香港楼市“崩盘”风声四起 港府高官匿名“辟谣”

2014-02-14 10:19:06 作者： 来源：21世纪经济报道 浏览次数：0 网友评论 0 条

中华PE:

一位要求匿名的港府高官向本报表示，现在香港的楼价顶多只算进入平稳期，还没进入下跌周期。政府一旦确认楼市进入下跌周期，将会沿用逆周期思维放松调控。“但显然目前还言之尚早。”

新春伊始，有关香港楼市“崩盘”的风声四起。

2月12日，香港屯门两幅限量地以远低于市场预期的价格成交。每平方英尺地价最低2129港元，创12年来新低。

就在3天前，新鸿基减价推售元朗住宅项目“尔峦”156个尾货单位，平均尺价8526港元，较去年首推时骤降35%，甚至比同区二手楼价都要低10-15%；若再计算印花税回赠因素，则减价幅度达40%。

再早些时候，长江实业新年首个新盘销售让利25%。

这种发展商竞相减价促销，与1997年亚洲金融危机中香港楼市崩盘时的情形有些相似，这引发了舆论对香港楼市前景的热议。

目前香港楼市价格指数和租金都处于历史最高水平。“香港2013年的楼价，已经超过1997年上一个楼市周期最高峰时的价格。香港楼市可能正在面临转折点。”香港大学城市规划及设计系教授赵丽霞表示。

香港多数地产业界人士认为，新盘降价更多是市场营销策略，其释放的信号不足以证明楼市已到下降拐点.

也有多位学者指出，自2008年以来，在美国量化宽松政策之下，香港和内地楼市的变动曲线息息相关。QE退出、货币政策的反转将引发香港和内地资产价格尤其是房地产(行情 专区)价格的下跌，似乎已如箭在弦。

纷纷争议中，近日，一位要求匿名的香港政府高官在私人场合向21世纪经济报道记者讲述了他对当前香港楼市形势的判断。

他说：“现在香港的楼价顶多算进入平稳期，还没进入下跌周期。由于美国不正常的货币政策，香港楼价已经历了超长牛市，银行(行情 专区)利率是主导这一轮周期的关键因素。政府一旦确认楼市进入下跌周期，将会沿用逆周期思维放松调控。”

“但显然，目前还未到时候。”这位高官表示。

新界地产劈价潮

2月10日，新鸿基地产在香港元朗的住宅项目尔峦推出156个新单位，平均售价约为8526港元/平方英尺(约71679元人民币/平方米)，较去年推售时降幅达35%。此外，新鸿基为部分买家提供额外优惠。

本次新鸿基地产尔峦住宅地产项目“降价”的手段是提供额外的折扣优惠，“交易完成后回赠税费总额70%”，而非直接降价。

戴德梁行香港区董事总经理、北亚区策略发展顾问部主管陶汝鸿表示，本次香港房地产商并不是直接降价，而是针对香港政府楼市调控双倍印花税和买家印花税的“双辣招”，开发商帮助买家付出30%的税。这些税本来应该是买家来付，但是发展商为了快点卖掉房子，所以愿意为买主付印花税。

此前，香港政府两次上调购房印花税。2012年10月，非香港永久居民、本地和非本地注册公司在香港购房额外征收15%的买家印花税，额外印花税税率上调至5%。随后不久再次上调印花税。

发展商的这一轮竞相减价，不禁让人回想起1997年的那个冬天。其时，香港楼价触及历史新高，即使头顶逾10%的贷款利率，港人也平均拿出74%的月收入贷款买楼。当年10月，亚洲金融危机爆发。长江实业率先劈价20%出售鹿茵山庄。其他地产商纷纷跟风降价。结果从1997年到2003年，楼价连跌6年，累计跌幅76%。

如今，一样是触及历史高位后的调整，一样是发展商大幅降价促销，香港楼市莫非正在迎来如17年前那样的崩盘周期？

与“九七崩盘”的比较

事实上，各大国际投行的确纷纷看淡2014年香港楼价，巴克莱、渣打、花旗和德意志分别预计新年楼价将重挫10%至30%。

陶汝鸿分析，由于在开发商带头为新开盘项目提供折扣优惠，间接下调房价，令买主倾向于购买一手房，这给二手房房价下行带来压力。数据显示，截至目前香港二手房已有5%-10%的降幅。

