，苏州高新指出，本次非公开发行将有助于优化公司的资本结构，提高抗风险能力。
　　
据相关研报就指出，截至2013年9月30日，苏州高新的资产负债率为79.18%，而净负债率则处于行业最高水平，高达239.3%。彼时公司的在手现金为19.1亿元，但短期借款和一年内到期的非流动负债合计53.9亿元，财务压力较大，而建安开支及偿债压力将使公司难以加快扩张步伐。
　　
业内人士也强调，虽然净负债率的高低并不反映企业对债务的保护能力，但是净负债率太高的话也是有较大风险的。
　　
对于当前的资产负债率，宋才俊解释道，79.18%的负债率相对来说还是有点偏高，而导致偏高的主要原因是国家政策调控使得项目的整体去化速度受到影响。
　　
苏州高新目前存货40多万平方米，其中有一部分还是前几年地产调控时留下来的现房。
　　
而事实上，在公布定增预案之前，苏州高新相关人士就曾提及到公司这两年借了较多的银行贷款。而申请再融资的目的之一就是改善财务结构，降低负债率，加快存量资产周转和资金回笼。
　　
除去对降低资产负债率和财务风险的诉求，苏州高新还提到本次非公开发行的实施将助推公司的转型升级。
　　
“虽然公司方面没有正式对外宣布，但是在当前房地产市场环境下，公司会在旅游方面增加一些投入，当前旅游板块占公司的份额还是偏小。”宋才俊如是说。
　　
据苏州高新2013年中报显示，上半年公司旅游服务板块营收9626万元，占公司总营收的9%。而公司当前的旅游项目有苏州乐园和徐州乐园。

随着2014年中央一号文件对加快农村金融制度创新、强化金融机构服务“三农”职责作出全面部署，银监会日前表示将遵循市场化、商业化和集约化原则，鼓励社会资本发起设立农村商业银行，持续提高社会资本在村镇银行股比，加快构建本土化的多元股权结构。专家认为，当前农村金融改革滞后已经成为制约农村经济发展的软肋，一号文件明确了农村金融的发展方向，必须抓住当前政策红利，加快金融体系服务于农村经济的步伐。
　　
城乡金融资源冷热不均
　　
今年一号文件提出全面深化农村改革加快推进农业现代化，其中加快农村金融创新成为助力农村经济可持续发展的关键因素，直接面对“三农”的农村中小金融机构近年更是得到迅猛发展。据银监会统计，截至2013年末，全国共组建农村商业银行468家、农村合作银行122家、农村信用社1803家、村镇银行1071家。
　　
尽管农村金融发展取得长足进步，但是与城镇相比，农村金融业务成本高、利润低、风险大的问题没有得到根本解决，农村金融供给仍然不足，城乡金融资源冷热不均已经严重制约农村经济健康发展。尤其是近年来，国有商业银行出于风险控制和盈利的考虑，业务重点逐渐向大中城市转移，导致县域金融机构数量和业务快速萎缩，农村金融日益陷入边缘化状态。截至2012年末，中国仍然有1696个乡镇没有银行业金融机构网点。
　　
浙江大学中国农村发展研究院院长黄祖辉认为，我国农村金融发展的基本障碍主要是二元体制导致的一种资源要素的扭曲配置，即金融的城市偏向。中国社科院金融所金融市场研究室副主任尹中立也表示，农村基层的小微金融实际上一直处在被遗忘或者不发达的状态，农民客观上有对金融强烈的需求，却没有充足供给。
　　
加快发展有四大机遇
　　
“农村金融是现代农村经济的核心，要实现农业发展、农村繁荣和农民增收，离不开金融机构强有力的支持。”人民大学农村经济与金融研究所常务副所长马九杰表示，虽然金融机构在推动农村金融基础服务和解决“三农”融资难问题等方面取得了初步成效，但离满足新时期“三农”事业发展的要求还有很大距离，农村金融服务也仍是我国金融体系中的薄弱环节。
　　
农业银行副行长李振江表示，农村金融仍然是一个世界性的难题，中国农村金融的发展仍然存在诸多矛盾以及面对尚未建立风险分摊机制、承贷主体不足、资金外流、金融环境滞后等四个方面的挑战。
