香港部分楼盘大幅降价 内地炒房客亏钱卖楼

2014-02-17 13:25:43 作者： 来源：中国新闻网 浏览次数：0 网友评论 0 条

中华PE:

近日，“以长江实业和新鸿基为代表的部分香港大型地产商开始大幅降价”的消息引发关注。实际上，不仅仅是楼市成交惨淡，热门地段流标、入市新盘降价抢客等一连串负面消息也不断冲击香港楼市。

当地舆论称，这是特区政府一年多以前连续推出“辣招”打压楼市造成的。但更重要的原因是，美联储退市已造成资金从新兴国家大规模流出，低利率资金堆积出来的“炒楼”热潮自然减退。

目前，悲观气氛正笼罩香港楼市。有机构分析，香港楼市调整周期展开，今年楼价或下调一成。

惨淡

内地客香港亏钱卖楼

近期有关内地客亏钱卖楼的消息接连不断，最新爆出的一宗是一名内地韩姓业主卖楼亏了600万港元。

这位内地客持有的是位于山顶加列山道的300平米“大宅”，业主2011年购进的时候花了1.28亿港元。有知情的代理透露，这名内地客购入物业后本来打算短线炒卖，中间也曾经试图出租，但一直没找到下家，于是便将房子叫价下调求售，最后以1.3亿港元售出。以购入价计算，这次转售账面虽然微赚200万港元，但连同印花税及佣金等，估计该名内地客要亏损约600万港元。

山顶豪宅属富人区，而富人又一向不差钱，故而山顶豪宅价格从来是只高不低。这让港人感叹，更催生警惕：香港楼市正走在下坡路上？

内地客亏钱卖楼并非这一例。盘点一下近期的实例：

大角，有一处实用面积1061平方英尺(约合90平米)的住宅，原本由一名内地客以2265万港元购入，近日以2200万港元易手，账面损失65万港元，若加上厘印费(96万港元)及代理佣金等杂项支出，实质损失逾180万港元。

大潭阳明山庄，一名近年买入多个物业的内地郑姓客人，在2012年斥资1900万港元购入的物业，近日以1795万港元售出，账面亏损约105万港元，而由于交易须付5%额外印花税，即近90万港元，假如全数由卖方承担，再连同印花税及佣金等费用，他实际上亏了约270万港元。

内地客为何频频爆出亏钱卖楼？直接因素，多数意见认为与内地“钱荒”有关，在香港买楼的内地投资者多是生意人，受银行(行情 专区)收紧信贷、资金周转困难影响，一些内地投资者急于出售物业回笼资金，只好亏钱卖楼。但“蚀本”出手，也反映了香港楼市近期需求不旺的“惨淡”景象。

很多人都在问：这种凄凉仅仅是短期现象，还是意味着一个调整周期的到来？全球资金大环境影响下的香港楼市，会否因一系列负面因素叠加而出现多米诺骨牌效应？

难免

香港“炒楼”热潮必然减退

农历新年过后，传来的不仅仅是楼市成交惨淡这一桩坏消息，热门地段流标、入市新盘大幅降价抢客等一连串负面消息也不断冲击楼市。

最新消息是，屯门两幅住宅地截标以每平方英尺2000余港元的低价售出，创下该区块十几年以来的最低价。至于新楼盘“劈价抢客”，以元朗一楼盘为例，去年3月底首度开盘，当时平均实用平方英尺价1.71万港元，而最近一期报价则是约9200港元，价格调整幅度可谓惊人。

有舆论称，这是特区政府一年多以前连续推出“辣招”打压楼市造成的。去年下半年起，由于特区政府推出针对内地炒楼的“双辣招”(非本地人、短期炒卖者加征印花税)，内地客参与较多的“豪宅”市场便开始疲软。据差饷物业估价署早前公布，去年全港楼价升约7.7%，升幅为5年来新低，实用面积1722平方英尺(约150平米)以上大户型，楼价更是5年来首次出现跌幅，全年下跌2%。