他认为，香港楼市的拐点2013年就已经出现，房价在压力下从高峰下调，未来也有继续下调的压力。

不过，中信证券(行情 股吧 买卖点)国际企业及高资产客户销售及业务发展主管林一鸣并不认同香港楼市即将“崩盘”的看法。

他认为，港府调控措施对打击短炒效果显著。香港土地注册处数据显示，2013年所有楼宇买卖合约较2012年下跌39%，合约价值下跌30%，短线投机交易几乎绝迹。

在此背景下，2013年开发商的售楼步伐并无明显加快。一向奉行“货如轮转，现金为王”的长实， 2013年卖楼收入少于50亿港元，远低于去年初设定的300亿港元目标，今年维持300亿港元的销售预期。新鸿基新一财年卖楼目标只有280亿港元，按年减少15%，其中香港仅占190亿港元。恒基地产新年卖楼目标160亿港元，与去年持平。这与1997-1998年间四大地产商“比赛卖楼”的盛况不可同日而语。开发商此举更像是在测试市场“水温”，并非下跌周期中的恐慌性抛售。

从市场供应来看，在1997年到2003年的下跌周期，香港平均每年有85000个单位应市。仅1997年就有64400个住宅单位落成。这也与当前的楼市情况大不相同。香港运输及房屋局的最新统计显示，2013年私人住宅落成量仅8300个，同比减少18%，为有记录以来的第二低，远低于政府原先预估的13551个。

“不计算内地投资需求，香港每年的私人住宅需求最少也有1万个；3D调控下，发展商推盘意欲阑珊，很难指望楼价在这种超低供应的前提下会发生崩盘”。林一鸣分析说。

他认为，与内地类似，香港楼价只会“越调越涨”，除非按揭利率出现明显逆转。他甚至认为，鉴于调控措施严重影响发展商供应，低息效应会持续释放购买力，香港楼价2014年仍将上涨5-10%。

多名香港地产商巨头同样不认同“崩盘”之说。长实集团执行董事赵国雄2月12日告诉21世纪经济报道记者，他没有感受到卖楼有任何压力，新盘定价随行就市，预计香港楼市今年将告别亢奋期，楼价年化波幅不超过10%。

新地副董事总经理雷霆也在一个公开场合表示，后推的单位肯定将会加价，预期全年楼价走势平稳。

面对楼市最新形势，香港金管局总裁陈德霖日前回应称，当前楼价仅属轻微下跌，住宅按揭贷款也因为金管局的六轮逆周期措施而放缓，目前难以确定楼市是否已从上升周期转入下降周期。

降价效应传导至内地？

香港楼市的降价目前并未引发政府进一步的动作。陶汝鸿认为，香港特区政府当下的措施是加快公屋供应、增加土地供应，只有房屋供应回到正常水平，香港政府才有可能放松楼市印花税调节政策。

前述不愿具名的港府高官也向21世纪经济报道记者表示，香港这一轮楼价上涨始于2009年美国推行量化宽松政策，客观来说，不正常的货币政策是造成资产价格翻倍的“罪魁祸首”。要结束这轮楼价牛市，取决于美国的利率政策何时恢复正常。

香港金管局1月底提交立法会的文件显示，2009年首推逆周期措施以外，香港新批出住宅按揭成数平均由64%降至55%；按揭供款占入息比例亦由41%降至35%。银行按揭利率已由3年前的不足1%，升至平均2.25%，且今年有可能继续上升。

前述港府高官判断，美国的就业数据并没有出现实质性的改善，因此很难预计美联储何时才会启动加息周期。官方高度关注银行利率变化对楼价的压力，假设按揭利率出现快速上升，按照逆周期思维，按揭政策和其他管控需求的措施都会相应放松，但政府会谨慎判断楼市周期的逆转。

他相信，楼价涨跌均有周期，始于2009年的逆周期措施很大程度上可平抑市场逆转时所带来的冲击。简单来说，投资气氛越是炽热，政府就越是收紧信贷、压抑需求；若低息环境改变，供求开始平衡，楼价显著下跌，那么政策就会出现相反的方向，逐步退出调控。“但显然目前这些还言之尚早。”

不过，香港楼市的降价毕竟释放出一种信号，即美国量化宽松的货币政策(即QE)退出的影响已经显现。“当美联储宣布退出量化宽松，大量热钱流出香港楼市，回流美国本土之时，港币及以港币计价的资产将出现狂贬。”香港一不愿透露姓名的投行人士称。

独立经济学家谢国忠指出，当前QE真正退出时，必然刺破中国大陆长达10年的房地产泡沫。这可能是从内地三四线城市的鬼城开始破裂，逐步蔓延至一二线城市。

也有分析人士认为QE退出对中国楼市影响仍有待观察。花旗银行大中华区首席经济学家沈明高表示，房地产市场泡沫会不会破裂，取决于地区人口的流动。如果某个区域未来人口越来越少，那么这个泡沫破灭的可能性就非常大。

