郑家纯欲186亿私有化新世界中国 富豪们玩的是哪出

2014-03-18 12:40:38 作者： 来源：21世纪网 浏览次数：0 网友评论 0 条

中华PE:

在李嘉诚大举抛售地产的同时，香港另一大豪门郑裕彤郑氏家族也开始动手整理自己旗下的地产物业。

3月14日，上市长达14年之久的港企新世界(行情 股吧 买卖点)中国高调宣布退市，新世界中国是新世界发展于内地的旗舰物业公司，资产总额为1241亿港元，1997年7月在港交所挂牌上市，目前有36个主要项目遍布21个城市，包括房地产(行情 专区)、酒店及度假村等等。

而新世界发展是香港四大地产发展商之一，1907年由大富豪郑裕彤创立，1972年在香港挂牌上市。2012年郑裕彤长子郑家纯升任主席。

新世界发展计划以每股6.8港元向新世界中国股东提出私有化，较停牌前5.14港元溢价约32.3%，所需资金约186.03亿港元。

作为一个上市14年的老牌房企，新世界中国是如何在房地产火爆行情中渐渐丧失其融资吸引力？退市之后，郑氏家族的下一步棋是什么？

186亿港元私有化

当内地房企敲破了脑袋都想挤进资本市场赴港上市，新世界中国却高调宣布退市，回到母公司新世界发展的怀抱，瞬间成为焦点，新世界中国到底玩的是哪出？

3月11日开盘，新世界中国以及新世界发展双双蹊跷停牌，在停牌三天之后，也即3月14日发布联合公告称，新世界发展计划以每股6.8港元向新世界中国股东提出私有化，私有化作价较停牌前5.14港元有溢价约32.3%，所需资金186.03亿港元，以此撤销新世界中国上市地位。

同时，新世界发展建议3供1的供股计划，集团以每股6.2港元发行21.478——22.564亿股新股，筹集资金最多约140亿港元，主要用于新世界中国的私有化，精简集团架构。

周一截至午盘，双双低开低走，新世界发展报7.74元/股，跌6.41%，新世界中国报6.43元/股，跌3.02%。

而以新世界中国停牌前价格(5.14港元)来计算，该公司的市帐率(P/B)为0.77倍，而在内地房企板块中，现有50只股份的P/B低于0.77倍，单从数据来看，新世界发展以高于新世界中国每股资产净值的价格提出私有化建议，算十分慷慨，但与此同时，新世界发展以高价去进行私有化，或会对其财务状况构成一定压力。

数据显示，新世界发展截至2013年12月底，负债率为47.7%，瑞信指出，因私有化新世界中国的行动，其负债比率进一步攀升至60%。

对此，新世界发展主席郑家纯表示，私有化所需资金并不是问题，主要是现时新世界中国流通量偏低，私有化之后有利新世界中国财务上的安排，公司业务运作将更加顺畅，并进一步指出，即使此次新世界中国私有化不成功，所募集资金亦可用于增加本港和内地土地储备，以及有更多营运资金发展两地业务。

而对于新世界中国私有化问题的看法，华泰证券(行情 股吧 买卖点)一位分析师向21世纪网分析，上市公司私有化，最主要原因在于融资平台已经起不到应有的融资及增值功能，企业上市最主要目的就是为了融资，一旦上市平台价值被低估，对股价和公司现有价值不满意，那就需要另谋融资渠道，像新世界中国有资金实力雄厚的大股东为其做背书，那么选择退市可能是最佳选择。

协纵国际合伙创始人黄立冲同样表示，新世界发展旗下有很多个上市公司融资平台，对于集团而言，并没有必要拥有两个地产平台，这种格局也并不合理，而对于主营内地房地产业务的新世界中国来说，上市房企却要承担较高的税务成本。

对于新世界系此次私有化举措，不少大行采取观望态度，花旗银行(行情 专区)在其最新研究报告中指出，以内地房地产同业恒盛有45%溢价私有化仍失败的经验，新世界中国私有化的溢价只逾32%，并不足以吸引眼球。