更有机构数据称一手房需求应声锐降，以非本地个人及非本地公司名义购买物业的个案，去年第三季度减少至平均每月89宗，占总成交2.2%，远低于2012年1月至10月期间，平均每月约360余宗，占总成交逾4.5%的水平。

“辣招”之外，全球金融大环境更为人所关注。香港作为对全球资金动向最敏感的开放式经济体，国际金融一有风吹草动，楼市便摇晃不已。美联储退市已造成资金从新兴国家大规模流出，原为低利率资金堆积出来的“炒楼”热潮自然会减退，这是香港楼市疲软的根本。

香港金管局总裁陈德霖早前预告，金融海啸后流入的1000亿美元将会撤走，届时会对资金流动性及利率造成压力。

香港金管局及中原研究部的资料显示，自2008年美联储推出首轮量宽后，热钱流入将香港银行体系资金一度推高至3180亿港元，令按揭息率由3.5厘水平回落至2厘多的低位，现时银行体系资金约1639亿元，资金转势流走后，市场预计按揭利率将从低位回升至逾3厘水平。

中国内地对香港的影响也越来越大。从香港的角度看，一方面，内地经济保持稳定增长，内地金融系统稳健、不易受国际冲击，对香港起着重要的支撑作用；另一方面，内地收紧银根、整顿“影子银行”、打击腐败，又客观上影响了对香港楼市的需求。内地整顿金融秩序对全球金融的影响也不容小觑，一国际金融机构高管就直言，中国为影子银行“收水”，比美联储退市更值得新兴市场忧虑。

下调

香港楼价今年或降一成

悲观的气氛正笼罩香港楼市。农历新年期间，一二手房成交大幅下挫，说明投资者对现阶段入市买楼变得犹豫，大部分都转持观望态度。

一机构民调显示，市民预期短期楼价下跌所占比例为70.9%；而认为楼价短期上升所占比例为12.1%，属偏低水平。

在香港，一枝独秀的地产行业也可视作经济之母，楼市一旺百旺，一衰百衰。从楼市周期看，回归以来香港曾经历过1997年(亚洲金融危机)、2003年(非典危机)及2008年(美国次贷危机)的楼市大调整，自2008年12月香港私人住宅价格跌入谷底后，反弹至今累计升幅已达134%。目前楼价升幅换算成年率高达18.5%，是G D P增幅的5到6倍，也是物价增幅的3到4倍。无论从基本面还是从外围大环境看，香港楼市都显现出正在步入调整期。美联储的加息预期就是调整的信号。

香港财金官员已不只一次警告，香港利率有可能比美国更早进入加息周期。一方面，在新兴市场热钱流走的阴影之下，未来加息的可能性骤增；另一方面，受持有成本增加的影响，地产商会加快售楼，未来香港楼市新盘供应将会逐步增加。不少业内人士据此分析，香港楼市有可能要调整两成或以上才见底，调整期至少需要2年。

不过，也有乐观者认为，目前香港经济基调良好，失业率仍维持约3.3%水平，业主持货能力较强，低息环境下，大部分不需急于“劈价”套现，预计今年住宅楼价有望上升。

还有业内人士把楼市保持畅旺的希望寄托在内地客身上。世邦魏理仕发布《中国资本进军海外房地产(行情 专区)投资报告》，预计今年中国个人投资者将有1.1万亿元投向海外房地产市场。有分析师算账，由于人民币持续升值，目前内地客入市港楼等于打了7.8折。

莱坊董事及大中华研究及咨询部主管林浩文表示，短期内“限购令”不会有所放宽，港人在内地购房的限制依然持续，加上内地税制复杂，投资内地楼市未必有多大赚头，简单而言5年要升值3成以上才“有钱赚”。他又表示，限购令内地资金南下，预料投资者将重返香港新盘市场，今年内地买家比例将由现时的5%增至10%。

总之，多数观点认为，香港楼市将进入调整期，但由于全球发展尚算稳定，调整将是温和的。有机构预测，新盘减价冲击二手房，预期今年二手楼价下跌10%。如果其他地产商跟随减价卖楼的话，新盘定价有可能会“一浪低于一浪”，而急于套现的二手房业主惟有减价争夺客源，假如一手房及二手房的价格齐跌，香港楼市就可能真走到转折点了。