在2013年，内地已有多个三四线城市楼市出现崩盘，如鄂尔多斯(行情 股吧 买卖点)[-1.35%资金研报]、温州、营口等二三线城市，世联行(行情 股吧 买卖点)在最近的一份价值投资报告中将这些城市列为风险型城市，在这些城市中投资会带来问题。

开发商们也在极力避免库存过剩、需求增长有限的二三线城市，纷纷重回一线城市；大型房企并在营销策略上采取让利优惠，以尽快出货。如恒大地产在春节期间，其旗下所有楼盘均可享受9.7折优惠，并在首付款上可以进行分期支付。

易居中国联席总裁丁祖昱指出，房地产市场成交量在今年要超过去年将非常困难，建议开发商尽快跑量去化。

香港开发商开盘降价四成试温 未来港楼价仍有变数

香港房价与内地房价类似，都属于常年坚挺、不见下跌的一类。不过眼下，香港竟有开发商采取直降40%让利促销，虽说是拿尾盘作秀、噱头居多，但实实在在让了一把利，内地开发商啥时也能仿效同行，让内地刚需购房者马年也欢乐一把。

去年底香港楼市掀起的新盘减价潮持续到农历马年。近日，香港出现新盘开年即抛出降价四成的大甩卖。

有业界人士直言，此举乃售楼方作秀，香港房价并未松动，大甩卖的举措以噱头居多，一方面测试市场承接力，另一方面希望重聚市场人气。

大幅降价

试温市场需求几何

新鸿基地产日前大幅削价推售新界元朗住宅楼盘“尔峦”的货尾楼盘(剩余的楼盘)，平均每平方尺价格为9268港元，较去年推售时下降近35%，亦比同区二手楼盘价格要低。此外，新鸿基地产亦为买家提供付款折扣优惠、新地会会员折扣优惠，以及提供按新的从价印花税率及买家印花税的70%作为印花税现金回赠，以此合计，最高降幅或达40%。

如此大的降价幅度自然引起市场关注。

“ 新鸿基地产此举是用少量的货尾单位去测试市场承接力有多少，假如有很多人争购，就证明市场仍有需求。”高力国际香港研究及谘询执行董事卢永辉称，发展商积极推盘策略将会放在全新楼盘，用货尾测试水温较为方便。

美联物业住宅部行政总裁布少明表示，今年首季新盘潮持续，预计发展商将继续提供多元化优惠吸纳大部分购买力，预计今年楼市将由新盘主导。

对于新盘大幅减价，业内人士指出，目前看来，开发商的新盘大幅折让噱头居多，不足以反映目前的楼市情况。

事实上，目前整体香港的楼市依然坚挺，二手楼市价格上行通道并未发生改变，上周五公布的反映本港二手楼价的中原城市领先指数(CCL)，最新报118.31，创一个月新高，指数按星期上升0.64%，创13个星期以来最大升幅。

从整体指数图看，2013年全年CCL指数一直在高位横行，目前还未有出现明显的下跌趋势。而在部分区域，还出现缓慢的上涨。全年看来，即使在重重辣招包围下，去年香港整体楼市成交跌近40%，但楼价全年仍升2.73%。

不过，新盘的大幅降价无疑将给二手楼价带来下行压力。投行瑞银表示，新地大幅减价售楼，将会导致未来其他发展商推盘亦会跟随减价，短期内对二手楼价将带来下调压力。二手业主必须积极考虑增加削价幅度，拉近与一手楼价的差距，积极提升吸引力。

中原地产研究部高级联席董事黄良昇指出，1月30日美国联储局宣布再度减少买债，对香港楼价的影响，将于2月下旬公布的CCL开始反应。

未来香港楼价

仍有变数

对于香港楼价自2009年持续猛烈的升势至今，资产泡沫的言论甚嚣尘上，然而，未来楼市的走势还将受资金面、利率、楼市政策等多个因素影响。

有位业内人士认为，由于港府楼市调控政策退出会引发庞大市场需求推高楼价，所以“双辣招”在今年内退出的可能性接近于零。

香港金融管理局总裁陈德霖近日表示，暂未见资金大规模进出香港，但香港楼市前景未明朗。

去年已有多家机构均预测，今年香港楼市整体将会下跌10%-20%，但出现大幅下跌的可能性不大。业界人士认为，影响香港楼市长远走向的，最关键还是美国息口走势。现时香港按揭息口仍于历史低位处徘徊，供款仍较租金低，市场普遍预期2015年美国才有机会加息，届时香港楼市才将面对真正考验。