与此同时，新世界发展此举也被不少业内人士认为是“曲线分拆上市”，即通过私有化新世界中国，新世界发展可以达到整合资产的目的，然后为下一步分拆上市作准备。

2013年3月8日，新世界发展发布公告称，公司目前正考虑将旗下若干酒店资产于香港联交所主板独立上市，但此后分拆上市计划一直再无进展，截至去年年底，宣布分拆酒店资产上市的申请失效，但公司当时表态，会继续进行建议分拆。

然而，一个值得思考的问题则是，作为一个上市14年的老牌房企，新世界中国是如何在房地产火爆行情中渐渐丧失其融资吸引力？

“囤地”模式导致掉队？

一位地产业内人士向21世纪网表示，近5年来，新世界发展很少拿地，而且拿地多是在二、三线城市，作为港资企业，新世界中国在财务考量上非常谨慎，尤其在运用自有资金拿高价地之时，很难做到像新进地产商那样豪掷百亿进军一线城市拿下中心地块。

而在内地房企崇尚快速扩张的背景下，较为保守的新世界中国已经逐渐在这个资本逐鹿的房产市场被甩出了好几条街。

新世界中国2013年年报显示，公司在2013年年度营业收入为118.8亿元，同期恒大地产、碧桂园、万科、保利的销售额已经分别达到1003.97亿元、1060亿元、1709亿元、1251亿元，步入千亿房企之列，而从市场布局来看，截至2013年年底，恒大、万科、碧桂园、保利等地产商积极抢滩一线城市，相比之下，新世界中国在内地城市布局显得较为“寒酸”。

与上述房企相比，早早进入内地市场长达20年的新世界中国理应获得更大的发展规模，以及在房地产市场火爆背景下，融资平台应该更具吸引力，但为何却被这些“后起之秀”甩在后面？

对此，同策咨询研究部总监张宏伟一语中的：“主要是其‘蜗牛’式开发导致掉队，新世界中国长期以来奉行的土地市场‘联动开发’模式一直饱受质疑，直接问题就是开发周期过长，开发进度缓慢，难免会有囤地嫌疑，虽然开发周期过长，但是可以坐享土地升值获得的汇报。然而，投资周期过长带来的风险则是导致新世界中国失去很多扩张机会，从而忽略了充分利用财务杠杠去获得更多的市场份额。”

根据新世界中国2013年年报显示，财报内所列在建中以及规划中项目多达62个，其中有八成项目开发周期长达5年以上，其中有项目甚至长达11年之久，至今依然处于在建中。

据21世纪网查证资料得知，新世界中国海口“美丽沙”项目在2005年拿地，2011年开工，最晚一期工程直到2016年才开始动工，其开发周期至少需要11年，而2013年年报显示，海口美丽沙项目一期【#4】以及海口美丽沙项目一期【#2】均处于在建中，而海口美丽沙项目余下各期还在规划当中。

查看新世界近5年的财报显示，该公司在全国包括北京、广州、武汉、海南等地均有通过漫长的开发周期进行囤地的嫌疑。

然而，对于征地环节历时之久以及接受土地至动工周期之长的原因，21世纪网向新世界中国传讯部发去采访函，但截至发稿期，并未得到公司解释。

新世界发展186亿港元私有化新世界中国

去年未能如愿分拆酒店业务独立上市，新世界发展(00017.HK)决心下更大一盘棋。3月14日，新世界中国(00917.HK)及其母公司新世界发展联合宣布，新世界中国这一地产平台拟实行私有化，从而达到退市的目的。新世界发展计划所需现金达186.03亿港元。

新世界发展此举被不少业内人士视为“曲线分拆”，即通过私有化新世界中国，新世界发展可以达到整合资产目的，继而为下一步分拆作准备。

募资逾130亿港元

据了解，新世界发展计划通过旗下子公司以协议安排的方式私有化新世界中国。同时，建议撤销新世界中国上市地位。根据计划，新世界发展计划以每股6.8元，向新世界中国股东提出私有化，私有化价格较停牌前5.14元有溢价约32.3%。