　　
然而，挑战也意味着机遇。去年中共十八届三中全会提出了进一步深化农村改革的重大任务，对长期以来困扰农村经济和农村金融发展的深层次问题提出了明确的改革方向，这为农村金融服务发展带来了新的机遇。
　　
李振江指出，农村金融发展的重大机遇表现在：一是加快构建新型农业经营体系，将为农行提供更多合格的承贷主体；二是允许将农村土地房产用于抵押担保，将有利于缓解农村金融的担保难题；三是大幅增加农民财产性收入，将促进农村地区个人金融业务的发展；四是保障金融机构、农村存款主要用于农业、农村，将加大农村金融市场的信贷投入。
　　
资本下乡需合力推动
　　
加快农村金融发展，需各方合力推动。今年一号文件提出支持由民间资本发起设立服务“三农”的县域中小型银行，并要求积极发展村镇银行，逐步实现县市全覆盖，符合条件的适当调整主发起行与其他股东的持股比例。
　　
银监会表示，将按照股东本土化和股权多元化原则，鼓励社会资本发起设立农村中小金融机构和参与高风险机构重组改造，稳步提升民间资本股比，努力为民间资本投资创造有利环境。保持农村合作金融机构的民营特色，支持社会资本在农村信用社基础上发起设立农村商业银行，鼓励社会资本参与高风险农村信用社重组，适当放宽高风险信用社的持股比例，甚至允许阶段性控股，以充分调动各方力量，提高社会资本投资的积极性。
　　
“一号文件中提到要积极发展村镇银行，可以说是为一些民间资本、社会资金进入金融业，特别是进入农村的金融业开辟了更广阔的空间，提供了更多的渠道。”马九杰认为，资本下乡不仅有利于激发农村发展的活力，推进农业产业化、规模化、品牌化经营，促进农业增效、农民增收，而且有利于培养有市场意识和农业科技意识的新农民，实现多方共赢。

中国结算发布证券账户管理规则征求意见稿
　　
证券账户整合工作取得实质性进展，统一账户业务平台即将出炉。
　　
中国证券登记结算有限责任公司(以下简称中国结算)日前正式发布了《中国证券登记结算有限责任公司证券账户管理规则(征求意见稿)》(以下简称《意见稿》)，《意见稿》不仅将转融通及两融账户纳入调整范围，而且还新增了多层次证券账户架构，即，投资者证券总账户(以下称为一码通账户)作为记载投资者证券持有及变动总体情况的证券总账户，现有沪A、深A等证券账户作为记载投资者参与单个交易场所及投资特定交易品种的具体情况的证券子账户。
　　
中国结算相关负责人指出，对于存量账户，中国结算在迁移时为每个持有账户的投资者自动配发一码通账户和客户号，并建立与现有沪深及基金账户之间的关联关系，对于新增投资者，在其首次开户时，同时申请开立一码通账户。
　　
新增多层次证券账户架构
　　
为适应多层次资本市场建设的需要，降低市场成本、提高市场效率，中国结算于2012年下半年启动了证券账户业务整合工作，建立多层次证券账户架构，拟全面统一沪、深市场账户业务规则、业务流程，并建立与之配套的统一账户业务平台。
　　
根据规定，原则上，中国结算管理的证券账户有关账户业务均纳入《意见稿》调整范围。鉴于目前开放式基金账户在业务流程、开户代理机构管理等方面与场内证券账户存在相当大的差异，规则中明确中国结算对开放式基金账户业务具有特殊规定的，从其规定。对于转融通担保证券明细账户、投资者融资融券交易信用证券账户等其他机构委托中国结算提供配号服务的账户，参照执行。
　　
值得注意的是，《意见稿》参照商业银行账户设置的通行做法，新增了多层次证券账户架构。投资者证券账户由一码通账户及关联的子账户共同组成，中国结算将设置一码通账户及子账户，一码通账户用于汇总记载投资者各个子账户下证券持有及变动的情况，子账户用于记载投资者参与特定交易场所或用于投资特定证券品种的证券持有及变动的具体情况。子账户包括A股账户、B股账户、封闭式基金账户、开放式基金账户以及中国结算根据业务需要设立的其他证券账户。