香港置业高级执行董事伍创业表示，预计未来按揭利率走势将影响楼价，二手楼市大跌机会不大，调整幅度在一成左右。美联集团副主席黄静怡也指出，2014年楼市将易跌难升，估计全年约5%至10%跌幅。

新地联席主席兼董事总经理郭炳江日前表示，从美联储减少买债的规模来看，虽然令近期息率有轻微上升，但相信退市步伐缓慢，预期息口不会有太大变化，低息环境料维持两三年。本港楼价受制多方面，他相信整体楼价不会大上大落，但个别地产商推盘时，可能想加快出货，故有机会会减价促销。

美联物业首席分析师刘嘉辉指出，在加息等阴霾下，未来资金流走速度将影响楼价调整幅度，短期内二手楼价有5%至10%下跌空间，整体楼价未来两至三年将有两三成的下跌空间。

中原地产亚太区住宅部总裁陈永杰则有不同看法，他认为，美国退市对香港整体楼市影响轻微。他认为，美国正式退市，显示美国经济基调正逐步向好，对香港出口亦有裨益，长远而言，对楼市起正面作用。(证券时报)

香港楼市崩盘前夜？地产代理裁员风暴乍起

2月10日，香港地产巨头，由郭氏家族控股的新鸿基地产在元朗推出其新年第一个楼盘。与外界预想不同的是，新楼盘售价直降40%，实用面积尺价在7583港元至10884港元之间(约合6.36万人民币/平方米至9.13万人民币/ 平方米).

而在今年1月初，李嘉诚控股的长江实业推出的新盘“DIVA”也一次性给予买家高达25%的优惠，一套面积100平方米的“豪宅”就能比周边的物业便宜200万港元。

两大地产巨头联袂降价已被香港地产界解读为香港楼市“熊影”浮现的信号。

现金付款再减5%，提前还款减3%

新鸿基地产此次推出的楼盘名叫尔峦，152个分层单位，售价由423.9万法院至1294.1万港元不等。

新鸿基代理助理总经理陈汉麟说，尔峦的付款方式有3种，第一种是现金付款，买家可获5%的折扣，如果是新地会的会员，还可以再获得3%的优惠，第二种是灵活付款方式，新地会会员可获3%优惠，如果540天内提前还款，可再获4%的折扣，第三种是900天特长付款计划，提前成交最多可获3%减免。同时，基于以上三种方法的付款方式，买家都可获印花税的现金回赠，金额为应付印花税的7%。

据理财周报记者测算，如果是一次性付款的客户，最高可获折扣大约在8%。

事实上，自2012年10月开始，为了平抑房价，香港特区政府宣布，非香港永久居民、本地和非本地注册公司在香港购房，将额外征收15%的买家印花税，并上调额外印花税税率5%。只是，过去1年间通过调高印花税都不能压制的房价，如今在美联储缩减QE和内地资金回撤的情况下似乎已显现开始下降的苗头。

千万豪宅交易创3个月新低

香港楼价“熊影”初显的苗头大约有三个。

首先是豪宅交易的数量急剧下降。理财周报记者辗转获得的香港土地注册处数据显示，今年1月，香港仅有470宗价值1000万港元以上的住宅买卖登记，较去年12月的732宗剧减36%，这是自去年10月起的最低成交量。

其次，香港中小型地产代理行已出现裁员迹象。一家老字号地产代理公司竟裁撤了为其服务近20年的中层管理人员，在香港地产圈内激起涟漪。香港置业的高级执行董事伍创业此前接受媒体采访时表示，今年香港楼市的情况凶险，预计整体楼价将会有10%的下调，成交量将比2013年更少，他预计今年下半年香港中小型代理行会出现大规模的收缩。

再次，一些二手楼的业主甚至已开始亏本卖楼。香港美联物业助理联席董事李子乐表示，以香港油麻地一套价值850万港元的物业为例，原业主2个月前开价850万港元，无人接盘，在坚持了1个月后，最终以698万港元售出，直降18%，原业主账面上大概亏了40多万港元。

事实上，在一些香港投行人士眼中，如今香港远高于1997年亚洲金融风暴爆发前鼎沸的房价才是“熊影”浮现的最终原因。香港的香港区1997年指标楼盘的均价约为7493港元/平方英尺，如今在下降了2000港元/平方英尺后，仍高达9945港元/平方英尺。而九龙区的均价，1997年是6451港元/平方英尺，如今依然有7900港元/平方英尺。(理财周报)