资料显示，新世界发展是新世界中国持股70.32%的大股东。如果新世界中国购股权悉数行使，此次私有化建议所需现金约为186.03亿港元。

事实上，私有化所需巨资对于新世界发展而言并不困难。目前，该公司账目上拥有461亿港元现金。不过，该公司仍将以增发股份的方式募集私有化资金。根据方案，该公司拟每3股配1股，配股价每股6.2港元，发行不少于21.48亿股及不多于22.56亿股，以集资约133.16亿至139.9亿港元(未扣除开支).

新世界发展预计，增发所得款项净额约为131.14亿港元。如果私有化不成功，这笔资金将支付现有发展项目、增加土地储备及其他一般营运资金。

“新世界中国私有化后，一方面方便母公司重整构架，同时也可以套得新世界中国大量现金，所以对于新世界发展来说，这一举动属于合理的一步。”一位内房股分析师告诉记者。在他看来，对于集团而言，并没有必要拥有两个地产平台，这种格局并不合理。财报显示，截至目前，新世界中国拥有近200亿港元现金。

资料显示，新世界中国目前总资产约1241亿港元，物业组合包括的36个主要发展项目分布于22个城市，包括住宅社区、服务式公寓、别墅、写字楼、商场、多用途综合(行情 专区)大厦、酒店以及度假村。而新世界发展则是以地产业务为主的多元化控股公司，旗下拥有新世界中国、新创建集团及新世界百货等3家上市公司，四大核心业务包括物业、基建与服务、百货及酒店，资产总值逾3000亿港元。

或为分拆铺路

对于此次私有化新世界中国，新世界发展董事长郑家纯认为，私有化有助新世界中国和母公司业务运作更顺畅，对公司及股东均有利。

据了解，新世界中国的房地产项目集中在国内二三线城市，但二三线城市房地产市场预期大幅下滑，成交量都在处于萎缩阶段。“作为一个房地产融资平台，新世界中国实际上已经丧失了一定的吸引力，新世界发展显然需要更具噱头的融资平台。”上述分析师说。

据了解，新世界发展分拆上市消息可追溯至2013年3月8日，彼时新世界发展发布公告宣布，该公司正考虑将旗下若干酒店资产于香港联合交易所独立上市的可能性。此后，分拆并没有实质性进展。在去年年底，此前提交的关于分拆酒店资产的上市申请失效，新世界发展并未能如愿实现分拆计划。不过，该公司当时就表示，董事会仍在考虑是否继续进行建议分拆。

辉立证券分析师陈耕坦言，房地产公司为获得更好的融资平台，分拆酒店业务上市目前属于首选。酒店属于已经建成并产生租金收益的物业，符合发行是房地产投资信托基金(REITs)筹集资金的条件，这也是房地产公司盘活手中投资性物业的有效手段。

资料显示，新世界中国目前在国内现持有7间酒店：北京贝尔特酒店、北京新世界酒店、上海巴黎春天新世界酒店、上海贝尔特酒店、大连新世界酒店、武汉新世界酒店及顺德新世界酒店，合共收入为1.87亿元，占公司期内总收入约1.57%。此外，新世界发展在香港还持有4间酒店，其中3间(君悦酒店、万丽海景酒店及尖沙咀凯悦酒店)便是去年未能如愿分拆上市打包的酒店资产。(证券时报)

新世界中国上市14年拟私有化 融资难获母公司支持

在港上市14年的房企新世界中国(00917，HK)最终选择退市，重回母公司新世界发展(00017，HK)的怀抱，以期利用母公司财务实力从内部融资渠道获取资金。

新世界发展主席郑家纯表示，现时新世界中国流通量偏低是私有化的合适时机，私有化后有利新中财务上的安排，公司业务运作将更加畅顺。

协纵国际合伙创始人黄立冲在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，以内地房地产业务为主的新世界中国与目前大多数内地上市房企相似，股价对于资产有大幅的折让，对股东而言吸引力较低，再融资难度较高，私有化后新世界发展的税务成本将大幅降低，综合来看私有化是一个明智的选择。