　　
中国结算相关负责人指出，多层次账户架构建立后，实现了同一投资者多个证券账户之间的关联，实现了投资者信息的集中存储与管理。中国结算将根据市场需要及统一账户平台运行情况，分三个阶段推进一码通证券账户的使用：第一阶段，统一账户平台上线运行，一码通证券账户在账户开立、账户资料查询、账户资料变更等账户业务中使用。第二阶段，统一账户平台平稳运行一段时间后，投资者可使用一码通证券账户查询证券持有信息以及办理证券质押、非交易过户等业务，中国结算也将在发行人名册、登记结算对外凭证中增加一码通证券账户信息。第三阶段，投资者可使用一码通证券账户在跨市场业务中办理证券划转及股份确权。
　　
该负责人指出，在上述三个阶段的工作中，一码通证券账户将不取代现有证券账户，交易与登记结算业务仍然通过现有沪、深证券账户完成，现有证券账户与一码通证券账户的记录均可作为投资者持有资产的确权证明，证券账户业务整合工作对证券交易和结算系统均没有影响。中国结算将根据统一账户平台运行情况以及市场发展和投资者接受程度逐步开展各阶段工作。
　　
强化账户实名制实行“一人一户”
　　
为了强化账户实名制，保障投资者合法权益，《意见稿》把目前实践中已经采取的相关账户实名制措施纳入账户管理规则中，明确了投资者应当以本人名义申请开立证券账户，不得冒用他人名义或使用虚假证件开立证券账户；投资者应当使用以本人名义开立的证券账户，不得使用他人证券账户或将本人证券账户提供给他人使用。
　　
同时，新规还强调了开户代理机构在账户开立和使用环节落实实名制的审核监督责任。《意见稿》规定了中国结算及开户代理机构对不符合实名制要求的账户可以采取限制使用和注销等措施。将休眠账户单独管理、不合格账户限制使用等行之有效的账户管理措施纳入规则中，并根据市场意见，将休眠及不合格账户业务范围从A股账户扩大到包括B股账户在内的所有证券账户。
　　
中国结算指出，目前来看，从便于账户管理角度考虑，并不宜放开“一人一户”，尤其针对深圳市场“多处托管”的制度安排，放开“一人一户”会进一步增加账户管理的复杂度。对此，《意见稿》沿用了现有账户管理规则的规定，明确除中国结算另有规定外，同一投资者只能开立一个一码通账户及一个同一类别或用途的子账户。对于具有合理资产分户需求的投资者，也可以根据中国结算的规定开立多个账户。
　　
同时，新规还进一步完善了开户代理机构管理的有关规定，强调了其在账户开立和使用环节的管理、监督责任。《意见稿》规定开户代理机构应依法合规使用投资者信息，不得泄露投资者信息，增加了未经中国结算同意不得将所代理证券账户业务转委托第三方机构办理、不得无故限制投资者办理证券账户注销及转托管业务等要求。
　　
不仅如此，新规还优化了账户注销业务和证券账户信息变更业务等业务。《意见稿》指出，为进一步便利投资者，降低市场成本，拟取消纸质证券账户卡，明确了由开户代理机构本地保存账户业务电子化凭证，不再向中国结算报送；规定投资者申请开立A股账户时，中国结算为其同时开立沪市及深市A股账户，即投资者申请开立A股账户，将一并为其开立沪深A股账户，收取一笔A股账户开户费；将沪、深市场账户注销生效时间统一为T+0等。
　　
此外，为处理好相关衔接工作，避免规则的频繁修改，中国结算将有关有效身份证明文件类型，业务申请材料、具体办理方式及流程等具体且容易发生变化的内容调整至正在配套起草的《账户业务指南》中规定，保持工作的稳定性。其中，拟配套制定的《账户业务指南》中规定证券账户开立后次一交易日可用于交易场所申报交易。