香港部分新楼盘大幅降价 判断进入熊市为时尚早

近期，香港龙头地产商不约而同降价出货引起市场关注。长江实业推售的首个新年楼盘“DIVA”给予买楼方25%的优惠；另一地产巨头新鸿基位于元朗的住宅项目“尔峦”售价更是直降40%。

分析人士指出，部分新楼盘降价并非是香港楼市转入熊市的开始，其主要原因是由特区政府调控楼价的楼市“辣招”以及美联储的退市所引起。亦有业内人士认为，降价销售的楼盘大多位置较为偏远，交通状况、配套设施并不完善，降价是为了吸引客户。

利嘉阁地产研究部主管周满杰对记者说，长江实业、新鸿基楼盘降价尚未产生连锁效应，但不排除未来会有其他开发商降价跟进，“就目前情况看，判断香港楼市进入熊市为时尚早。”

他认为，衡量香港楼市表现有两个标准，即中原城市领先指数和屋苑租金。目前，中原城市领先指数尚未跌破上轮熊市的低位100点，而私人住宅租金亦高于去年同期每平方英尺22.7港元的水平。

“香港楼市正处于调整期，或有可能重拾升势。”周满杰说。

他认为，美国量化宽松政策退出将对香港楼市产生影响，但由于低息期有望维持到明年年中，今年购房者负担不会明显加重，按期还款压力不大。

中原地产研究部高级联席董事黄良升表示，政府的楼市调控措施曾令开发商措手不及，直到去年第四季度，生意才渐回正轨，现在降价推盘是为了追回销售进度。

黄良升亦认为，香港楼市并未到牛熊市转折点，“熊市是不论楼价高低，都没有人买，但现在需求依然旺盛，并且七八成左右都是香港本地人的需求。”

对于香港楼盘降价会否传导到内地市场，周满杰认为香港经济多依靠内地，所以由香港起始带动内地楼盘降价可能性不大。黄良升则认为，内地经济受外围影响有限，因此亦不看好内地楼价会随之下降。

为打击因楼市供求失衡、超低利率和资金流动泛滥等导致的楼市潜在泡沫与风险，特区政府在增加土地和房屋供应的同时，于2012年10月和2013年2月出台了一系列“辣招”，分别从买卖环节入手，增加交易成本，并通过税收限制了非香港永久居民的入市。

政策规定，购买住宅3年内卖房需支付10%到20%的“额外印花税”，此项政策旨在打击炒楼行为；非香港永久性居民和所有公司购房需缴纳15%的“买家印花税”，加重了非港人的置业成本。

受到“辣招”调控的影响，2013年香港楼市成交出现明显回落，根据香港土地注册处公布的数据显示，去年香港所有种类楼宇买卖合约较2012年下跌39%。

特区政府官员已多次表明立场，认为香港楼市情况仍不明朗，存在不确定因素，暂不会取消调控措施。对此，黄良升表达了自己的担忧——楼市流通缓慢使得经济流动性减弱，长此以往将对香港经济造成不良影响。(第一财经日报)

香港开发商开盘降价四成试温 未来港楼价仍有变数

香港房价与内地房价类似，都属于常年坚挺、不见下跌的一类。不过眼下，香港竟有开发商采取直降40%让利促销，虽说是拿尾盘作秀、噱头居多，但实实在在让了一把利，内地开发商啥时也能仿效同行，让内地刚需购房者马年也欢乐一把。

去年底香港楼市掀起的新盘减价潮持续到农历马年。近日，香港出现新盘开年即抛出降价四成的大甩卖。

有业界人士直言，此举乃售楼方作秀，香港房价并未松动，大甩卖的举措以噱头居多，一方面测试市场承接力，另一方面希望重聚市场人气。

大幅降价

试温市场需求几何

新鸿基地产日前大幅削价推售新界元朗住宅楼盘“尔峦”的货尾楼盘(剩余的楼盘)，平均每平方尺价格为9268港元，较去年推售时下降近35%，亦比同区二手楼盘价格要低。此外，新鸿基地产亦为买家提供付款折扣优惠、新地会会员折扣优惠，以及提供按新的从价印花税率及买家印花税的70%作为印花税现金回赠，以此合计，最高降幅或达40%。