私有化需现金186亿港元

上周五(3月14日)，双双停牌三日的新世界中国及新世界发展发布联合公告，新世界发展计划以每股6.8港元向新世界中国股东提出私有化，私有化作价较停牌前5.14港元有溢价约32.3%，所需现金约186.03亿港元。

瑞信指出，新世界发展截至2013年12月负债比率47.7%，因私有化新世界中国的行动，其负债比率进一步攀升至60%。

同日，新世界发展宣布供股计划，拟3供1股集资约140亿港元，主要用于新世界中国的私有化，精简集团架构。

根据公告，本次新世界发展供股将由汇丰和大股东郑氏家族家旗下周大福企业撑腰，其中周大幅按持股42.89%的比例供股，斥资最少57.1亿港元，加上将包销最多9000万股，郑氏家族应付今次供股集资最多将动用62.68亿港元。若累计此前两次供股中，郑氏家族向新世界发展投入的64.7亿港元，目前新世界发展共获郑氏家族注资超过127亿港元。

受以上消息影响，复盘当日(3月14日)新世界中国股价较前日上涨约3成以6.63港元报收，母公司新世界发展则下跌15.07%以8.27港元收盘。

对于本次私有化成功的可能性，花旗的态度有所保留，花旗认为，恒盛(00845，HK)有45%溢价的私有化仍然失败，新世界中国私有化的溢价只逾32%，并不具备高的吸引力。

不过，黄立冲认为，新世界发展已是老牌财团，专业度、成熟度、信任度都比恒盛优越很多，另外，恒盛上市时间较短，股价跌得很惨就退市，让股东有被骗的感觉，但新世界中国已经上市14年，股东已经相对接受当前的盈亏，这个时候抛出一个有一定溢价的橄榄枝，获得审批通过的可能性比较大。

瑞信的观点认为，每股6.8港元私有化作价，站在新世界发展股东而言，作价可能并不便宜。目前新世界发展持有新世界中国大约70%权益，而剩余的股东持股量普遍不足0.5%，估计私有化过程较顺利。

私有化后税务成本或降低

融资功能失效成为私有化的直接原因。

新世界发展的董事认为，新世界中国未来发展将会有庞大的资金需求，但由于公司股份的流通量低，且成交价较净资产有大幅折让，公开股本市场并未向新世界中国提供稳定的资金来源。

黄立冲认为，新世界发展的融资平台非常完善，旗下也有很多上市公司，因此私有化新世界中国并不会对新世界发展的融资能力产生太大影响，而对于主营内地房地产业务的新世界中国来说，上市房企却要承担较高的税务成本。

资料显示，新世界发展是香港四大地产发展商之一，1907年由郑裕彤创立，1972年在香港挂牌上市，截至去年底，公司总资产达3547.2亿港元。经过二十多年的经营与发展，集团的核心业务已由最初的房地产拓展至酒店投资、基础设施、服务、建筑工程、电讯及交通运输等领域。根据公司最新半年报显示，截至2013年12月31日，新世界发展收入共计271.8亿港元，股东应占溢利达45.29亿港元。

新世界中国则为新世界发展于内地的旗舰物业公司，资产总额约1241亿港元。自1999年7月起在港交所挂牌，目前有36个主要项目遍布21个城市，包括房地产、酒店及度假村等等。

新世界发展认为，若私有化成功，在无须遵守以独立公开上市公司形式来营运而涉及的有关规定的情况下，新世界中国得以利用新世界发展雄厚的财务实力，包括新世界发展以更具竞争力的融资条款筹集银行贷款的能力，为较大型物业发展项目提供资金。此外，成为新世界发展的非上市全资附属公司后，将可取得新世界发展提供的集团内部融资。

黄立冲补充，除了融资不受上市公司限制外，在取得项目上也更为方便。(每日经济新闻)