如此大的降价幅度自然引起市场关注。

“ 新鸿基地产此举是用少量的货尾单位去测试市场承接力有多少，假如有很多人争购，就证明市场仍有需求。”高力国际香港研究及谘询执行董事卢永辉称，发展商积极推盘策略将会放在全新楼盘，用货尾测试水温较为方便。

美联物业住宅部行政总裁布少明表示，今年首季新盘潮持续，预计发展商将继续提供多元化优惠吸纳大部分购买力，预计今年楼市将由新盘主导。

对于新盘大幅减价，业内人士指出，目前看来，开发商的新盘大幅折让噱头居多，不足以反映目前的楼市情况。

事实上，目前整体香港的楼市依然坚挺，二手楼市价格上行通道并未发生改变，上周五公布的反映本港二手楼价的中原城市领先指数(CCL)，最新报118.31，创一个月新高，指数按星期上升0.64%，创13个星期以来最大升幅。

从整体指数图看，2013年全年CCL指数一直在高位横行，目前还未有出现明显的下跌趋势。而在部分区域，还出现缓慢的上涨。全年看来，即使在重重辣招包围下，去年香港整体楼市成交跌近40%，但楼价全年仍升2.73%。

不过，新盘的大幅降价无疑将给二手楼价带来下行压力。投行瑞银表示，新地大幅减价售楼，将会导致未来其他发展商推盘亦会跟随减价，短期内对二手楼价将带来下调压力。二手业主必须积极考虑增加削价幅度，拉近与一手楼价的差距，积极提升吸引力。

中原地产研究部高级联席董事黄良昇指出，1月30日美国联储局宣布再度减少买债，对香港楼价的影响，将于2月下旬公布的CCL开始反应。

未来香港楼价

仍有变数

对于香港楼价自2009年持续猛烈的升势至今，资产泡沫的言论甚嚣尘上，然而，未来楼市的走势还将受资金面、利率、楼市政策等多个因素影响。

有位业内人士认为，由于港府楼市调控政策退出会引发庞大市场需求推高楼价，所以“双辣招”在今年内退出的可能性接近于零。

香港金融管理局总裁陈德霖近日表示，暂未见资金大规模进出香港，但香港楼市前景未明朗。

去年已有多家机构均预测，今年香港楼市整体将会下跌10%-20%，但出现大幅下跌的可能性不大。业界人士认为，影响香港楼市长远走向的，最关键还是美国息口走势。现时香港按揭息口仍于历史低位处徘徊，供款仍较租金低，市场普遍预期2015年美国才有机会加息，届时香港楼市才将面对真正考验。

香港置业高级执行董事伍创业表示，预计未来按揭利率走势将影响楼价，二手楼市大跌机会不大，调整幅度在一成左右。美联集团副主席黄静怡也指出，2014年楼市将易跌难升，估计全年约5%至10%跌幅。

新地联席主席兼董事总经理郭炳江日前表示，从美联储减少买债的规模来看，虽然令近期息率有轻微上升，但相信退市步伐缓慢，预期息口不会有太大变化，低息环境料维持两三年。本港楼价受制多方面，他相信整体楼价不会大上大落，但个别地产商推盘时，可能想加快出货，故有机会会减价促销。

美联物业首席分析师刘嘉辉指出，在加息等阴霾下，未来资金流走速度将影响楼价调整幅度，短期内二手楼价有5%至10%下跌空间，整体楼价未来两至三年将有两三成的下跌空间。

中原地产亚太区住宅部总裁陈永杰则有不同看法，他认为，美国退市对香港整体楼市影响轻微。他认为，美国正式退市，显示美国经济基调正逐步向好，对香港出口亦有裨益，长远而言，对楼市起正面作用。(证券时报)